Der Referenzzinssatz ist erstmals seit 2008 gestiegen – von 1.25 auf 1.5 Prozent. Viele Mieter und Mieterinnen haben nun eingeschriebene Briefe erhalten, welche eine Mietzinserhöhung ankündigen. Davon sind potenziell mehr als eine Million Haushalte betroffen. Worauf müssen Sie jetzt also achten? Welche Rechte haben Sie als Mieter und Mieterin? Zwei Juristen des Mieterinnen- und Mieterverbandes haben im Live-Chat Ihre Fragen beantwortet.
Zum Protokoll:
Guten Tag, Ist es zulässig, bei einem Wohnungswechsel innerhalb des gleichen Mehrfamilienhauses (in grössere WHG aufgrund Familienzuwachses) als Neumieter eingestuft zu werden, obwohl vorher dort bereits 8 Jahre wohnhaft? Vielen Dank für Ihre geschätzte Antwort. Freundliche Grüsse Alois Vontobel
Rahel Gsponer: Leider, ja. Aber suchen Sie das Gespräch mit der Vermieterschaft, sofern Sie nun eine Mietzinserhöhung erhalten haben, da Ihr Mietvertrag – von mir vermutet – auf einem Referenzzinssatz von 1.25 % beruht. Denn die Vermieterschaft kann in diesem Fall zwar die Miete erhöhen – verpflichtet ist sie aber nicht. Weisen Sie im Gespräch mit der Vermieterschaft zusätzlich auf eine möglicherweise zu hoher Rendite hin. Vielleicht ist die Vermieterschaft dann eher bereit aufgrund Ihrer speziellen Situation zumindest vorläufig auf eine Erhöhung der Miete zu verzichten.
Darf der Vermieter gleichzeitig mit der Mieterhöhung wegen gestiegenem RfZ, auch die 40 % der Teuerung (LIK) sowie die allg. Kostensteigerungspauschale in Prozent (bspw. 0.5 %) pro Jahr seit dem letzten Ausgleich, geltend machen?
Fabian Gloor: Guten Tag! Danke für die spannende Frage. Grundsätzlich darf die Vermieterschaft den Mietzins neben dem Referenzzinssatz zusätzlich auch wegen der Faktoren Teuerung und den allgemeinen Kostensteigerungen erhöhen. Auf Juristen-Deutsch heisst das, dass diese Faktoren miteinander kumuliert werden dürfen. Bei den allgemeinen Kostensteigerungen rechnen Schlichtungsbehörden und untere Gerichte aus Praktikabilitätsgründen oft Pauschalen. Diese reichen von 0.25%-1 % und sind regional unterschiedlich. Gemäss dem Bundesgericht sind solche Pauschalen nur ausnahmsweise zulässig, wenn keine andere Methode ein genaueres Ergebnis erwarten lässt und gewährleistet ist, dass die Pauschale nicht zu einer überhöhten Kostensteigerung führen. Wenn Mieter*innen sie Anwendung der Pauschale bestreiten, so muss die Vermieterschaft eine individuelle Kostenberechnung vornehmen.
Kann der Vermieter jetzt bei jeden weiteren Zinserhöhung die Miete anheben?
Rahel Gsponer: Leider ja. Eine «Sperrfrist» gibt es nicht.
Hallo. Bin im Juni 2022 eingezogen in eine 2.5 Zi-whg. Es ist ein Neubau Erstbezug. MIETE nach 12.5 % Jetzt habe ich bereits eine Mietzinserhöhung erhalten. Ist das nach so kurzer Zeit erlaubt? Freundliche Grüsse H.Lüthard
Rahel Gsponer: Guten Tag Frau Lüthard Leider ja, aber natürlich nur dann, wenn diese korrekt berechnet wurde. Überprüfen Sie daher am besten Ihre Mietzinserhöhung gleich mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbands: www.mieterverband.ch/mietzinsrechner.
Unser Mietzins ist nicht an den Referenzzinssatz, sondern an den Landesindex der Konsumentenpreise gebunden. Wie verhält es sich dort mit Erhöhungen und Senkungen? Kann man hier ebenfalls als Mieter eine automatische Senkung verlangen, oder als Vermieter eine Erhöhung, sofern sich der Index bewegt? – Besten Dank.
Rahel Gsponer: Bei einer Senkung oder Erhöhung des Landesindex kann der Mietzins entsprechend angepasst werden. Der Referenzzinssatz hingegen kann bei einem indexierten Mietvertrag frühestens nach 5 Jahren und ab da auf den jeweiligen nächsten Kündigungstermin erfolgen.
Unsere Liegenschaft in welcher wir wohnen wird seit längerem nicht mehr richtig gereinigt und betreut. D.h. die Hygienerichtlinien sind nicht mehr eingehalten. Die Liegenschaft verwahrlost immer mehr. Kann man dies für eine Zinsreduktion geltend machen?
