Warum Neumieter von der Formularpflicht profitieren

Heute debattiert der Nationalrat über die schweizweite Einführung der Formularpflicht. Die Auswertung von SRF Data zeigt: Wo sie bereits gilt, sind Mietzins-Anfechtungen fast überall markant gestiegen und oft erfolgreich. Mit Ausnahme eines Kantons – aber dort wird das Gesetz nicht umgesetzt.

Das Wichtigste der Auswertung in Kürze:

  • Anfangsmietzinse werden fast ausschliesslich in solchen Kantonen angefochten, wo die Vormiete dem Neumieter über ein Formular mitgeteilt werden muss.
  • In den letzten Jahren ist eine markante Zunahme von Mietzinsanfechtungen beobachtbar – unabhängig vom Zeitpunkt der Einführung der Formularpflicht.
  • In den allermeisten Fällen einigen sich die Parteien.

Hans Muster kauft in einem Online-Shop einen neuen Laptop. Ein paar Tage später eröffnet ihm sein Nachbar, er habe den gleichen Laptop im gleichen Shop für 200 Franken weniger erstanden. Hans Muster will dies nicht akzeptieren und zieht den Online-Shop ohne Kostenfolge vor Gericht – wo sich beide auf einen um 100 Franken herabgesetzten Preis einigen.

Ohne Formularpflicht kaum Anfechtungen

Was bei Kaufverträgen undenkbar scheint, ist im Mietrecht möglich und durchaus vorgesehen. Namentlich dann, wenn es sich um eine missbräuchliche Erhöhung des Mietzinses handelt. Jeder Neumieter hat das Recht, den vom Vormieter bezahlten Zins einzusehen. Und bei einer starken Erhöhung den neuen Mietzins vor einer Schlichtungsbehörde anzufechten – nach der Vertragsunterzeichnung.

Heute nun debattiert der Nationalrat erstmals über die Einführung der schweizweiten Formularpflicht: Diese sieht vor, dass der Vermieter dem Neumieter den vorherigen Mietzins aus eigenen Stücken mitteilen muss. Wie sich die Gesetzesrevision dereinst auswirken könnte, lässt sich anhand der sieben Kantone Freiburg, Genf, Neuenburg, Nidwalden, Waadt, Zug und Zürich abschätzen.

Diese kennen ein solches Gesetz bereits – über 90 Prozent der 925 im Jahr 2015 erledigten Anfechtungen wurden dort eingereicht. Daraus lässt sich schliessen: In Kantonen ohne Formularpflicht werden Mietzinse heutzutage kaum angefochten. Hans Egloff (SVP/ZH) kontert: «Die Formularpflicht gibt den Mietern keine neue Rechte. Sie dürfen auch ohne Formular Auskunft erhalten über die Miete der Vormieter.»

Hans Egloff ist Präsident des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV) und vertritt die mehrheitlich bürgerliche Gegnerschaft im Parlament. An einer Einführung interessiert ist die Linke und der Mieterverband.

Signifikante Zunahme der Anfechtungen

Die Entwicklung seit 2012 zeigt: Anfechtungen des Anfangsmietzinses machen zwar nur einen kleinen Teil aller Schlichtungsfälle aus (2-3 Prozent), nehmen aber signifikant zu. Wurden im Jahr 2012 noch 605 Anfechtungen vor Schlichtungsbehörden verhandelt, waren es im Jahr 2015 bereits 925 – eine Zunahme von über 50 Prozent. Die Gesamtanzahl aller Mietstreitigkeiten nahm im gleichen Zeitraum um lediglich 10 Prozent zu.

Besonders im Kanton Zürich, wo die Formularpflicht Ende 2013 eingeführt wurde, verhandeln die Mietparteien vermehrt über eine Herabsetzung des Mietzinses: Seit 2012 hat sich die Zahl der Anfechtungen verzehnfacht. Über 60 Prozent der Anfechtungen betreffen überdies die Stadt Zürich. Für Walter Angst vom Mieterverband Zürich ein klares Anzeichen dafür, dass die Formularpflicht eine auf den Mietpreis dämpfende Wirkung hat. Wie vorgesehen, sei das Formular dort wirksam, wo der Markt angespannt sei. «Die dämpfende Wirkung wird nicht nur durch die Anfechtungen, sondern auch durch eine Anpassung der Vermieterseite ausgelöst.»

HEV-Präsident Egloff will dies nicht dementieren. Er ist aber der Überzeugung, dass eine schweizweite Formularpflicht an den allermeisten anderen Orten unwirksam bleibt. Vielmehr werde mit der Formularpflicht und der Möglichkeit zur Vertragsanfechtung eine Rechtsunsicherheit geschaffen. Dies schrecke Investoren vermehrt vom Wohnungsmarkt ab. Walter Angst hingegen nennt diese Prognose eine «Schwarzmalerei» und verweist auf die gestiegene Bautätigkeit im Kanton – trotz Formular.

