Worum geht es? 22 Prozent der Anlagen von Schweizer Pensionskassen fielen 2023 auf Immobilien. Das zeigen Zahlen des Bundes. Seitdem geht es weiter aufwärts, sagt Romano Gruber, Immobilienexperte beim Beratungsunternehmen PPC Metrics. Die Immobilieninvestitionen hatten sich bereits in der Vergangenheit kontinuierlich erhöht: 2004 waren es noch 14 Prozent aller Anlagen gewesen. Pensionskassen spüren den Anlagenotstand zunehmend. Zinsprodukte wie Obligationen werfen im Tiefzinsumfeld kaum noch Rendite ab, und einen grossen Anteil in Aktien anzulegen, ist zu riskant.
Um welche Immobilien geht es? Von den 22 Prozent, die zuletzt in Immobilien steckten, entfielen 19 Prozent auf Schweizer Immobilien. «Man investiert in das, was man kennt», sagt Romano Gruber. «Man kann die Immobilien besichtigen, im Ausland ist das etwas schwieriger.» Zudem seien Fremdwährungen ein Hindernis, denn «die Renten müssen schliesslich in Schweizer Franken bezahlt werden». Die Hälfte der Schweizer Pensionskassen investiert im Bereich Immobilien ausschliesslich in der Schweiz.
Ist das eine gute Anlage? In den vergangenen Jahren waren Immobilien eine sehr gute Anlage. Vor allem Schweizer Immobilien haben in knapp zehn Jahren eine Rendite von mehr als 60 Prozent eingefahren. Immobilien im Ausland kamen auf 24 Prozent. Sie haben also deutlich schlechter abgeschnitten und waren zudem noch volatiler. Im Ausland ist der Anteil an Geschäfts- und Büroimmobilien höher, und gerade dieser Sektor ist während der Covid-Pandemie und mit dem nachfolgenden Zuwachs an Homeoffice unter Druck geraten.
Was ist der Nachteil? Laut PPC Metrics will ein Grossteil der Pensionskassen (67 Prozent) den Immobilienanteil weiter erhöhen. Je nach Szenario bedeutet das einen jährlichen Investitionsbedarf zwischen 6.5 und 22.2 Milliarden Franken. Aber Romano Gruber sagt: «Wenn mehr Geld in den Immobilienmarkt fliesst, wird es immer schwieriger, das Volumen zu platzieren. Es gibt in der Schweiz schlicht nicht genügend Angebote, das Geld zu investieren. Man muss dann vielleicht Abstriche bei der Qualität oder bei der Rendite machen.» Eine Lösung könnte sein, den Blick ins Ausland zu richten.
Was wäre im Ausland zu beachten? Der ausländische Immobilienmarkt ist anders strukturiert. Während in der Schweiz mit 50 Prozent Wohnimmobilien dominieren, machen sie im Ausland nur 22 Prozent aus. Hingegen sind dort Immobilien im Bereich Industrie und Logistik deutlich wichtiger (42 Prozent gegen 1 Prozent in der Schweiz). Das kann als Diversifikation gesehen werden, und der Bereich hat zudem in den vergangenen Jahren überdurchschnittliche Renditen erzielt. Allerdings sind im Ausland die Zinsen auch höher. Diese haben zuletzt auf die Bewertungen gedrückt.