Rahel Gsponer: Prüfen Sie in Ihrem Mietvertrag nach, ob Sie «Hauswartung» als zusätzliche Nebenkostenposition aufgeführt haben. Falls ja und Sie aber gleichzeitig feststellen, dass die Reinigung mangelhaft ist, können Sie diesen Umstand Ihrer Vermieterschaft mittels eines eingeschriebenen Briefes mitteilen und gleichzeitig das Pflichtenheft der Hauswartung einfordern. Haben Sie keine Hauswartung, empfehlen wir Ihnen, dass Sie den Umstand trotzdem der Vermieterschaft mitteilen, sodass eine Lösung gefunden werden kann.
Wir sind per 01.01.2023 in eine neue Wohnung gezogen. Der Vorgänger hatte CHF 200 weniger Miete bezahlt als wir. Umbauten oder sonstige wertsteigernde Massnahmen hat der Vermieter an der Wohnung nicht vorgenommen. Begründung der Erhöhung: allg. Teuerung. Nun haben wir eine Mieterhöhung erhalten, mit der Begründung des gestiegenen Referenzzinssatzes. Der Vermieter hat die Situation jedoch gleich genutzt, um die Miete noch weiter zu erhöhen und hat die allgemeine Teuerung nochmals als Grund angegeben. Meine Frage ist nun, kann der Vermieter die Miete nach einem Jahr bereits wieder mit der Begründung der allgemeinen Teuerung erhöhen?
Rahel Gsponer: Grundsätzlich ja, der Vermieter darf 40 der Teuerung auf Sie überwälzen. Aber nur ab dem Datum des Vertragsabschlusses. Die Mietzinserhöhung sollte in diesem Punkt also nicht mehr als 10 Franken pro Monat sei. Am besten, Sie überprüfen die erhaltene Mietzinserhöhung gleich noch mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbandes auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner.
Meine Miete ist zurzeit Fr. 2900.-. Neu soll ich Fr. 3100.- zahlen. Ist das nicht übertrieben und könnten wir die Mietzinserhöhung anfechten, da wir einen gültigen Vertrag und nie eine Mietzinsreduktion verlangt haben?
Fabian Gloor: Guten Tag und vielen Dank für die Frage. 200.- mehr Miete (ca. 6,5 %), ist tatsächlich ein ordentlicher «Batzen». Aufs Jahr gerechnet sind das CHF 2'400 mehr Miete. Ohne genauere Angaben, kann ich keine seriöse Beurteilung machen, ob Ihre Erhöhung gerechtfertigt ist. Es ist deshalb wichtig, dass sie diese Erhöhung mit unserem Mietzinsrechner auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner überprüfen. Viel Erfolg
Grüezi Mein Vermieter hat schon die Miete um 6 % erhöht. – Warum erhöhen nicht alle Vermieter die Miete? – Welche staatliche Gegenmassnahme zur Anpassung der Rente gibt es?
Fabian Gloor: Guten Tag! Vielen Dank für diese spannende Frage, die ich leider nicht genau beantworten kann. Es gibt tatsächlich Vermieter*innen, die sich ihrer sozialen Verantwortung gegenüber der Gesellschaft bewusst sind und sie Mietzinse jetzt nicht erhöhen. Der Mieterinnen- und Mieterverband kämpft seit Jahren auf bundes- und kantonaler Ebene gegen überhöhte Mieten. Auf www.mieterverband.ch können Sie sich über die laufenden Initiativen informieren.
Hi Team Ist eine Mieterhöhung von 5.5% Standard? Vielen Dank Dav
Rahel Gsponer: Guten Tag Dav Ob die Erhöhung von 5.5 % rechtens ist, kann aufgrund dieser Angaben nicht genau überprüft werden. Wichtig ist, dass Sie prüfen, ob die Vermieterschaft Ihnen allfällige Senkungen vollständig weitergegeben haben. Viele Vermieter*innen stellen auf die letzte Senkung ab und rechnen von dort aus, wie sich die Faktoren (Referenzzinssatz, Teuerung und die allgemeinen Kostensteigerungen) entwickelt haben. Das ist aber nicht korrekt. Senkungen sind unverbindlich, weshalb bis zur letzten Erhöhung oder, falls es nie eine Erhöhung gegeben hat, bis zum Vertragsschluss zurückgerechnet werden darf. Nach dieser Berechnungsmethode (vor allem, wenn man als Mieter*in die Anwendung der Pauschalen für die allgemeine Kostensteigerung bestreitet), ist die zulässige Mietzinserhöhung weniger hoch. Ich würde Ihnen deshalb raten, Ihre Mietzinserhöhung mit unserem Mietzinsrechner auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner zu überprüfen. Viel Erfolg
Wie hoch darf der Posten 'allgemeine Kostensteigerung' sein? Was ist da enthalten? Ist das für Mieter nachvollziehbar? Weshalb ist dieser Posten separat? Die Inflation wird ja zusätzlich verrechnet.
