Was ist das Problem? Schweizer Mieter und Mieterinnen werden durch steigende Mieten immer stärker belastet. Und: Immer mehr Personen müssen immer mehr von ihrem Lohn für die Miete ausgeben. Dies zeigt eine aktuelle Studie des Immobilienunternehmens Wüest Partner.
Warum diese Kostensteigerung? Das Wohnungsangebot hat 2022 weiter abgenommen, auch, weil weniger gebaut wird. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung in der Schweiz. Der Wohnungsmangel und die Inflation führen zu einem Anstieg der Mieten, der sich 2023 noch verstärken dürfte.
Wie stark steigen die Kosten und weshalb? Wüest Partner geht bei einem Mieterwechsel von einem Wachstum der Angebotsmieten um zwei Prozent aus. Dazu kommt, dass der hypothekarische Referenzzinssatz angehoben werden dürfte, was die Mieten in bestehenden Verträgen verteuern wird.
Welche Regionen sind davon betroffen? Vor allem in den Grossstädten Zürich und Genf ist das Angebot an Mietwohnungen sehr begrenzt. Aber auch in Tourismusgemeinden, die die Restriktionen der Zweitwohnungs-Initiative (Lex Weber) zu spüren bekommen. Laut der Studie steigt darum die Wohnkostenbelastung in fast allen Regionen der Schweiz. In der Westschweiz, in den Arbeitsmetropolen und in den Bergregionen sind die (neuen) Marktmieten signifikant höher als die Bestandsmieten.
Wer ist betroffen? Hauptsächlich sind es Personen, die umziehen. Wer lange in einer Wohnung lebte, zahlt eher weniger für die Bestandsmiete. Wer aber umzieht, muss wegen der steigenden Angebotsmiete mit einem höheren Mietzins rechnen.
Was tun bei zu hohen Anfangsmietzinsen?
Was können Mieter dagegen tun? Dank der Formularpflicht in einigen Kantonen muss der Mietzins des Vormieters bekannt gegeben werden. Unterstützung bietet dabei auch der Mieterinnen- und Mieterverband (MV). «Die Mieter haben so eine Begründung für die Mietzinserhöhung und auch eine Rechtsmittelbelehrung, um sich wehren zu können», sagt Daniel Gähwiler, Co-Geschäftsleiter MV Luzern.
Welche Kantone kennen die Formularpflicht? In den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Wallis, Zug und Zürich sind Vermieter verpflichtet, Mietern den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular bekannt zu geben, wenn der Leerwohnungsbestand einen gewissen Prozentsatz unterschreitet. Hier lohnt es sich, für einen tieferen Anfangsmietzins zu kämpfen. Das Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses soll Transparenz schaffen und ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen vermeiden.
Wie gross sind die Chancen, wenn man sich wehrt? Ist die Rendite der Vermieter zu hoch, stehen die Chancen gut, dass ein Gericht eine Senkung der Miete veranlasst. Das Schweizer Mietrecht schützt so vor missbräuchlichen Mietzinserhöhungen. Es wehrten sich aber nur wenige, sagt Beat Leuthardt vom MV Basel. «Aber es lohnt sich und hat eine dämpfende Wirkung, sodass Investoren sich nicht mehr trauen, einfach draufzuhauen.» Mit ganz wenigen Ausnahmen wisse man von Rückmeldungen, dass die, die an Schlichtungsstelle gelangten, den erhöhten Mietzins wieder hätten senken können.
Wie stellt sich der Hauseigentümerverband dazu? Von missbräuchlichen Mietzinserhöhungen weiss auch der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV). Es seien aber verschwindend wenige Fälle. Für Markus Meier, Direktor HEV, ist die Formularpflicht eine Überregulierung: «Jeder neue Mieter kann sich beim Vormieter oder beim Vermieter erkundigen, das Formular ist nur eine bürokratische Erschwernis. Auf den Markt hat das keinen Einfluss.»
