Schlupfloch im Gesetz? - Wie aus Erstwohnungen doch Zweitwohnungen werden könnten

Bereits mehrmals befürchtete das Bundesgericht eine Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes. Was steckt dahinter?

Es war eine hauchdünne Abstimmung. Mit nur 50,6 Prozent Ja-Stimmen-Anteil wurde die Zweitwohnungsinitiative im März 2012 angenommen. Seither dürfen in Gemeinden, die mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen haben, keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden.

Doch auch gegen Erstwohnungen gibt es Einsprachen – mit der Befürchtung, dass daraus trotzdem Zweitwohnungen entstehen.

Artikel 14 – ein Schlupfloch?

Unter bestimmten Bedingungen kann laut Artikel 14 im Zweitwohnungsgesetz eine Erstwohnung sistiert werden. Das heisst, ihre Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung kann für eine bestimmte Dauer aufgehoben werden und sie kann beispielsweise temporär auch als Ferienwohnung vermietet werden.

Mehrere Kriterien müssen dafür allerdings erfüllt werden. Unter anderem muss der Eigentümer oder die Eigentümerin nachweisen, dass die Wohnung erfolglos öffentlich ausgeschrieben wurde. Der Antrag für eine Sistierung kann erst nach zwei Jahren erfolgen und gilt nur für eine bestimmte Dauer. Danach müssen die Nachweise erneut erbracht werden.

Helvetia Nostra befürchtet Missbrauch

Für Vera Weber, Präsidentin des Vereins Helvetia Nostra, der die Zweitwohnungsinitiative lanciert hatte, ist klar: «Artikel 14 ist ein Schlupfloch im Gesetz.» Es würden jetzt, besonders in Tourismusgemeinden, Erstwohnungen gebaut, die es gar nicht brauche. «Und da weiss man ganz genau, dass die dann zu Zweitwohnungen werden.»

Ganz so einfach sei das nicht, so Gabriel Hefti, Jurist beim Bundesamt für Raumentwicklung ARE: «Das ist kein gutes Schlupfloch, die Auflagen für eine Sistierung sind streng.» Zudem werde eine Erstwohnung auch durch eine bewilligte Sistierung nur temporär zur Ferienwohnung. Aber es sei gut, dass das Bundesgericht den Vollzug des Zweitwohnungsgesetzes weiter konkretisiert habe.

Der Fall Saanen

Bereits mehrmals hat das Bundesgericht den Bau von Erstwohnungen gestoppt. Es befürchtete – beispielsweise auch letzten Dezember in Saanen im Kanton Bern – Rechtsmissbrauch.

Das Gericht habe geprüft, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Möglichkeit einer Nutzung als Erstwohnungen unrealistisch erscheinen lassen.

Indizien sind für das Bundesgericht im Fall Saanen zum Beispiel, dass die Wohnungen nur für wohlhabende Personen in Betracht kommen. Dabei sind sie für Erstwohnungen im gehobenen Segment klein dimensioniert.

Das Vorhaben, die Wohnungen als neue Erstwohnungen zu vermarkten, erschien dem Bundesgericht unrealistisch. Seit 2012 sei es der Bauherrschaft denn auch nicht gelungen, auch nur eine Wohnung ab Plan an Ortsansässige zu verkaufen. Deshalb hat das Bundesgericht das Baugesuch abgelehnt.

Seit Einführung des Gesetzes 2016 habe es nur eine handvoll Anträge auf Sistierung gegeben, das sei aber auch der zweijährigen Wartefrist geschuldet. «Es kann schon sein, dass es künftig mehr Sistierungsanträge geben wird», so Hefti. «Aber Missbrauch ist nicht so einfach.»

Gebaut wird trotzdem

Insbesondere in touristischen Bergkantonen sind die Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative spürbar. Viele Gemeinden haben mehr als 20 Prozent Ferienwohnungen.

In Zermatt beispielsweise sind es aktuell 51 Prozent Zweitwohnungen. Erstwohnungen für Einheimische dürfen trotzdem gebaut werden – und die Nachfrage danach sei gross, so Gemeindepräsidentin Romy Biner-Hauser. «Wir können der Nachfrage teilweise gar nicht gerecht werden.»

Gebaut wird in Tourismusgebieten also auch trotz Zweitwohnungsinitiative. Romy Biner-Hauser stellt aber klar: «Wir prüfen jedes Gesuch genau darauf, ob es sich tatsächlich um eine Erstwohnung handelt.»