Ein Ferienhaus kaufen: Liegt das drin?

Wegen Corona sind Reisen ins Ausland umständlich geworden. Der neue Trend: Ferien in der Schweiz. Vielleicht sogar im eigenen Ferienhaus. Aber liegt das finanziell drin? Lohnt es sich vielleicht sogar? Wir machen die Rechnung.

Finanzierung ist schwieriger als beim Eigenheim

• Tiefere Hypotheken: Bei der Vergabe von Ferienhaus-Hypotheken sind Banken weniger grosszügig als bei der Eigenheimfinanzierung. Je nach Bank bekommt man nur 50 Prozent, in einem guten Fall vielleicht 70 Prozent. Einen grossen Teil des Kaufpreises muss der Käufer also selbst zusammenbringen.
• Ohne Vorsorgegelder: Für den Kauf einer Ferienimmobilie dürfen die Säule 3a und die Pensionskasse nicht verwendet werden.

Die Kosten für eine Ferienwohnung pro Jahr:

• Steuern: Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung muss als Vermögen versteuert werden. Hinzu kommen der Eigenmietwert. Wenn die Immobilie teilweise vermietet wird, müssen auch die Mieteinnahmen versteuert werden.
• Unterhaltskosten: Aufwendungen für das Instandhalten der Immobilie (Reparaturen usw.)
• Nebenkosten: Wasser, Strom, Heizung, Internet etc.

Eine Beispielrechnung:

Annahme: 3,5-Ferienwohnung im Kanton Graubünden, Verkehrswert: 900'000 Franken. Die Hypothek beträgt 500'000 Franke, der Eigenmietwert beläuft sich auf 14'400 Franken:

• Unterhalt: 5'480 Franken
• Nebenkosten: 2'790 Franken
• Hypothekarzinsen: 5'000 Franken
• Einkommenssteuer (auf Eigenmietwert): 1'370 Franken
• Kosten pro Jahr: 14'640 Franken

Rechnet man noch die entgangenen Kapitalerträge dazu (wenn das Geld anders angelegt würde), belaufen sich die Gesamtkosten auf rund 23'000.

Aufwand für Ferienwohnung-Vermietung lohnt sich selten

Wer etwas an seine Kosten haben möchte, kann sein Feriendomizil auch vermieten. Bedenken muss man aber, dass man in der Hauptsaison vermutlich gerne selbst seine Zeit dort verbringt.

Ausserdem ist der Aufwand nicht zu unterschätzen: Als erstes müssen Immobilie und Lage attraktiv genug sein. Hinzu kommt, dass man die Ferienwohnung aktiv vermarkten muss, die Gäste wollen betreut sein, die Wohnung muss im Schuss gehalten werden. Das alles kostet viel Zeit und Geld. Gewinn wird man mit der Vermietung an Dritte kaum machen.

Als langfristige Kapitalanlage nicht geeignet

Laut Experten wird sich der Ferienimmobilienmarkt in den nächsten Jahren nicht grundlegend verändern. Auf grosse Gewinne bei einem späteren Verkauf sollte man also nicht hoffen. Und wenn man einen Gewinn erzielt, wird der durch die Grundstückgewinnsteuer nochmals verringert. Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus ist also eher als schöner Luxus, der kostet, zu betrachten. Nicht aber als lukrative Anlage.