Streit um Bauland - Ein chancenloses Baugesuch mit Hintergedanken

• Das Dorf Hallwil muss 3 Hektaren Bauland auszonen. So will es der kantonale Richtplan.
• Die kommunale Nutzungsplanung ist aber noch nicht entsprechend geändert worden.
• Landbesitzer in den von der Auszonung betroffenen Gebieten wollen nicht länger im Ungewissen sein. Mit einem Baugesuch machen sie Druck.
• Der Gemeinderat reagiert mit einer Planungszone.

Das Volk will es: Mit Bauland soll man haushälterisch umgehen. Lieber dichter bauen als noch mehr Grünfläche opfern. So entschieden die Schweizer Stimmbürgerinnen und Stimmbürger im Jahr 2013 mit ihrem deutlichen Ja zum eidgenössischen Raumplanungsgesetz.

Zwei Jahre später machte sich das Aargauer Kantonsparlament an die Umsetzung der eidgenössischen Vorgaben auf kantonaler Ebene. Das Instrument dazu: der kantonale Richtplan. Dieser wurde so geändert, dass Bauland weggestrichen wurde. Betroffen waren sechs Gemeinden. In Hallwil wurden 3 Hektaren Bauland aus dem Richtplan gekippt.

Allerdings: Der Richtplan ist nur für die Behörden verbindlich. An den im Grundbuch eingetragenen Besitzverhältnissen ändert sich dadurch nichts. Tangiert werden die Eigentumsrechte erst, wenn in der Nutzungsordnung der Gemeinde die Zonen geändert werden.

Genug von der Ungewissheit

Allerdings stammt die aktuell gültige Nutzungsordnung der Gemeinde Hallwil noch aus der Zeit vor der Richtplan-Änderung. Für Grundbesitzer eine ungemütliche Situation. Haben sie Land in Gebieten, die laut Richtplan ausgezont werden sollen, wissen sie nicht, ob die Änderung tatsächlich kommt und was das materiell für sie bedeuten würde. Wäre ihr Land plötzlich viel weniger wert?

Frust der Eigentümer

Die Landeigentümer im Gebiet «Weid» sind einerseits wegen der Ungewissheit um die Auszonung frustriert. Andererseits sind sie auch verärgert darüber, dass sie ihr Land in den letzten Jahren gar nicht hätten bebauen dürfen. Gleich neben ihren Grundstücken verläuft nämlich die Seetalbahn. Die SBB war lange nicht sicher, ob sie ausbauen und/oder die Linienführung verändern würde. Erst kürzlich hat die SBB das Land freigegeben. Und just dann kam die Auszonung über den Richtplan. Die Argumentation dabei: Das Land sei ja nie bebaut worden, deshalb sei es wohl überzähliges Bauland.

Drei Grundeigentümer im Gebiet «Weid» der Gemeinde Hallwil haben nun genug von der Ungewissheit. Sie wollen endlich wissen, was Sache ist. Doch den Richtplan anfechten können sie nicht, dieser ist beschlossene Sache. Und auf Gemeindeebene gibt es nichts, wogegen sie Beschwerde führen könnten, denn eine neue Nutzungsplanung liegt nicht auf.

Ihr Druckmittel: Sie haben ein Baugesuch für ein grösseres Objekt über mehrere Parzellen eingereicht. Natürlich wissen sie, dass auf diesen Grundstücken wahrscheinlich nie gebaut werden kann, dass ihr Baugesuch also chancenlos ist.

Aber sie wissen auch, dass die Gemeinde darauf reagieren muss. Und tatsächlich: Der Gemeinderat hat über sämtliche Parzellen im Gebiet «Weid» eine Planungszone verfügt. In den nächsten fünf Jahren darf dort nichts geplant, geschweige denn gebaut werden. Begründung des Gemeinderates: Mit der Planungszone wolle man Zeit gewinnen, um die Revision der Ortsplanung anzugehen.

Mit der Planungszone haben die Landeigentümer nun den rechtlichen Hebel, den sie gesucht haben. Sie können gegen die Planungszone eine Beschwerde machen. Ab dann läuft die Kontroverse um das Gebiet «Weid» auf der juristischen Schiene.

Der Richtplan und die Gemeinden

Im Aargau sind 6 Gemeinden betroffen von den Bauland-Auszonungen im Richtplan. Burg, Menziken und Reinach haben ihre kommunalen Nutzungsplanungen schon revidiert. Noch hängig sind die Revisionen in Gontenschwil, Rupperswil und Hallwil.

Letztlich wird dann ein Gericht klären müssen, ob die Planungszone rechtens sei, ob die Auszonung wirklich zulässig sei und wenn ja, welche Entschädigungen den Eigentümern zustehen würde. Die Prognose ist nicht gewagt: Dieser Streit wird in Hallwil noch viel zu reden geben und Gerichte über Jahre beschäftigen.