Seit 2008 sind Mieten vom durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz abhängig, dem sogenannten Referenzzinssatz. Bis anhin wurde dieser kompliziert gerundet. Ein Nachteil für Mieter. Ab 2008 wird er auf Viertelprozente auf- oder abgerundet. Das Bundesamt für Wohnungswesen legt ihn vierteljährlich fest.
Mieten sollten sinken
Die Vermieter sollten diese Senkungen von sich aus weitergeben. Doch oft wird das verweigert oder «vergessen».
Damit die Miete dennoch sinkt, muss ein Mieter dies mit einem Senkungs-Begehren verlangen. Die Geschäftsführerin des Zürcher Mieterverbandes, Felicitas Huggenberger, empfiehlt den Mietern jedoch noch etwas zu warten, damit der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung bekannt geben kann. Wenn sich der Vermieter bis 15. Juni nicht gemeldet hat, soll das Begehren verschickt werden.
Begehren vor Weihnachten verschicken
Der Brief muss eingeschrieben versandt werden. Die Senkung wird auf den nächsten Kündigungstermin wirksam. In der Regel haben Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Damit der Mietzins auf den 1. Oktober 2017 gesenkt wird, muss der Brief bis am 31. Juni 2017 beim Vermieter eintreffen.
Um einen Streit über die rechtzeitige Zustellung zu verhindern, lohnt es sich, den Brief dennoch zeitig vor Weihnachten abzuschicken. So kann man sicher sein, dass die Mietzinssenkung auf den nächsten Kündigungstermin (in der Regel der 1. Oktober 2017) gewährt wird.
Der Vermieter kann die Mietzinssenkung nicht hinauszögern. Er kann zwar den eingeschriebenen Brief sieben Tage auf der Post liegen lassen. Gemäss der Rechtsprechung gilt der Brief jedoch als zugestellt, sobald er auf der Post abgeholt werden könnte. Innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt des Briefs muss der Vermieter antworten.
Vermieter kann Mehrkosten geltend machen
Gegen die Senkung darf der Vermieter jedoch 40 Prozent der Teuerung aufrechnen. Weil die Teuerung im Moment jedoch sehr klein ist, kann der Vermieter nur wenig geltend machen.
Neben der Teuerung kann ein Vermieter noch steigende Unterhaltskosten verrechnen. Damit ist die Verteuerung von Kosten im Zusammenhang mit dem Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft gemeint. Gemäss Bundesgericht muss der Vermieter die Steigerung dieser Kosten belegen.
Unterhaltskosten kantonal unterschiedlich
In gewissen Kantonen hat sich eingebürgert, dass dafür eine jährliche Unterhaltspauschale verrechnet wird: Viele Vermieter rechnen mit bis zu 1 Prozent des Nettomietzinses pro Jahr dafür.
«Falls Vermieter entgegen der Rechtsprechung mehr als 0.5 Prozent Steigerung pro Jahr verrechnen, ist dies unhaltbar», erklärt Huggenberger. «Im Zweifelsfall lohnt es sich die gewährte Senkung von einer Fachperson prüfen zu lassen.»
Bei einer Miete von beispielsweise 1550.- Franken pro Monat würde eine Senkung von 2.91 Prozent eine 43.65 Franken tiefere Miete ausmachen. Falls der Vermieter die Referenzzinssatz-Senkung vor einem Jahr nicht weitergegeben hat, hat der Mieter sogar eine noch grössere Mietzinssenkung zu Gute.
Musterbrief «Mietzinssenkungs-Begehren» (.doc)
Musterbrief «Mietzinssenkungs-Begehren» (PDF)