Rahel Gsponer: Mit der allgemeinen Kostensteigerung ist der Anstieg von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Liegenschaftsteuern, Versicherungsprämien und ähnlichen Ausgaben gemeint. Gemäss dem Bundesgericht muss die Vermieterschaft die allgemeinen Kostensteigerungen anhand von einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen viele Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht dagegen protestieren. Unter Umständen kann es sich deshalb lohnen, bei der Anfechtung der Mietzinserhöhung die Anwendung dieser Pauschalen zu bestreiten. Die Vermieterschaft muss dann die tatsächlichen Kostensteigerungen beweisen und diese sind unter Umständen tiefer als die jährlichen Pauschalen oder sogar gleich null.
Guten Tag, ich bin im Oktober 2022 in eine Neubauwohnung als Erstmieter eingezogen. Wie wahrscheinlich ist eine Mietpreiserhöhung? Vielen Dank im Voraus! Michael Szabo
Rahel Gsponer: Sehr geehrter Herr Szabo Im Falle eines Einzuges im Oktober 2022 beruht Ihr Mietverhältnis auf einem Referenzzinssatz von 1,25 %. Hier scheint zumindest wahrscheinlich, dass die Vermieterschaft Ihnen in Bälde eine Mietzinserhöhung zustellen wird. Jedoch besteht zur Anpassung des Referenzzinssatzes keine Pflicht. Vielleicht haben Sie Glück und Ihre Vermieterschaft verzichtet auf eine Erhöhung.
1. Kann die Zinserhöhung auch dann gefordert werden, wenn bei vorangehenden Referenzzins-Senkungen vom Vormieter keine Zinssenkungen gefordert wurden? 2. Darf bei Zinserhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz auch eine Erhöhung wegen Teuerung geltend gemacht werden?
Fabian Gloor: Vielen Dank für die spannende Frage. Sind seit dem Abschluss Ihres Mietvertrags schon ein paar Jahre vergangen und haben Sie in dieser Zeit nie eine Senkung erhalten, könnte es sein, dass Ihr Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,5 % basiert. Eine Erhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz wäre in diesem Fall nicht zulässig. Allerdings kann eine Mietzinserhöhung auch wegen der Teuerung oder der allgemeinen Kostensteigerungen erhöht werden. Die Teuerung auf dem von der Vermieterschaft investierten Eigenkapital wird anhand des Landesindex für Konsumentenpreise berechnet. Die Vermieterschaft darf maximal 40 % der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzen. Sollten Sie eine Mietzinserhöhung erhalten, rate ich Ihnen diese zu überprüfen. Viel Erfolg!
Unsere Miete wurde um rund 7 % erhöht, der Grossteil davon wegen des Teuerungsausgleiches und allgemeine Kostensteigerungen. Aufgrund der umfassenden, separaten Nebenkosten erschliesst sich mir nicht, wofür? Kann ich verlangen, dass dies genauer begründet wird? In unseren Nebenkosten ist eigentlich alles enthalten, von Personalkosten der Hauswartung bis Warmwasser und Heizkosten, Wartung und Betriebskosten und auch die Kosten für die allgemeine Energienutzung.
Rahel Gsponer: Ja, das können Sie. Gemäss Bundesgericht muss die Vermieterschaft nämlich die allgemeinen Kostensteigerungen anhand von einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwändig ist, lassen viele Schlichtungsbehörden jedoch eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht dagegen protestieren.
Guten Tag Ich habe seinerzeit eine Senkung des Mietzinses wegen der Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,25 % beantragt. Nun erhalte ich eine Mietzinserhöhung von 75.15 Referenzzinssatz, 55.40 wegen Teuerung, Kostensteigerung 2020-2023 40.70. Total 171.25 = 6,8 %. Lt. Mietvertrag scheint alles korrekt zu sein. Warum eigentlich wird die Teuerung bei Mieten voll berücksichtigt, was haben z. B., Teuerung bei Lebensmitteln oder Energie, mit Immobilienkosten zu tun? Ist das nicht eine Benachteiligung der Mieter zugunsten der Vermieter? Besten Dank für Ihren Bescheid Rolf Goeggel
Rahel Gsponer: Guten Tag Herr Goeggel Tatsächlich dürfen Vermieterschaften die seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Mietzinsänderung angefallene Teuerung abwälzen – jedoch nur 40 Prozent davon. Hinweis zur Kostensteigerung: Vermutlich hat Ihre Vermieterschaft hier eine Pauschale angewendet. Grundsätzlich hat das Bundesgericht aber vor einiger Zeit entschieden, dass eine Vermieterschaft eine Kostensteigerung nur geltend machen darf, wenn sie diese auch belegen kann, indem sie eine Vergleichsrechnung vorlegt. Denn Sie darf sich eigentlich keiner Pauschale bedienen. Leider ist es bis heute so, dass trotz des Bundesgerichtsentscheides viele Schlichtungsbehörden nach wie vor eine Pauschale zulassen. Erkundigen Sie sich deshalb am besten bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde nach deren Praxis in Bezug auf die Pauschalen bei der allgemeinen Kostensteigerung und bestreiten Sie gegebenenfalls die Mietzinserhöhung in diesem Punkt. Dies können Sie innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse.
