Die reine Zahl tönt verrückt: In 15 Jahren schon wird die Schweiz 2.4 Millionen über 65-Jährige zählen – heute sind es erst 1.7 Millionen. Eine Million mehr ältere Menschen bedeutet: Es braucht viel mehr altersgerechte Wohnungen. Das heisst: kleinere Wohnungen, mit 2 bis 3 Zimmern, möglichst ohne Schwellen und Barrieren, dafür mit Lift und altersgerechten Badezimmereinrichtungen.
Robert Weinert von Wüest Partner rechnet vor, wie viele solche Alterswohnungen in der Schweiz nötig sind: «Bis 2040 brauchen wir zusätzlich 393'000 altersgerechte Wohnungen.» Gerade kleinere Wohnungen gibt es in der Schweiz jetzt schon zu wenig.
Das Inseratvolumen für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen ist in den letzten vier Jahren laut Wüst Partner um 40 Prozent gesunken.
Zu welchem Preis?
Die Herausforderung beim Bauen für ältere Menschen sei eine spezielle, sagt Immobilienexperte Robert Weinert von Wüest Partner. «Bauland für neue Projekte ist in der Schweiz rar und teuer, und die Baukosten steigen auch dauernd an. Für altersgerechte Wohnungen liegen sie sogar noch etwas höher als so schon.» Das alles mache Mieten in Neubauten teurer als Bestandesmieten in älteren Gebäuden.
Die neuen Angebote müssen erschwinglich sein für ältere Menschen, damit sie sich diesen neuen Wohnraum auch leisten können.
Weil ältere Menschen aber meist tiefere Einkommen haben als Erwerbstätige, ist die Erschwinglichkeit von Neubauwohnungen ein Dauerbrenner. Heute zahlt die Hälfte der Seniorinnen und Senioren mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens für ihr Zuhause – eigentlich zu viel. «Die neuen Angebote müssen erschwinglich sein für ältere Menschen, damit sie sich diesen neuen Wohnraum auch leisten können», sagt Weinert. Das sei eine grosse Herausforderung. Ein Blick auf die Karte der Schweiz zeigt, dass Immobilieninvestoren trotzdem nicht untätig sind.
Grundsätzlich ist das Segment Alterswohnungen für Immobilieninvestoren interessant, weil es in den nächsten zehn Jahren stark wachsen wird. Zudem fliessen die Mieten stabil, meist über lange Zeit, da ältere Leute ungern umziehen. Ausser ins Pflegeheim, was aber immer weniger und für immer kürzere Zeit passiert.
Ein Selbstläufer sei es trotzdem nicht, sagt Experte Weinert – eben wegen der Herausforderung, die Wohnungen für die ältere Bevölkerung erschwinglich zu machen. Schaut man sich die Nettomieten an, so zeigt sich, dass Alterswohnungen im Mittel Nettomieten pro Quadratmeter generieren, die über dem Niveau von klassischen Mietliegenschaften liegen. Allerdings liegen sie auch unter dem, was Immobilieninvestoren mit Gewerbeliegenschaften verdienen können.
