Chat-Protokoll
Guten Abend, Meine Hausverwaltung ist die letzten Jahre meinen schriftlichen Gesuchen um Mietzinsreduktion immer nachgekommen, aber nur, wenn der Referenzzinssatz zweimal nacheinander sank, d.h. ich habe nur jedes zweite Mal eine Mietzinsreduktion erhalten. Nun ist meine Miete im Oktober 2023 aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes gestiegen. Darf der Vermieter jetzt mit der zweiten Referenzzinssatzerhöhung in Folge auch schon wieder die Miete erhöhen, obwohl er bei der Mietreduktion nur jede zweite Referenzzinssatzsenkung berücksichtigt hat? Falls ja, finde ich das eher unlauter. Und: könnte ich die Mieterhöhung mit dieser Begründung anfechten?
Cipriano Alvarez: Massgebend für die Berechnung des Mietzinses ist immer die letztmals erfolgte Anpassung. Wenn Sie diese nicht angefochten haben wurde sie rechtsgültig und Sie können die nicht erfolgten Senkungen nicht mehr einfordern. Sie haben aber die Möglichkeit die neue Mietzinserhöhung mit einer anderen Begründung anzufechten : nämlich, dass die neue Erhöhung zu einem übersetzten Ertrag führe (Nettorendite höher als 3,75 %).Der Vermieter muss dann das widerlegen, andernfalls tritt die Erhöhung nicht in Kraft.
Seit Mietbeginn unserer Wohnung am 1.12.2018 zahlen wir die Wohnungsmiete bis heute mit einem Referenzzinsatz von 1.5%. Eine Reduktion des Mietzinses infolge Senkung des Referenzzinsatzes per 2.3.20 wurde nie gemacht. Mit welcher Erhöhung muss ich jetzt rechnen, bzw. ist eine Mietzinserhöhung in diesem Fall gerechtfertigt?
Ada Mohler (Sie): Sollte Ihr Vermieter eine Anpassung an den aktuellen Referenzzinssatz von 1.75% vornehmen, könnte er eine Mietzinserhöhung von 3% geltend machen. Zusätzlich könnte Ihnen noch die Teuerung seit Vertragsschluss, sowie die Unterhalts- und Betriebskostensteigerung überwälzt werden. Gerade bei der Unterhalts- und Betriebskostensteigerung wird der Einfachheit halber häufig mit Pauschalen von 0.5% pro Jahr gerechnet. Sie können diese Pauschale jedoch bestreiten und den Beleg für die gestiegenen Kosten verlangen – teilweise werden die Pauschalen jedoch auch von den Schlichtungsbehörden als zulässig erachtet. Daher informieren Sie sich am besten in Ihrem Wohnkanton über die Praxis.
Guten Tag Gerne würde ich von Ihnen eine Einschätzung zu meiner aktuellen Situation haben. Ich miete seit dem 01.12.2020 einen unbeheizten Abstellraum für 50 Franken im Monat. Im abgschlossenen Mietvertrag wurde ein Mietzinsvorbehalt über 100.-Franken aufgeführt. Nun habe ich im Sommer eine Mietzinserhöung über den Gesamtbetrag von 159.- erhalten wovon meine Erhöung bei 59.- liegt nach Ablauf der drei Monate. Ist dies wirklich korrekt dass die Mietzinserhöhung wirklich auf der Grundlage von 150 Franken erhöht werden darf? Ich hatte vorsorglich Einsprache erhoben. Doch die Verhandlung fand bis jetzt nicht statt. Besten Dank für Ihre Rückmeldung.
Nicole Schweizer: Guten Abend. Es ist sehr gut, dass Sie die Erhöhung innert der 30-tägigen Frist angefochten haben. Anhand Ihrer angegebenen Berechnung gehen ich davon aus, dass die Vermieterschaft den Vorbehalt mit der aktuellen Mietzinserhöhung ausgeschöpft hat. Im Rahmen des Schlichtungsverfahrens muss nun überprüft werden, ob dieser Vorbehalt überhaupt rechtlich zulässig ist. Dies wird anhand des Mietvertrages sowie der Begründung der Erhöhung durch die Schlichtungsbehörde überprüft.
Wir sind im Februar 2021 in eine neue Wohnung gezogen. Da dies die Tiefphase des Referenzzinssatzes war, steigt bei uns jetzt der Mietzins mit jeder Erhöhung des Referenzzinssatzes. Da unsere Verwaltung die Senkungen des Referenzzinssatzes nicht automatisch an die Mieter weitergegeben hat (z.B. an unseren Vormieter) sehen wir die Verteuerung der Wohnung als eine Art versteckte Mieterhöhung bzw. Gewinnoptimierung. Ist dies erlaubt bzw. können wir dagegen etwas unternehmen?
Cipriano Alvarez: Sie können jede Mietzinserhöhung anfechten mit der Begründung, dass der erhöhte Mietzins zu einer übersetzten Rendite der Vermieterschaft führe. Die Verwaltung muss dann belegen, dass dies nicht zutrifft. Andernfalls tritt die Erhöhung nicht in Kraft.
Grüezi, ich wohne seit 10Jahren mit Partner und Kind in einer 3 1/2Zr Wohnung der Livit AG in Dübendorf. Im Juli 2021 zog ich mit Kind auf Grund der Trennung vom Partner in derselben Siedlung, 2Hausnummern nebenan, in eine Wohnung. Dieses Jahr wurde die Miete 140.- angehoben. Muss ich damit rechnen, dass ich bei dieser erneuten Referenzzinssatz wieder eine Mietzinserhöhung erhalte? Empfehlen Sie allenfalls diese bei der Schlichtungsbehörde anzufechten? Chance? Miete aktuell 2500.- für 3 1/2Zrwhg. Danke für Ihre Antwort.