Wie hoch darf der Vermieter den neuen Mietzins ansetzen? Ab dem 1.11. wird bei mir der Mietzins um 6,66 % erhöht (Bern Stadt), was mir doch recht hoch vorkommt. Begründung ist einerseits der Referenzzinssatz, Teuerungsausgleich 2020-2022 und noch etwas Weiteres, was mir gerade nicht einfällt.
Fabian Gloor: Ob die Erhöhung von 6,66 % rechtens ist, kann ich aufgrund dieser Angaben nicht genau feststellen. Wichtig ist, dass Sie prüfen, ob die Vermieterschaft Ihnen allfällige Senkungen vollständig weitergegeben haben. Viele Vermieter*innen stellen auf die letzte Senkung ab und rechnen von dort aus, wie sich die Faktoren (Referenzzinssatz, Teuerung und die allgemeinen Kostensteigerungen) entwickelt haben. Das ist aber nicht korrekt. Senkungen sind unverbindlich, weshalb bis zur letzten Erhöhung oder, falls es nie eine Erhöhung gegeben hat, bis zum Vertragsschluss zurückgerechnet werden darf. Nach dieser Berechnungsmethode (vor allem, wenn man als Mieter*in die Anwendung der Pauschalen für die allgemeine Kostensteigerung bestreitet), ist die zulässige Mietzinserhöhung weniger hoch. Ich würde Ihnen deshalb raten, Ihre Mietzinserhöhung mit unserem Mietzinsrechner auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner zu überprüfen. Viel Erfolg
Situation bei einem Neubau: Vertragsunterzeichnung: 11.01.22 Mietbeginn: 16.08.22 kann der Vermieter die allg. Kostensteigerung plus die Veränderung des LIK ab trotzdem ab November 2021 geltend machen? Im Mietvertrag ist der Stand November 2021 leider ebenfalls vermerkt.
Rahel Gsponer: Teuerung: Leider ja. Die Vermieterschaft kann Ihnen 40 der Teuerung ab November 2021 abwälzen. Allgemeine Kostensteigerung: Bei Liegenschaften welche jünger als 10 Jahre sind, ist eine Kostensteigerung tief anzusetzen. Viele Vermieterschaften bringen aber eine Pauschale von 0.5% oder höher in Ansatz, was bei einem Neubau aber tendenziell zu hoch erscheint. Zudem hat das Bundesgericht vor einiger Zeit entschieden, dass eine Vermieterschaft eine Kostensteigerung nur geltend machen darf, wenn sie diese auch belegen kann. Sie darf sich eigentlich keiner Pauschale bedienen. Leider ist es bis heute so, dass trotz des Bundesgerichtsentscheides viele Schlichtungsbehörden nach wie vor eine Pauschale zulassen. Erkundigen Sie sich deshalb am besten bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde nach deren Praxis in Bezug auf die Pauschalen bei der allgemeinen Kostensteigerung und bestreiten Sie gegebenenfalls die Mietzinserhöhung in diesem Punkt. Dies können Sie innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse.
Mit der Erhöhung des Mietzinses aufgrund des Referenzzinssatzes erhöht meine Verwaltung auch die allgemeinen Kosten um ca. 0,5 %. Das Gebäude ist sechs Jahre alt und Nebenkosten werden grösstenteils separat ausgewiesen und verrechnet. Viele Schlichtungsbehörden akzeptieren eine allgemeine Kostensteigerung von 0.5-1 % ohne eine genaue Auflistung. Gemäss BGE 4C.157/2001 ist dies jedoch nicht zulässig. Wie soll ich mich verhalten und lohnt sich ein Weiterziehen nach der Schlichtungsbehörde in diesem Falle?
Rahel Gsponer: Die allgemeine Kostensteigerung ist schon seit vielen Jahren immer wieder ein grosser Streitpunkt. Das Bundesgericht hat vor einiger Zeit entschieden, dass eine Vermieterschaft sich nur darauf berufen darf, wenn sie diese auch belegen kann. Weiter darf sie sich eigentlich keiner Pauschale bedienen. Leider ist es bis heute so, dass trotz des Bundesgerichtsentscheides viele Schlichtungsbehörden wie auch Gerichte nach wie vor eine Pauschale zulassen. Erkundigen Sie sich deshalb bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde nach deren Praxis in Bezug auf die Pauschalen bei der allgemeinen Kostensteigerung. Sind Sie beispielsweise Mieter*in im Kanton St. Gallen, rechnen die örtlichen Schlichtungsbehörden mit einer wesentlich tieferen Pauschale – nämlich von 10 % der Teuerung.
