Derzeit ist häufig günstiger, ein Haus zu kaufen, als ein Haus zu mieten. Mit Hypothekarzinsen von 2,5 Prozent und weniger erwerben immer mehr Menschen ein Eigenheim. Auch solche, die eigentlich nicht genug verdienen oder zu wenig auf der hohen Kante haben.
Oftmals gehe vergessen, dass die Zinsen nicht ewig rekordtief bleiben werden, warnt Ansgar Gmür, Direktor vom Hauseigentümerverband Schweiz. «Eines Tages kommt das böse Erwachen, wenn die günstigen Festhypotheken auslaufen und der Zins 2 oder 2,5 Prozentpunkte höher ist», sagt Gmür.
Zinskosten würden massiv steigen
Schon um 2 Prozentpunkte höhere Zinsen auf das Haus werden sich verschiedene Eigenheimbesitzer nicht mehr leisten können. Denn damit würden sich die Zinskosten fast verdoppeln.
Um für diesen Fall gewappnet zu sein, müssten Hauskäufer vorsichtshalber mit Hypothekarzinsen von 5 Prozent rechnen. Dann seien sie auf der sicheren Seite. Im Prinzip rechnen auch die Banken mit dieser 5-Prozent-Regel. Aber eben nur im Prinzip.
So erhält beispielsweise ein Student kurz vor Studienabschluss einen Hypothekarkredit, weil die Bank damit rechnet, dass er schon bald ein gesichertes Einkommen erzielt, sagt Donato Sconiamilio, Immobilienspezialist und Dozent an der Universität Bern: «Es ist durchaus möglich, von einer Regel abzuweichen. Man muss das begründen können.»
Eine «Mistrechnung»
Doch viele Banken nutzten bei der Vergabe von Hypotheken ihren Ermessensspielraum allzu grosszügig aus. Diese Mischrechnungen hält Gmür für gefährlich: «Hier wird manchmal eine ‹Mistrechnung› gemacht. Die ist nicht immer seriös. Man sollte unsere Meinung nach mit dem Ist-Wert rechnen und nicht mit dem, was sein wird.»
Mit der Regel, dass Hauskäufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen müssen, gehen Banken häufig recht locker um. Eigenkapital sei nämlich nicht immer echtes Eigenkapital, beobachtet Immobilienfachmann Sconiamilio: «Die Frage ist: ‹Woher haben Sie das Geld?› Ist es wirklich Eigenkapital oder habe sie es von einer anderen Person? Wenn Ihr Götti Ihnen Geld gibt, dann ist das eigentlich auch Fremdkapital.»
Banken: Der Markt muss spielen
Banken interpretieren ihre eigenen Tragbarkeitsregeln flexibel, wenn sie Hypotheken vergeben. Das hört auch Gmür immer wieder: «Ich habe auch mit Leuten von Grundbuchämtern gesprochen. Die haben mir erklärt, dass nicht immer alles nach den üblichen Regeln finanziert werde.»
Bei der Bankiervereinigung verteidigt man die Praxis. Cindy Schmiegel sagt: «Zu viele und zu starre Regeln verhindern, dass der Markt spielt.» Ein flexibler Markt komme dem Kunden zu Gute.
Was zu einer Zeiten funktioniert, könnte zu anderen Zeiten zum Problem werden. Gmür befürchtet, die lockere Kreditvergabe werde den Immobilienboom weiter anheizen. Damit steige auch das Risiko, dass die Blase dereinst platzt.
Den Markt bremsen
Auch Manuel Ammann, Professor für Finanzen an der Universität St. Gallen, zeigt sich besorgt. Er möchte den Markt abkühlen: «Eine Möglichkeit wäre, zu verlangen, dass Hypothekarkunden noch höhere Eigenmittel mitbringen müssten. Statt den heute üblichen 20 Prozent vielleicht 30 Prozent»
Es würde den Markt auch bremsen, wenn die Kunden die Kredite rascher zurückzuzahlen müssten. Allerdings haben solche Vorschläge politisch zurzeit keine Chance. Und so kommt es, dass Banken weiterhin grosszügig und flexibel Hypothekarkredite vergeben – auch an Menschen, die sich nur in guten Zeiten ein Eigenheim leisten können.
