Das Problem: Ein junges Paar geht auf eine Weltreise und überlässt seine Wohnung einem alleinstehenden Mann zur Untermiete. Doch trotz schriftlicher Vereinbarung zahlt der Mann keinen Rappen. Auf Mahnungen und Anrufe reagiert er nicht. Was ist zu tun?
Die kurze Antwort: Reagiert der Mieter nicht auf die Mahnung, kann nach 30 Tagen die Kündigung ausgesprochen werden. Verlässt der Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht, kann ein Gericht die Ausweisung veranlassen.
Die lange Antwort: Bezahlt ein Mieter oder Untermieter den Mietzins nicht rechtzeitig, hat die Vermieterin das Recht, den Mietvertrag ausser terminlich zu kündigen. Allerdings müssen verschiedene Formvorschriften und Fristen eingehalten werden. So gehen Sie vor:
- 1. Schritt: Den Mieter mahnen. Der Mietzins muss im Voraus bezahlt werden und bei der Vermieterin am letzten Tag des Vormonats auf dem Konto eingehen. Ist Ihr Mieter oder Untermieter in Verzug, mahnen Sie ihn mit einem eingeschriebenen Brief und setzen ihm eine Frist von 30 Tagen, um den offenen Mietzins zu überweisen. Weisen Sie ihn in der Mahnung darauf hin, dass Sie das Mietverhältnis kündigen werden, sollte er die Frist ungenutzt verstreichen lassen.
- 2. Schritt: Kündigung aussprechen. Reagiert der Mieter nicht auf Ihre Mahnung, so können Sie ihm nach Ablauf der 30 Tage die Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen. Dazu müssen Sie das in Ihrem Kanton vorgeschriebene Formular verwenden. Laut Gesetz können Sie mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen. Zusätzlich können Sie bei einer ausser terminlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug von Ihrem Mieter Schadenersatz verlangen. Gemeint sind hier die Mietzinsen, die er Ihnen bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin schuldig wäre. Gut zu wissen: Bekommt ein Mieter wegen Zahlungsverzugs die Kündigung, wird ihm die Schlichtungsbehörde keine Erstreckung gewähren.
- 3. Schritt: Ausweisung in die Wege leiten. In der Praxis kommt es zuweilen vor, dass Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht verlassen. In diesem Fall müssen Sie Ihren Mieter gerichtlich ausweisen lassen. Dazu müssen Sie beim Gericht am Wohnsitz des Mieters einen Antrag stellen. Wird der Antrag gutgeheissen, bekommt der Mieter eine letzte Frist, um die Wohnung zu verlassen. Lässt er diese Frist ungenutzt verstreichen, wird das lokale Stadtammann- und Betreibungsamt die Ausweisung vollstrecken – nötigenfalls mithilfe der Polizei.
Achtung, Selbsthilfe ist nicht erlaubt: Einen Mieter oder Untermieter auf die Strasse zu stellen, ist auch für die Vermieterin unangenehm und vor allem mit Kosten verbunden. Für diese Kosten kann die Vermieterin den Mieter belangen. Sie muss diese Forderung allerdings auf dem Rechtsweg einfordern. Es wäre unzulässig, wenn die Vermieterin zum Beispiel Gegenstände aus dem Besitz ihres Mieters oder Untermieters zurückbehält und verkauft. Das gilt auch, wenn ein Mieter oder Untermieter untertaucht und Möbel oder andere Gegenstände in der Wohnung zurücklässt.