Guten Tag Unsere Mietwohnung kostete bis anhin 2000.-/mtl. Die Mietzinserhöhung beträgt 114.-, also mehr als 5 %. Ist das zulässig? Liebe Grüsse Manuel Laeng
Fabian Gloor: Guten Tag, Herr Laeng. Vielen Dank für die spannende Frage. Ohne genauere Angaben zum Mietvertrag (Wohnsitz, Zeitpunkt des Mietvertrages, allfällige Erhöhungen, Vorbehalte) und die Begründung der Vermieterschaft zur Erhöhung, lasst sich nicht konkret beurteilen, ob Ihre Erhöhung rechtens ist. Ich rate Ihnen, diese mit unserem Mietzinsrechner auf www.mietrecht.ch/mietzinsrechner zu überprüfen. Viel Erfolg!
In meinem Originalmietvertrag von 2010 wird unter «Mietzinsbasis» kein Referenzzinssatz genannt, sondern der Hypothekarzins von 3.000% aufgelistet, der Landesindex per 12.2009 und Kostensteigerungen bis 05.2010. In der Mitteilung, der Mietzins steige auf den 1.11.23 wird dagegen auf den Referenzzinssatzanstieg von 1.25 auf 1.5 % Bezug genommen. Welche Funktion hat der Hypothekarzins von 3.000%? Wieso fehlt der Referenzzinssatz im Originalmietvertrag? Und ist ein Mietaufschlag unter den genannten Bedingungen rechtens?
Rahel Gsponer: Basierend auf Ihren Angaben beruhte Ihr Mietverhältnis bei Vertragsabschluss auf einem Referenzzinssatz von 3%. Haben Sie nun seit Mietbeginn nie eine Senkung Ihrer Miete erhalten, könnte die Vermieterschaft keine Erhöhung des Referenzzinssatz von 1.25% auf 1.5% geltend machen. Dies wäre nur dann möglich, wenn Ihre Nettomiete zwischenzeitlich gesenkt wurde und damit der Referenzzinssatz auf 1.25% angepasst worden wäre. Ist dies der Fall, können Sie Ihre aktuelle Mietzinserhöhung mit dem Mietzinsrechner des Mieterinnen-und Mieterverbandes überprüfen: www.mieterverband.ch/mietzinsrechner. Haben Sie jedoch noch nie eine Mietzinsanpassung erhalten, können Sie die aktuelle Mietzinserhöhung innert 30 Tagen ab Erhalt bei der örtlich zuständigen Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse kostenlos anfechten.
Guten Tag Bei meinem Einzug vor 3 Jahren, hat sich die Verwaltung geweigert, mir den Mietzins des Vorgängers mitzuteilen. Da ich, krebskrank und leicht gehbehindert, keine Zeit hatte, eine andere WHG zu suchen, habe ich Mietvertrag trotzdem unterschrieben. Könnte ich das nun bei der Mietzinserhöhung per 1.10. noch anfechten?
Fabian Gloor: Vielen Dank für die spannende Frage. Es kommt ein bisschen darauf an. In den Kantonen Basel-Stadt, Genf, Luzern, Waadt, Zug und Zürich sind Vermieter*inne beim Abschluss des Mietvertrages den Mietzins des/der Vormieters*in mit einem amtlichen Formular mitzuteilen. Hat die Verwaltung dies nicht gemacht, dann gilt der Mietzins als nicht verbindlich vereinbart und die 30-tägige Anfechtungsfrist, die grundsätzlich ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe zu laufen beginnt, wäre noch nicht abgelaufen. Auch der Umstand, dass sich die Vermieterschaft geweigert hat, Ihnen den Mietzins des Vorgängers mitzuteilen, könnte einen Einfluss auf die Anfechtungsfrist haben. Man müsste in diesem Fall prüfen, ob eine Anfechtung des Anfangsmietzinses Sinn machen würde und ob man dies gleich mit der Anfechtung der Erhöhung der Miete machen müsste. Ich wünsche Ihnen alles Gute und viel Erfolg
Ich wohne seit 5 Jahren in derselben Wohnung. Eingezogen bin ich im Februar 2018 (Neubau, Erstbezug) mit einem Referenzzinssatz von 1.5%. Per Oktober 2020 habe ich eine Mietzinsreduktion verlangt, da der Zinssatz auf 1.25% fiel. Dabei wurde der sinkende Zinssatz mit einer Teuerung und einer Kostensteigerung minimiert: Referenzinssatz von 1.50 auf 1.25% (CHF-58.80) Ausgleich Teuerung Indexstand von 100.8 auf 101.6 (CHF+6.40) Kostensteigerung von 31.12.2017 bis 29.2.2020 (CHF +21.90) Total CHF -30.00 Nun kam im Juni dieses Jahr die Mietzinserhöhung: Referenzzinssatz von 1.25 auf 1.50% (CHF +59.70) Ausgleich Teuerung von 101.6 auf 107.2 Punkte (CHF +43.85) Kostensteigerung von 29.2.2020 bis 31.5.2023 (CHF+16.15) Total CHF+120.00 Nun zu meiner Frage: Darf die Vermieterschaft schon wieder eine Kostensteigerung geltend machen bei einem Neubau?