Ob die Anfechtungen im Kanton Zürich im Jahr 2016 weiter steigen werden, ist nicht sicher. Neueste Zahlen des Obergerichts, die SRF Data exklusiv vorliegen, lassen eine Nivellierung vermuten. Bis dato wurden 70 Fälle als erledigt abgeschrieben.

Sonderfall: Nidwalden – und wie so oft ein Röstigraben

Ob und wie sich eine Formularpflicht auf die Anzahl der Anfechtungen auswirken wird, darüber ist sich auch der Bundesrat offenbar nicht ganz einig. In seiner Botschaft zur Gesetzesrevision erwähnt er die starke Zunahme im Kanton Zürich, nimmt aber den Kanton Nidwalden als Gegenbeispiel: Obwohl die Formularpflicht seit Jahrzehnten gilt, gab es noch nie eine Anfechtung. Recherchen von SRF Data zeigen nun aber, dass die Formularpflicht faktisch nicht umgesetzt wird.

Auf der Schlichtungsbehörde heisst es zwar, das Formular liege zur Abholung bei der Gemeinde bereit. Von den Vermietern wird es aber schlichtweg nicht eingesetzt, wie eine kleine Umfrage bei Vermietern und Hauseigentümerverband Nidwalden zeigt. Offenbar gilt die Auffassung: Wo kein Kläger, da kein Richter.

Erledigte Anfechtungen nach Kanton

Der einzige Kanton mit Formularpflicht, in dem kaum Auswirkungen zu sehen sind, ist damit Zug. Die Zahl der Anfechtungen bewegt sich seit Jahren auf tiefem Niveau. Dies, obwohl die Formularpflicht seit 1990 gilt, wie Simona Dognini von der kantonalen Schlichtungsbehörde ausführt. Als mögliche Gründe sieht sie einerseits die erhöhte Transparenz – und somit weniger Missbrauch – dank der langjährigen Formularpflicht. Andererseits hätten die Mieter wohl auch noch oft Hemmungen, einen unterzeichneten Vertrag im Nachhinein anzufechten.

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«Politikum»

«Politikum»

Vor der Debatte im Nationalrat diskutierten die Nationalräte Hans Egloff (SVP/ZH) und Evi Allemann (SP/BE) in der Sendung «Politikum» über die Formularpflicht. Die Sendung kann hier nachgehört werden.

Ganz anders präsentiert sich die Lage in der Westschweiz. In der Tat lässt sich ein Röstigraben bezüglich Anfechtungs-Mentalität feststellen: In den Westschweizer Kantonen bewegen sich die Fälle seit jeher auf einem vergleichsweise hohen Niveau oder nahmen in den letzten Jahren sogar zu – sowohl absolut als auch anteilsmässig.

Zum Beispiel im Kanton Neuenburg, wo sich die Anfechtungen in den letzten drei Jahren fast verdoppelten – und 2015 rund 5 Prozent aller Schlichtungsfälle ausmachten (2012: 3 Prozent). Der Kanton Neuenburg kennt die Formularpflicht seit Ende 2010. Ein Sonderfall ist zudem der Kanton Genf: Dort gab es bereits vor der Gesetzesrevision Anfang 2013 viele Anfechtungen. Gemein ist allen Kantonen in der Deutschweiz wie in der Westschweiz: Anfechtungen scheinen sich zu lohnen.

Anfechtungen enden oft mit einer Einigung

Jüngst sorgte ein Fall für Aufsehen, wo zwei Mieter aus der Stadt bis vors Bundesgericht prozessierten – und Recht bekamen. Für viele Fälle, die vor der Schlichtungsbehörde enden, heisst es am Schluss hingegen: Ende gut, alles gut. Mieter und Vermieter einigen sich vor der Schlichtungsbehörde. Gesamtschweizerisch kam es 2015 bei rund 80 Prozent der Fälle zu einer Einigung, im Kanton Zürich sogar bei über 90 Prozent – und diese Quote dürfte sogar noch höher sein.

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Anfechtungen: Die Datenlage

Das BWO publiziert halbjährliche Statistiken zu den Schlichtungsbehörden – SRF Data fasst die Daten zusammen und macht die Auswertung zugänglich. Weitere Statistiken finden sich im Rechenschaftsbericht des Obergerichts des Kantons Zürich (Seite 119).

Denn in den Statistiken des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) und kantonaler Gerichte nicht explizit ersichtlich ist die Anzahl aussergerichtlicher Einigungen. Dort kommt bereits vorher ein Deal zustande und der Mieter zieht die Klage zurück. Für den Mieterverband Zürich ist die hohe Einigungsquote ein Indiz für zu hohe Mieten, die im Zuge von Anfechtungen nach unten korrigiert werden. Er bezieht sich dabei auf den Austausch mit Schlichtungsbehörden und Vertrauensanwälten.

Hans Egloff vom Hauseigentümerverband verneint: «Eine Einigung sagt überhaupt nichts aus über den Inhalt der Vereinbarung.» Brauchbare Schlüsse aus den Einigungen liessen sich kaum ziehen, oft ginge es auch um nicht-monetäre Unstimmigkeiten. So oder so: Die Formularpflicht scheint etwas in Bewegung zu bringen.