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Schweiz Bundesgericht senkt Hürde für Klagen gegen Anfangsmieten

Miete zu hoch? Weniger zahlen. So dachten es sich wohl zwei Mieter und klagten gegen den ihrer Meinung nach zu hohen Anfangsmietzins ihrer neuen Wohnung. Vor dem Zürcher Obergericht blitzten sie ab. Doch das jüngste Urteil des Bundesgerichts gibt ihnen nun recht.

Mann lädt Zügelkisten aus Lieferwagen auf Trottoir
Legende: In Gebieten mit Wohnungsnot können Mieter zu hohe Anfangszinsen leichter anfechten. Keystone

Um den Anfangsmietzins einer Wohnung anzufechten, reicht der Nachweis, dass im örtlichen Markt eine Wohnungsnot herrscht. Das Bestehen einer persönlichen Not- oder Zwangslage muss nicht nachgewiesen werden. Zu diesem Urteil kam das Bundesgericht und hob damit ein Urteil des Zürcher Obergerichts vom November 2015 wieder auf.

Rückblende: 2013 beziehen zwei Personen eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Zürich. Der Mietzins beträgt 3900 Franken plus 300 Franken für anfallende Nebenkosten. Zu viel, finden die beiden Bewohner und ziehen vor die Schlichtungsbehörde. Ihr Argument: Sie seien auf Grund der prekären Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt quasi gezwungen gewesen, den Mietvertrag zu unterschreiben – sie argumentieren mit einer Notsituation. Eine solche sei gegeben, wenn der Wohnungsleerstand unter 1,5 Prozent liege. In ihrem konkreten Fall habe er sogar nur 0,11 Prozent betragen.

Sie verlangen, der Anfangsmietzins sei um 1100 Franken herabzusetzen. Weil eine aussergerichtliche Einigung scheitert, ziehen die Mieter weiter vor das Obergericht. Doch auch das weist das Begehren ab. Es genüge nicht, wenn ein Mieter eine Notlage oder Wohnungsnot nachweise. Vielmehr müsse er beweisen, dass er sich aus diesem Grund in einer Zwangslage befunden habe und keine Alternative vorhanden sei. Das Bundesgericht hat dieses Urteil nun aufgehoben und es an die Vorinstanz zurückgewiesen.

Erfolglose Suche als Indikator für Wohnungsnot

Das Bundesgericht hält in seinem Urteil fest, dass das Gesetz drei alternative Gründe für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses enthalte.

  • erhebliche Erhöhung der Miete gegenüber dem Vormieter
  • persönliche Notlage
  • prekäre Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt.

Die beiden letzten Gründe müssen nicht kumulativ erfüllt sein, wie es das Zürcher Obergericht verlangt hatte. Eine Wohnungsnot lässt sich gemäss Bundesgericht nicht nur mit aktuellen Statistiken belegen. Ein Mieter könne auch durch das Nachweisen einer intensiven, aber erfolglosen Suche eine Wohnungsnot beweisen.

Generell schlechte Karten für Mieter

Indem eine Wohnungsnot dazu berechtigt, einen Anfangsmietzins anzufechten, wird gemäss Bundesgericht einem möglichen Missbrauch bei einem Marktungleichgewicht begegnet. Es sei eine «Binsenweisheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnehmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrages ermöglichen könnte».

Der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten seien, gelte zwar uneingeschränkt. Aber eben nur, wenn gleichberechtigte und vergleichbar starke Kontrahenten einen Vertrag schliessen würden, schreibt das Bundesgericht in seinem Entscheid weiter.

Mieterverband erfreut, Hauseigentümer empört

Der Zürcher Mieterverband begrüsst das Urteil aus Lausanne. Es sei das erste Mal, dass das Bundesgericht so deutlich sage, dass eine tiefe Leerwohnungsziffer für eine Mietzinsklage ausreiche. Der Schweizer Hauseigentümerverband auf der anderen Seite zeigt sich empört. Wenn jeder Mieter nach Vertragsunterzeichnung den Mietzins anfechten könne, werde das Prinzip von Treu und Glauben untergraben.

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15 Kommentare

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  • Kommentar von thomas schlaepfer (toemmel800)
    Als Architekt sehe ich immer wieder Parzellen an zentralen Lagen, welche stark unternutzt sind. Meist Gebäude aus den 50-70jahren. Versucht man dann die Eigentümer dazu zu motivieren neuen Wohnraum zu schaffen, haben sie alle Angst vor Schlichtungsstellen, Mietereinsprachen und Imageschäden. Meist lassen sie es dann... Wie werden wir so, je den Schweizer Immobilienbestand auf einen umweltfreundlichen Stand bringen?!
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  • Kommentar von Manuela Fitzi (Mano)
    Ich habe gerade gestern in einer internationalen Runde über die Möglichkeiten des Normalverdieners zum Wohneigentum diskutiert. Dabei hat sich herausgestellt, dass es in unserem reichen Land mit Abstand am schwierigsten ist, für diese Bevölkerungsgruppe aus der Kraft des erarbeiteten Einkommens zu einem Wohneigentum zu kommen. Ist eigentlich paradox, dass wir, freies und unabhängig (wirkendes) Volk genau diese individuelle Freiheit nicht leisten können, nicht?
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    1. Antwort von Hans Ochsner (Hans Ochsner)
      'Dabei hat sich herausgestellt, dass.......' : Was heisst das genau? Das stimmt wohl hinten und vorne nicht, denn gerade in der Schweiz ist der Anteil von Wohneigentümern in den letzten Jahrzehnten konstant angestiegen. Nämlich von ca. 28.5% 1970 auf heute über 40%. Wie kommt denn sowas??
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    2. Antwort von J. Peter (J. Peter)
      manuela, das ist ganz einfach erklärt. in D kann man ohne eigenkapital problemlos eine wohnung zum eigennutz finanzieren. würde das in CH auch gehen, hätten wir wohl fast 100% eigennützer. davon abgesehen ist es gut so wie es ist, deshalb haben wir kaum privatinsolvenzen im gegenteil zu D.
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  • Kommentar von U.E. Romer (romeru)
    Unsere Richter in Lausanne stehen in letzter Zeit neben den Schuhen. Verschiedene Urteile entsprechen nicht mehr dem normalen Menschenverstand. Diese Damen und Herren führen ein Eigenleben abseits der Realität. Der Schutz von Verursachern gleich welcher Art ist für sie im Vordergrund.
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