Rahel Gsponer: Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass bei Liegenschaften unter 10 Jahren die Kostensteigerung tief anzusetzen ist. Gemäss Ihren Angaben gehe ich davon aus, dass Ihnen eine Pauschale von 0.25% des Nettomietzinses berechnet worden ist. Leben Sie nun beispielsweise im Kanton Glarus, würde die Anwendung dieser Pauschale auf Stufe Schlichtungsstelle gestützt werden. Am besten erkundigen Sie sich deshalb bei der örtlich zuständigen Schlichtungsstelle für Mietverhältnisse, in welcher Höhe eine Pauschale bei einem Neubau akzeptiert wird.
Mein Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 2 %. Nun hat mir meine Vermieterin eine Mietzinserhöhung um 3 %, mit der Begründung angezeigt, der Referenzzinssatz sei auf 1,5 % gestiegen. Ich habe keine Lust, jetzt zu streiten und akzeptiere daher diese Mietzinserhöhung. Aber wenn die Vermieterin bei der nächsten Erhöhung des Referenzzinsatzes die Miete wieder erhöhen sollte, möchte ich die erneute Mietzinserhöhung anfechten. Werde ich mich gegen die zweite Mietzinserhöhung mit Erfolg wehren können?
Fabian Gloor: Vielen Dank für die spannende Frage. Die Mietzinserhöhung Ihrer Vermieterin tönt abenteuerlich. Dass Sie keine Lust haben, mit Ihrer Vermieterin zu streiten, kann ich nachvollziehen. Es besteht aber das Risiko, dass Sie dann, bei einer zweiten Erhöhung allfällige Senkungsansprüche, die sie aktuell wohl haben, nicht mehr geltend machen können, da man immer auf die letzte verbindliche Mietzinsfestlegung abstellt und auch auf diese zurückrechnen darf. Als letzte verbindliche Mietzinsfestlegung gilt der Vertragschluss oder die letzte Erhöhung. Senkungen sind grundsätzlich nicht verbindlich. Die Ausgangsbasis für die Überprüfung der zweiten Erhöhung wird also diese aktuelle Erhöhung sein. Allfällige Senkungsansprüche können dann bei der zweiten Anfechtung nicht mehr korrigiert resp. gegengerechnet werden. Ich rate Ihnen, die Erhöhung mit dem Mietzinsrecher auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner zu überprüfen. Viel Erfolg!
Wenn ich in den letzten Jahren weder eine Mietreduktion verlangt habe (als das noch ging) noch je eine Aufwertung auf die Immobilie erhalten habe (trotz mehrmaligem Nachfragen), kann ich dann die Mietzinserhöhung ablehnen oder verlangen, dass zuerst auf Basis der Reduktionen rückwirkend ausgeglichen wird?
Fabian Gloor: In diesem Fall müsste man genau prüfen, auf welchen Faktoren (Referenzzinssatz, Teuerung, allgemeine Kostensteigerung) im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der letzten Erhöhung ihr aktueller Mietzins basiert. Von dort aus wird dann gerechnet, wie sich die Kostenstände entwickelt haben. Es könnte unter Umständen sogar sein, dass Sie sogar satt einer Erhöhung eine Senkung zugute haben.
Ich wohne in einem Altbau, als wir eingezogen sind wurden die Wände gestrichen, die Küche ist sehr aus den 70er Jahren, viele Tablare sind kaputt, passen nicht mehr rein, weil alles verzogen ist. In der Küche fehlt ein Abzug, im Bad hat es Schimmel, bei unseren Machbarn sieht es gleich aus. Auch im Keller ist es sehr feucht, überall Schimmel. Mit den Nachbarn teilen wir uns den Garten, schneiden die Bäume und Büsche. Der Vermieter hat noch nie einen Gärtner organisiert. Ohne unsere Pflege wäre der Garten ein Urwald. Wir haben nie eine Mietreduktion eingefordert, primär, weil wir jung waren/sind und unsere Rechte bezüglich sinkenden Referenzzinssatz nicht lannten. Kann unser Mieter jetzt eine Mieterhöhung einfordern?
