So schnell wird das Eigenheim nicht mehr finanzierbar

Die Schweizer Bevölkerung nimmt immer mehr Geld auf, um sich Eigenheime zu finanzieren. Umso wichtiger wird die detaillierte Tragbarkeitsrechnung beim Immobilienerwerb. Banken und Käufer machen es sich diesbezüglich aber oft etwas zu einfach.

Zwei Menschen gehen Hand in Hand auf ein Haus zu. Bild in Lightbox öffnen.

Bildlegende: Die Netto-Betrachtung macht Hypothekar-Nehmer deutlich weniger liquide. Colourbox

Hypothekarkredite haben in der Schweiz seit 2005 um 50 Prozent auf mehr als 920 Milliarden Franken zugenommen. Mehr als die Hälfte aller Hypotheken – konkret über 500 Milliarden Franken – haben die Banken gemäss Schweizerischer Nationalbank Immobilienkäufern zu einem Zins von 2 Prozent oder weniger gewährt. Und für 150 Milliarden müssen derzeit gar weniger als 1 Prozent Zins bezahlt werden. Vor diesem Hintergrund spielt die Tragbarkeit eine zentrale Rolle, besonders wenn die Zinsen nur schon moderat steigen sollten.

Brutto verzerrt Realität

Die Banken wenden dabei folgende Regel an: Die Wohnkosten (Zins, Amortisation und Unterhalt) sollten einen Drittel eines Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei beispielsweise 7500 Franken wären das 2500 Franken – unterstellt wird dabei ein kalkulatorischer Zins von 5 Prozent.

Erhält eine vierköpfige Familie eine Hypothek von 400‘000 Franken zu 1 Prozent Zins, betragen gemäss Kalkulation des Internet-Vergleichsportals Comparis die Wohnkosten insgesamt rund 1100 Franken. Es bleiben 1400 Franken Reserve bezüglich Maximalbelastung.

Erklärgrafik: Tragbarkeit brutto und netto

1:22 min, aus ECO vom 31.8.2015

Auf den ersten Blick scheint dieser Puffer ausreichend gross. Doch das ist eine Bruttobetrachtung. Netto sähe es so aus:

Die Familie verfügt über ein Einkommen von 7500 Franken. Davon alle Ausgaben – von Telefonrechnungen bis Krankenkassenprämien – abgezogen, bleiben laut Budgetberatung Schweiz in diesem Beispiel 1500 Franken fürs Wohnen übrig. Da die Wohnkosten rund 1100 Franken betragen, schrumpft die Reserve von 1400 Franken auf 400 Franken.

Sollte der Hypothekarzins von 1 auf etwas über 2 Prozent steigen, ist der Puffer von 400 Franken weg, das Familienbudget bereits arg strapaziert. Jede weitere Zinserhöhung bringt es in ernsthafte Schieflage.

Nur Lohnausweis und Steuererklärung

Andrea Schmid-Fischer leitet die Budgetberatung der Frauenzentrale in Luzern. Sie kritisiert die Banken und ihre Brutto-Rechnung: «Ich würde mir wünschen, dass sie das nicht machen. Weil das Geld gar nicht konkret vorhanden ist. Man rechnet mit einer Zahl, die nur auf dem Papier existiert, aber nicht wirklich auf dem Lohnkonto steht.»

Die Schweizerische Bankiervereinigung schreibt auf die Frage von «ECO», ob es sich die Banken mit der Bruttorechnung punkto Tragbarkeit von Hypotheken nicht zu einfach machen: «Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein und hat auf nachhaltigen Einnahmen – und Ausgabenkomponenten zu beruhen. Die Basis für die Berechnungen der Tragbarkeit – beispielsweise bei selbstgenutztem Wohneigentum – bilden also die nachhaltigen Einnahmen und Ausgaben des Kreditnehmers, welche von der Bank in internen Regeln zu definieren sind.»

Für die kleine Zürcher Landbank, eine traditionsreiche Regionalbank im Zürcher Oberland, ist das Hypothekargeschäft zentrale Ertragsquelle. Bankleiter Hans-Ulrich Stucki verlangt bei der Prüfung eines Hypothekargesuchs vom Kreditnehmer in der Regel Lohnausweis und Steuererklärung. Dort komme dann zum Vorschein, wenn jemand zum Beispiel Alimente zahlen müsse oder Leasing-Verträge habe, sagt er. Aber: «Ein detailliertes Budget verlangen wir vom Kunden nicht».

Die oben erwähnte Hypothek würde er genehmigen.

Sendungsbeitrag zu diesem Artikel

  • Hypotheken: Banken rechnen zu optimistisch

    Aus ECO vom 31.8.2015

    Dank tiefer Zinsen verwirklichen in der Schweiz Hunderttausende Menschen ihren Traum der eigenen vier Wände. Die Banken haben mittlerweile über 920 Milliarden Franken Hypotheken in den Büchern stehen. Doch sollten die Zinsen dereinst nur schon moderat steigen, bedeutet das für viele Immobilienbesitzer das Ende. Denn bei der Tragbarkeit kalkulieren Käufer und Banken zu pauschal.