In vielen Grossstädten der Welt steigen die Preise für Wohnungen und Häuser weiter an. Der Immobilienmarkt sei überhitzt, warnt die UBS im jüngsten Blasen-Index. Einschätzungen zur Schweiz von Claudio Saputelli, Leiter Immobilien Research Global bei der Grossbank.
SRF News: Sind die tiefen Zinsen der Notenbanken das Hauptproblem?
Claudio Saputelli: Es gibt verschiedene Gründe. Ein gemeinsamer Nenner sind aber ganz klar die Zinsen, die gerade in den überhitzten Ländern im Vergleich zur Wirtschaftskraft deutlich zu niedrig sind.
Warum kann das nicht korrigiert werden?
Die Notenbanken sind auch an ihre Politik gebunden und müssen die Niedrigzinsen wegen des zu niedrigen Wirtschaftswachstums vorläufig aufrechterhalten. Städte wie Stockholm, Vancouver, Hongkong oder Zürich und die Schweiz insgesamt haben aber Massnahmen ergriffen, damit das Ganze nicht ausufert.
Offenbar greifen die Massnahmen nicht in jedem Fall ausreichend. Ist zu befürchten, dass die Wohnungspreise demnächst einbrechen und die Blase platzt?
In gewissen Städten gibt es bereits Anzeichen. Etwa Hongkong, wo die Preise herunterkommen. Andere Städte wie etwa Genf sind unter Druck. Dort wo übertrieben wurde, findet also bereits eine gewisse Korrektur statt. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich die Preise auch in den anderen Städten wieder nivellieren.
Ist ein Crash also nicht zu befürchten?
Bei derart tiefen Zinsen ist es extrem schwierig, einen Crash zu prognostizieren. Es bräuchte ein anderes Zinsniveau oder eine andere wirtschaftliche Situation, um in einen Crash hineinzuschlittern. Es kann aber durchaus sein, dass es beispielsweise bei steigenden Zinsen in den nächsten Jahren grössere Korrekturen an den Immobilienmärkten gibt.
Bezüglich Überhitzung des Wohnungsmarktes liegt London als internationales Finanz- und Wirtschaftszentrum an europäischer Spitze. Wird die Verunsicherung durch den Brexit-Entscheid für eine Korrektur sorgen?
Momentan sind keiner grösseren Korrekturen in der Stadt absehbar. Natürlich gibt es Unsicherheiten beim weiteren Vorgehen und der Wirtschaftsentwicklung. Allfällige Korrekturen könnten dann aber auch dazu führen, dass Investoren wegen günstiger Bedingungen rasch wieder einsteigen. In ein bis zwei Quartalen kann darüber mehr gesagt werden.
Claudio Saputelli ist Leiter Immobilien Research Global bei der UBS. Er ist auch als Chefanalyst für den Bereich Vermögensverwaltung der Schweizer Grossbank tätig.
Zürich ist nicht so weit oben auf dem Überhitzungsindex. Wir sieht es an der Limmat aus, wo auch fleissig gebaut wird und das Angebot an Wohnraum im Zentrum steigt?
Das steigende Angebot führt gerade dazu, dass die Preise nicht mehr derart stark steigen wie in den letzten Jahren. In Genf gibt es sogar negative Wachstumsraten. Ungeachtet dessen sind die Preise in Zürich noch hoch und die in Jahren aufgebaute Überwertung wird nicht von heute auf morgen verschwinden. Zürich gehört aber nicht zu den Städten, die eine Risikoblase signalisieren. Das gilt allgemein für die ganze Schweiz. Zum einen sind die Zinsen noch zu niedrig, zum anderen ist die Wirtschaftsentwicklung noch relativ robust.
Genf ist nicht einmal mehr unter den ersten zehn Städten in Sachen Immobilienmarktüberhitzung. Warum?
Genf war 2012 noch in der Risikozone. Das ist nicht mehr der Fall. Die Preise haben sich bereits im niedrigen zweistelligen Bereich korrigiert. Als Folge der deutlich zu hohen Preise haben viele Menschen Alternativen gesucht, etwa in Lausanne oder Freiburg. Dieser Mechanismus ist in solchen Lagen oft zu beobachten. Für Genf, wo sich die Preise zum Teil mehr als verdoppelt haben, ist das eine absolut gesunde und willkommene Korrektur ohne grössere Schäden.
Wie entwickelt sich in der Schweiz die Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Zentren? Wird sie allenfalls abnehmen, wenn jetzt die Zuwanderung begrenzt wird?
Die Nachfrage ist zurzeit eher an den Umstand gebunden, dass die Einkommen nicht mehr mithalten können. Wir beobachten deshalb eher eine Abwanderung aus den Hochpreisregionen der Zentren und umliegenden Gemeinden an erschwinglichere Standorte, wo sich der Mittelstand noch etwas leisten kann. Also in die Agglomerationen mit guten Verbindungen zu den Zentren.
Das Gespräch führte Jan Baumann.