Rahel Gsponer: Überprüfen Sie zunächst die Höhe des Referenzzinssatzes Ihres Mietverhältnisses. Je länger Sie bereits in der Wohnung leben, desto höher ist dieser und desto kleiner wäre eine mögliche Mietzinserhöhung Ihrer Wohnung bspw. infolge der Teuerung. Stellen Sie weiter Mängel fest, halten Sie diese schriftlich fest und teilen Sie die Mängel Ihrer Vermieterschaft mit einem eingeschriebenen Brief mit. Fordern Sie darin Ihre Vermieterschaft auf, die Mängel innert einer angemessenen Frist zu beheben bzw. anzugehen. Reagiert die Vermieterschaft nicht auf Ihr Schreiben, haben Sie die Möglichkeit Ihre Miete zu hinterlegen. Erkundigen Sie sich hierzu bei der örtlich zuständigen Schlichtungsstelle oder bei der Rechtsberatung des Mieterinnen- und Mieterverbandes.
Guten Tag Wir sind vor einem Jahr in eine Genossenschaftswohnung gezogen. Sie wurde neu gebaut. Jetzt müssen wir ab Februar 2024 ganze 7 Prozent mehr Miete zahlen. Darf die Genossenschaft das tun? Freundliche Grüsse Cristina Brunner
Fabian Gloor: Guten Tag Frau Brunner. Vielen Dank für die spannende Frage. Auch bei einer Erstvermietung ist eine Mietzinserhöhung grundsätzlich zulässig. Natürlich nur, wenn sie korrekt ist. Als Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, betrug der Referenzzinssatz noch 1.25 %, deshalb wäre eine Erhöhung wegen gestiegenem Referenzzinssatz unter Umständen zulässig. Am besten überprüfen Sie ihre Erhöhung mit unserem Mietzinsrechner auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner. Viel Erfolg!
Unsere Miete wurde erst vor zwei Jahren erhöht. Die Anpassung wurde begründet beim Hauptmieterwechsel, dass die Miete nicht mehr dem Marktwert entspricht. Ist es nun rechtlich möglich, dass die Miete in naher Zukunft wieder erhöht wird, mit Begründung Referenzzinssatz oder ist man für eine bestimmte Zeit von Anpassungen geschützt?
Rahel Gsponer: Leider nein. Es gibt keine Sperrfrist für Mietzinserhöhungen. Ihre Vermieterschaft kann die Miete infolge anderer Anpassungsgründe (etwa einem gestiegenen Referenzzinssatz) zusätzlich erhöhen.
Wie hoch in % darf die Erhöhung betragen? Vielen Dank für die Auskunft. 👋😃
Fabian Gloor: Vielen Dank für die Frage. Es lässt sich nicht allgemein beantworten, wie viel % die Erhöhung betragen darf. Vielmehr kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Neben dem Referenzzinssatz spielt auch die Teuerung und die allgemeinen Kostensteigerungen eine Rolle. Sie können Ihre Mietzinserhöhung auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner ganz einfach selber überprüfen.
Sehr geehrte Juristen Ich bin im April 2017 in meine Wohnung eingezogen. Die Miete ist seit damals unverändert 1740 Franken netto. Die angekündigte Mietzinserhöhung ist 52.00 Franken per 1. November. An wen muss ich mich wenden und was kann ich tun, um dies abzuwenden? Besten Dank für ihre Antwort Freundliche Grüsse Benjamin
Rahel Gsponer: Guten Tag Benjamin, versuche am besten gleich deine Mietzinserhöhung auf www.mieterverband.ch/mietzinsrechner zu überprüfen.
1. Gibt es nach dem Bezug einer Wohnung eine Sperrfrist für eine Mieterhöhung durch den Vermieter? 2. In den Zeitungen gibt es widersprüchliche Beschreibungen zur allg. Kostensteigerung. Darf bei einem Erstbezug (Neubau) eine Kostensteigerung verrechnet werden?
