Steigender Referenzzinssatz - Nun werden Mieterhöhungen mitgeteilt – die wichtigsten Antworten

Erstmals seit 15 Jahren steigt der Referenzzinssatz – mit teils grossen Auswirkungen auf die Mieten. Ein Überblick.

Der Referenzzinssatz ist gestiegen, erstmals seit 2008. Dies macht möglich, dass Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer die Mieten in bereits bestehenden Verträgen erhöhen. Viele Mieterinnen und Mieter wurden inzwischen darüber informiert. SRF-Wirtschaftsredaktor Manuel Rentsch beantwortet die drängendsten Fragen.

Manuel Rentsch

Wirtschaftsredaktor SRF

Manuel Rentsch ist Wirtschaftsredaktor bei Radio SRF. Zu hören ist er oft in der Sendung SRF 3 Wirtschaft.

Was ist neu?

Erstmals seit 2008 ist am 1. Juni der Referenzzinssatz gestiegen – auf 1.5 Prozent von zuvor 1.25 Prozent. Dies hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mitgeteilt. Der Referenzzinssatz ist ein wichtiger Bestandteil für die Berechnung der Mieten der laufenden Verträge.

Welche Auswirkungen hat der Anstieg auf 1.5 Prozent?

Ein Anstieg des Referenzzinssatzes um einen Viertelprozentpunkt bedeutet, dass die Mieten der bestehenden Verträge um drei Prozent erhöht werden können. Allerdings gibt es Einschränkungen. Es dürfen nur jene Mieten erhöht werden, die auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 Prozent beruhen. Mit anderen Worten: Jene Hauseigentümerinnen und -eigentümer dürfen die Mieten erhöhen, welche in den vergangenen Jahren auch die Senkungen an die Mietenden weitergegeben haben.

Erstmals seit 15 Jahren steigt der Referenzzinssatz. Entsprechend könnten die Mieten in der Schweiz in den kommenden Jahren um 10 bis 20 Prozent steigen.

KEYSTONE/Michael Buholzer

Wie viele Haushalte sind von der Mieterhöhung betroffen?

Es gibt in der Schweiz mehr als zwei Millionen Haushalte in Mietwohnungen. Rund die Hälfte dieser Mietverträge basiert auf dem aktuellen Referenzzinssatz. Das heisst: Von einer Mietzinserhöhung sind in der Schweiz potenziell mehr als eine Million Haushalte betroffen. Allerdings werden sicher auch etliche Hauseigentümerinnen und -eigentümer auf eine Erhöhung verzichten.

So können sich Mieterinnen und Mieter wehren

Mit einer Erhöhung des Mietzinses müssen potenziell alle Haushalte mit Mietverträgen, die auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 Prozent beruhen, rechnen. Bei älteren Mietverhältnissen darf die Miete nur erhöht werden, wenn zuvor alle Referenzzinssenkungen vom Vermieter weitergegeben wurden.

Der Mieterinnen- und Mieterverband warnt denn auch vor missbräuchlichen Erhöhungen der Mieten. Mieterinnen und Mieter sollten deshalb eine Mietzinserhöhung genau anschauen, rät der Verband. Um sich gegen missbräuchliche Erhöhungen zu wehren, müssen die Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsstelle Einspruch erheben.

Um die Mieterhöhung überprüfen zu können, stellt der Mieterverband auf seiner Webseite einen Mietzinsrechner bereit. Dort finden sich auch Vorlagen von personalisierten Anfechtungsschreiben. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos.

Wann steigen die Mieten?

Die Mieten können auf den nächsten Kündigungstermin erhöht werden. Die meisten Verträge sehen eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Dies bedeutet, dass die meisten Erhöhungen der Mieten per 1. Oktober umgesetzt werden könnten.

Wie stark steigen die Mieten innerhalb eines Jahres?

Es ist davon auszugehen, dass der Referenzzinssatz weiter steigen wird, vermutlich bereits im Dezember auf 1.75 Prozent. Zusammen mit der heute angekündigten Erhöhung würde dies zu einer Mietzinserhöhung um sechs Prozent berechtigen. Zusätzlich können die Vermieterinnen und Vermieter die aufgelaufene Teuerung geltend machen, als allgemeine Kostensteigerung. All diese Elemente können innerhalb eines Jahres zu einer Erhöhung der Mieten um zehn Prozent führen.

Wie stark steigen die Mieten mittelfristig? 

Angenommen, die Teuerung bleibt hoch und die Zinsen steigen weiter, dann könnte dies zu einer Erhöhung der Mieten in den kommenden Jahren um 10 bis 20 Prozent führen – im Vergleich zum aktuellen Stand. Allerdings gibt es auch Faktoren, welche den Anstieg bremsen könnten. Zum Beispiel, wenn viel gebaut werden sollte und so Konkurrenz entsteht. Zudem wäre eine derart starke Erhöhung der Mieten für viele Haushalte untragbar und die Hauseigentümerinnen und -eigentümer werden deshalb wohl nicht den ganzen Spielraum der Mieterhöhungen ausnutzen.

Weshalb steigt der Referenzzinssatz?

Die Zinsen in der Schweiz steigen allgemein. So hat zum Beispiel die Nationalbank den Leitzins von minus 0.75 Prozent auf plus 1.5 Prozent erhöht, und die längerfristigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt sind nach oben geklettert. Dies hat zur Folge, dass die Banken die Hypothekarzinsen erhöhten, was sich mit einer Verzögerung auf den Referenzzinssatz auswirkt.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

In einem ersten Schritt wird der Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekenforderungen der Banken berechnet. Die Gesamtsumme der in die Berechnung einfliessenden Hypotheken liegt bei 1132 Milliarden Franken. Die ausstehenden Hypotheken haben unterschiedliche Laufzeiten und unterschiedliche Zinsen. Daraus wird ein Durchschnitt berechnet und der Referenzzinssatz ist dann der auf ein Viertelprozent gerundete Wert.

Wie hat sich der Referenzzinssatz entwickelt?

Der Referenzzinssatz wurde 2008 als Konzept und als Basis für die Berechnung von Mieten eingeführt. Damals lag der Referenzzinssatz bei 3.5 Prozent. Seither ist dieser Wert kontinuierlich gefallen – bis heute. Das hat auch zur Folge, dass etliche Mieterinnen und Mieter von einer Senkung der Mieten profitiert haben. Nun gibt es eine Trendwende. Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich berechnet und veröffentlicht – immer am ersten Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember.

Was ist das Fazit?

Etliche Haushalte in der Schweiz müssen früher oder später höhere Mieten bezahlen. Dies, nachdem bereits die Nebenkosten für das Heizen und das Warmwasser erhöht worden sind und die Krankenkassen-Prämien steigen. Viele Menschen machen sich Sorgen über ihre eigene finanzielle Lage, wie aktuelle Umfragen zur Konsumentenstimmung zeigen.