Unterschätzte Immobilien: Dass Einfamilienhäuser und Wohnungen immer teurer werden, das ist bekannt, die Preise sind astronomisch. Im Schatten dazu stehen Industrie- und Logistikgebäude. Sie würden unterschätzt, so das Fazit einer Studie der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner. Die Nachfrage nach solchen Flächen und Gebäuden sei grösser als man erwarten würde. Mit dem zunehmenden Onlinehandel seien moderne Logistikzentren wichtiger geworden und dank der florierenden Pharmaindustrie seien auch Industriegebäude gefragt.
Bedarf nimmt zu: In der Logistikbranche gibt es derzeit 25 Prozent mehr Beschäftigte als noch vor zehn Jahren. Demzufolge braucht es auch mehr Gebäude: «Gefragt sind grosse, hochautomatisierte Distributionszentren mit Hochregallagern und Robotik sowie ergänzend urbane Lager für die letzte Meile», sagt Robert Weinert, Studienleiter von Wüest Partner. Die Kombination aus robuster Nachfrage und knappem Angebot habe die Mieten für Lagerhäuser seit 2021 in praktisch allen europäischen Logistikmärkten steigen lassen, so auch in der Schweiz.
Angebot bleibt knapp: Trotz grosser Bauprojekte gibt es laut Studie in der Schweiz einen Mangel an Lagerhallen und Industrieimmobilien. Lediglich zwischen 1 und 1.5 Prozent der bestehenden Industrie- und Lagerflächen seien frei verfügbar, deutlich weniger als bei den Büros und den Mietwohnungen. Das Angebot bleibe weiter knapp, denn es gebe wenig verfügbares Bauland und die Verfahren für Baubewilligungen seien kompliziert und lang.
Pharma statt Maschinen: «Von den Schwierigkeiten in der Industrie ist auf dem Immobilienmarkt wenig zu spüren», sagt Robert Weinert zur Flaute in der Maschinenindustrie. Die boomende Logistik absorbiere zusätzliche Flächen, und weil kaum neues Industriebauland entstehe, treffe selbst eine gedämpfte Nachfrage auf ein noch knapperes Angebot. Von einem erhöhten Risiko seien lediglich ältere oder stark spezialisierte Objekte an peripheren Lagen betroffen.
Neue Investitionen: Zwischen dem 2. Quartal 2025 und dem 1. Quartal 2026 wurden in der Schweiz Baubewilligungen für Industrie- und Logistikflächen im Umfang von 4.4 Milliarden Franken erteilt. Dies zeigt, dass es nach wie vor einen grossen Bedarf gibt. Zum Vergleich: Für Büroflächen wurden im gleichen Zeitraum Baubewilligungen von 1.9 Milliarden Franken budgetiert, also deutlich weniger. Industrie- und Logistikgebäude sind derzeit attraktiver als Büroflächen.
Hohe Mieten: Im internationalen Vergleich sind die Mieten in den grossen Schweizer Städten für Industrie- und Logistikimmobilien sehr hoch und liegen zum Teil bei über 300 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Zürich und Genf belegen in der Liste der teuersten europäischen Städte die Plätze zwei und drei, nur gerade in London sind die Mieten für solche Liegenschaften noch höher. In Amsterdam, Barcelona und Frankfurt wiederum kann man Industriehallen und Lagerräume im Vergleich zu Zürich zum halben Preis mieten.
Die Arbeitsplätze in den Bereichen Transport, Logistik und Distribution konzentrieren sich vor allem rund um die grossen Wirtschaftszentren: Zürich, Genf, Basel und Bern sowie, in geringerem Masse, Lausanne. Die Achse Zürich–Olten nimmt dank zentraler Lage und der Anbindung an die wichtigsten Strassen- und Schienennetze eine besondere Position ein. Weitere bedeutende Konzentrationen finden sich zwischen Zug und Luzern sowie auf dem Korridor Zürich–Winterthur–St. Gallen.
Höhere Rendite als bei Büros: Aus Sicht von Wüst Partner sind Investitionen in Industrie- und Lagerhallen für institutionelle Anleger wie Pensionskassen attraktiv. Die Renditen seien höher als zum Beispiel bei Investitionen in Verkaufsflächen oder Büros. Einzig Investitionen in Wohnungen seien noch etwas lukrativer.