Fabian Gloor: Vielen Dank für die spannende Frage. Eine «Sperrfrist» könnte sich ergeben, wenn in Ihrem Mietvertrag eine sog. Mindestdauer vereinbart wurde, innerhalb welcher weder Sie noch die Vermieterschaft das Mietverhältnis kündigen kann. Im Vertrag heisst es dann z.B. «erstmal kündbar per 1.3.2024. Auch in befristeten Mietverhältnissen während der Mietdauer ist eine Mietzinserhöhung grundsätzlich nicht möglich. Kostensteigerungen Die allgemeinen Kostensteigerungen sind ein Element, das bei Mietzinserhöhungen und -senkungen nebst dem Referenzzinssatz und der Teuerung berücksichtigt werden darf. Gemeint ist der Anstieg von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Gebühren, Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien und ähnlichen Ausgaben. Gemäss Bundesgericht muss der Vermieter die allgemeinen Kostensteigerungen anhand einer Vergleichsrechnung nachweisen. Weil das sehr aufwendig ist, lassen gewisse Schlichtungsbehörden eine pauschale Kostenüberwälzung zu, wenn Mieter*innen nicht gegen die Anwendung dieser Pauschale protestieren. Die Praxis ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. Weit verbreitet ist eine Pauschale von 0.5% pro Jahr. Das heisst, pro Jahr seit der letzten Mietzinsfestsetzung wird der Mietzins 0.5% erhöht. Das ist happig, deshalb lohnt es sich unter Umständen, die Anwendung der Pauschale zu bestreiten. Die allgemeinen Kostensteigerungen hängen auch vom Alter der Liegenschaft ab. Je älter eine Liegenschaft ist, umso höher kann die Pauschale ausfallen, sofern die Vermieterschaft darlegt, dass die Liegenschaft unterhalten wird. Bei einem Neubau sind viele Baumängel noch von der 2-jährigen Garantiefrist gedeckt, weshalb sich eine Mietzinserhöhung wegen allgemeinen Kostensteigerungen in der Regel nicht rechtfertigen lässt. Eine Rolle spielt auch, wie viele Kostenpositionen als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Werden nur Nebenkosten für Heizung und Warmwasser verlangt, werden die allgemeinen Kostensteigerungen höher veranschlagt als, wenn auf der Nebenkostenabrechnung beispielsweise auch die Hauswartung, die Umgebungspflege und der Liftservice erscheint.
Guten Tag, ist eine Mietzinserhöhung aufgrund der aktuellen Referenzzinssatzänderung bei einer Neubauwohnung zulässig? Die Wohnung ist seit gut einem Jahr, Mai 2022, einzugsbereit.
Fabian Gloor: Guten Tag. Vielen Dank für die spannende Frage. Grundsätzlich ist eine Mietzinserhöhung gestützt auf den gestiegenen Referenzzinssatz auch bei einer Neubauwohnung zulässig. Entscheidend ist, auf welchem Referenzzinssatz ihre aktuelle Miete basiert. Basiert Ihr aktueller Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1.25%, dann wäre eine Mietzinserhöhung wegen des gestiegenen Referenzzinssatzes grundsätzlich zulässig. Für eine Erhöhung müssen aber die Kündigungsfrist plus eine 10-tägige Bedenkfrist, die Kündigungstermine und eine allfällige Mindestmietdauer beachtet werden.
Bis wann müssen die Vermieter:innen die Erhöhung kommunizieren? Gibt es da eine Frist, oder kann der Brief auch plötzlich im Dezember kommen?
Fabian Gloor: Danke für die spannende Frage. Vermieter*innen können den Mietzins immer erst auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist anheben. Sowohl die Kündigungsfrist als auch die Kündigungstermine können Sie dem Mietvertrag entnehmen. Darüber hinaus müssen Vermieter*innen die Mietzinserhöhung mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist anzeigen (sog. Bedenkfrist). Dies soll der*dem Mieter*in die Möglichkeit einräumen, zu entscheiden, ob sie*er den Mietvertrag rechtzeitig kündigen will, um sich der Mietzinserhöhung zu entziehen. Erhält der*die Mieter*in die Mietzinserhöhungsanzeige zu spät, kann sie erst auf den nächstmöglichen Termin Wirkung erlangen. Es könnte also schon sein, dass Ihnen die Vermieterschaft eine Mietzinserhöhung im Dezember schickt. Deshalb ist es wichtig, dass sie eingeschriebene Briefe immer abholen und bei Ferienabwesenheiten jemanden organisieren, der regelmässig den Briefkasten leert. Als Mieter*in müssen Sie nämlich innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt reagieren, sollten Sie mit der Erhöhung nicht einverstanden sein.
Hallo liebes Team In meinem Mietvertrag vom 2010 wurde kein Referenzzinssatz genannt. Es wurden nie Mietanpassungen gemacht. Kann mein Vermieter nun die Miete erhöhen? Evtl. mit einer anderen Begründung als dem Anstieg des Referenzzinssatzes? Und falls ja, um wie viel Prozent? Vielen Dank für eure Unterstützung. LG Adrian
Rahel Gsponer: Guten Tag Adrian Wurde im Mietvertrag kein Referenzzinssatz ausgewiesen, gilt das Datum des Vertragsschlusses. 2010 war der Referenzzinssatz auf 3.00% bzw. 2.75%. Haben Sie bislang nie eine Senkung der Miete erhalten, könnte Ihre Vermieterschaft noch 40 der Teuerung auf Sie abwälzen oder gestiegene Unterhaltskosten (sog. allgemeine Kostensteigerung) geltend machen. Da Ihr Mietverhältnis aber noch auf einem hohen Referenzzinssatz beruht, ist tendenziell nicht davon auszugehen, dass Sie in nächster Zeit eine Mietzinserhöhung erhalten.
