Im Schweizer Immobilienmarkt ist eine Zeitenwende angebrochen. Bis Ende letzten Jahres waren die monatlichen Kosten für Eigentümerinnen und Eigentümer fast schweizweit niedriger als für Mieterinnen und Mieter. Jetzt hat sich die Situation vielerorts ins Gegenteil verkehrt.
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Rot spricht für Mieten, blau für Kaufen.
In 451 Gemeinden, in denen vor einem Jahr Mieten noch teurer war, ist heute Kaufen teurer geworden. Teilweise ist der Aufschlag enorm.
In Genf, Basel, Zürich und Zug ist Kaufen heute mindestens 35 Prozent teurer als Mieten. Die Tendenz strahlt auch auf das Umland der Städte aus. Ein ähnliches Bild zeigt sich in St. Gallen, Chur, Lausanne, Lugano und weiteren Städten.
Am grössten ist der Unterschied in Zug: Hier ist Kaufen 55 Prozent teurer als Mieten. Bereits vor einem Jahr war es in Zug teurer, Eigentum zu halten. Allerdings betrug der Aufschlag damals nur 5 Prozent.
Kanton Zürich: Wo kaufen nicht nur in der Stadt teurer ist
Auffällig: In Zürich betrifft die Entwicklung nicht nur die Stadt, sondern den gesamten Kanton. Wer etwa in Zumikon eine Wohnung kauft, muss mit 50 Prozent höheren Kosten rechnen, als wenn er oder sie mieten würde. In Zollikon oder den See-Gemeinden Meilen oder Rüschlikon sind es 45 Prozent.
Von den Gemeinden mit dem grössten Preisaufschlag fürs Kaufen sind 10 von 12 im Kanton Zürich zu finden.
| Gemeinde | Kanton | Kaufen teurer als Mieten |
| Zug | ZG | 55% |
| Oberrieden | ZH | 50% |
| Küsnacht | ZH | 50% |
| Zumikon | ZH | 50% |
| Kilchberg | ZH | 45% |
| Rüschlikon | ZH | 45% |
| Thalwil | ZH | 45% |
| Erlenbach | ZH | 45% |
| Herrliberg | ZH | 45% |
| Meilen | ZH | 45% |
| Zollikon | ZH | 45% |
| Genf | GE | 45% |
«Zürich ist so eine begehrte Lage, mit einem Zentrum als Wirtschaftsraum – dort ist es schon vor der Zinswende schwierig gewesen, überhaupt etwas zu finden», sagt IAZI-Geschäftsführer Donato Scognamiglio. «Jetzt ist einfach noch klarer, dass man mieten muss.»
Ein ähnliches Bild zeigt sich rund um Genf. Auch in den Gemeinden um die zweitgrösste Stadt der Schweiz ist Kaufen bis zu 30 Prozent teurer als Mieten.
Neben den Städten fällt das Engadin auf. In einer Reihe von Gemeinden (Samedan, St. Moritz, Sils, Zuoz) ist Kaufen heute 15 bis 30 Prozent teurer als Mieten.
Im Tessin gibt es ebenfalls einige Hotspots: So beträgt in den Gemeinden Ascona und Paradiso die Eigentumsprämie 35 Prozent.
Höhere Zinsen, teurere Hypotheken
Der Grund für all diese Veränderungen: Festhypotheken sind im Laufe dieses Jahres deutlich teurer geworden. Die Inflation sowie die Zinserhöhungen der Notenbanken haben zu dieser Entwicklung geführt. Je länger die Laufzeit, desto mehr müssen die Käufer heute bezahlen. «Jetzt ist nicht nur der Preis für Immobilien hoch, sondern auch die Finanzierung ist nicht mehr gratis zu haben», so Scognamiglio.
Laut Raiffeisen kostet eine Hypothek mit 15-jähriger Laufzeit heute so viel wie eine typische monatliche Miete. Unterhalts- und Versicherungskosten sowie der Eigenmietwert sind darin noch nicht eingerechnet.
Nach dem Vergleichsdienst Moneyland lagen die Festhypotheken am 1. Januar 2022 bei 1,01 Prozent für 5-jährige und bei 1,26 Prozent für 10-jährige Hypotheken. Nun haben sie sich zum Teil verdoppelt: Am 20. Juni 2022 lagen 5-jährige Hypotheken bei 2,57 und 10-jährige Hypotheken bei 2,99 Prozent.
Roggwil, Bern: Kaufen ist hier 25 Prozent günstiger als mieten. Der Kauf einer neuen 4-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt monatlich 1800, die Miete 2400 Fr.
Zumikon, Zürich: Kaufen ist hier 50 Prozent teurer als mieten. Der Kauf einer neuen 4-Zimmer-Wohnung kostet im Schnitt monatlich 5900, die Miete 3900 Fr.
In der Schweiz existieren zwei Immobilien-Welten. Auf dem Land ist Kaufen bis auf wenige Ausnahmen weiterhin günstiger als Mieten, und die Preise sind deutlich tiefer. In den Städten steigen die Preise weiter. Wer dort kaufen will, muss tief in die Tasche greifen – und ist seit diesem Jahr monatlich mehr belastet als Mieterinnen und Mieter.
«Nicht der Zins ist der Haupthebel, sondern der Landpreis macht einen massiven Unterschied», erklärt Scognamiglio. «In den städtischen Gebieten, wo man gerne ist, wo die Dichte hoch ist, zahlt man für den Landpreis enorm viel. Und diesen muss man nun auch finanzieren.»
Fazit: Wer auf dem Land wohnt, besitzt gerne, wer in der Stadt wohnt, mietet besser.
Manuela Siegert, Jonas Glatthard (Redaktion), Robert Salzer (Frontend-Entwicklung), Marina Kunz (Design)