Ivo Künzler: Grüezi, danke für Ihre Frage. Sie müssen leider damit rechnen, erneut eine Mietzinserhöhung angezeigt zu erhalten. Wenn Sie sich aber innert 30 Tagen an die Schlichtungsstelle wenden, kann diese unter Umständen abschätzen, wie Ihre Chancen stehen. Es hilft, wenn Sie in etwa das Baujahr des Gebäudes kennen und das Jahr des letzten Eigentumsübergangs. Es gibt durchaus Fälle, in welchen die zulässige Rendite überschritten ist. Es gibt sogar Mietende, die finden über Umwege den seinerzeitigen Preis der Immobilie und die Mietzinsen, welche die anderen Mieter zahlen, in Erfahrung. Das hilft an der Schlichtungsverhandlung natürlich sehr. Leider legen einige Vermieter ihre Renditezahlen nicht offen. Wenden Sie sich an den Mieterinnen und Mieterverband, wenn Sie Ihre Mietzinserhöhung anfechten wollen. Diese Verbände haben fixfertigte Vorlagen und geschulte Berater. Viel Glück!
Frage als Vermieter: wir werden im Dezember einen Mietvertrag für eine neue Mieterin, welche am 1.3.2024 in die Wohnung einzieht, gemeinsam unterschreiben. Der Mietzins, im November mündlich mitgeteilt, basiert auf dem Referenzzinssatz von 1.5%. Obwohl der Referenzzinssatz nun auf 1,75% gestiegen ist, wollen wir den Mietzins nicht um die möglichen max. 3% erhöhen. Ich möchte aber diesen «Verzicht» als Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag festhalten, damit ich später immer noch die Möglichkeit hätte, den Mietzins um diese max. 3% zu erhöhen. Wie muss ich das im Mietvertrag festhalten? Ist es so korrekt?: «Der Nettomietzins beruht auf dem Referenzzinssatz von 1.5%. Mietzinsvorbehalt infole Nichtanpassung an den aktuellen Referenzzinssatz von 1.75% = max. 3%.»
Cipriano Alvarez: Das ist leider nicht möglich. Beim Referenzzinssatz gilt immer der zur Zeit der Mietzinsanpassung publizierte Stand. Ein Vorbehalt kann unter diesem Titel nicht angebracht werde.
Guten Abend Die Miete unserer Wohnung in Basel beträgt 1800 Franken pro Monat. Seit November ist diese aufgrund des Anstiegs des Referenzzinssatzes gestiegen. Im Rechner des Mieterverbands habe ich festgestellt, dass die Erhöhung wahrscheinlich unrechtmässig hoch ausgefallen ist, jedoch habe ich das erst zu spät gemacht und kann dies nun nicht mehr anfechten. Vor kurzem habe ich zudem erfahren, dass unser Nachbar in der Wohnung über uns, mit gleichem Grundriss und gleicher Ausstattung nur 1400 Franken im Monat zahlt. Er wohnt seit ca. 10 Jahren im Haus, hat daher aber auch zu einem höheren Referenzzinssatz gemietet als wir und entsprechend keine Erhöhung erhalten. 400 Franken mehr im Monat finde ich schon extrem viel, und es könnte ja schon bald noch eine zweite Mietzinserhöhung erfolgen. Ich fühle mich von der Verwaltung geprellt, und habe den Eindruck, dass unser Mietzins eigentlich missbräuchlich ist. Da man den Mietzins ja nur in den ersten 30 Tagen nach Einzug anfechten kann, sehe ich mich in meinen Möglichkeiten aber sehr beschränkt. Kann ich etwas gegen die (zu) hohe Miete tun? Kann ich bei einer nächsten Erhöhung allenfalls geltend machen, dass die Miete jetzt schon zu hoch ist und daher nicht mehr weiter steigen darf? Vielen Dank für Ihren Rat und freundliche Grüsse
Ada Mohler (Sie): Guten Abend! Wie Sie richtig festgestellt haben, ist die Anfechtungsfrist für die aktuelle Mietzinserhöhung, sowie den Anfangsmietzins bereits abgelaufen. Sie könnten jedoch eine künftige Erhöhung anfechten. Um festzustellen, ob die zulässige Rendite überschritten wird, hilft es, das Baujahr und den letzten Eigentümer*innenwechsel der Liegenschaft zu kennen. Bei Liegenschaften, die in den letzten 30 Jahren keinen Eigentümer*innenwechsel hatten, wird auf die Orts- und Quartierüblichkeit zur Überprüfung des Mietpreises abgestellt. Im Kanton Basel-Stadt haben wir die Besonderheit, dass wir mit dem Basler Mietpreisraster eine amtliche Statistik haben, die einen Anhaltspunkt zur Orts- und Quartierüblichkeit geben kann.
Guten Tag, ich habe 2019 einen Mietvertrag unterschrieben, welcher den Referenzzinssatz 1.5 drinnen hat. Seit da hat sich meine Miete nicht verändert, die Miete wurde also nicht runterkorrigiert als der der Referenzzsinssatz 1.25 war. Darf mein Vermieter nun die Miete auf 1.75 erhöhen? Herzliche Grüsse
Cipriano Alvarez: Massgebend für die neue Erhöhung ist in Ihrem Falle der Kostenstand beim Abschluss des Mietvertrages, also 1,5 %. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen ob und inwieweit frühere Zinsänderungen, sprich Senkungen, zu Mietzinsanpassungen geführt haben. Wird dies durch den Vermieter nicht gemacht können Sie die neue Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten
Guten Morgen Ich habe gerade gestern die zweite Mietzinserhöhung erhalten. Nun muss ich ein bisschen ausholen. Ich bin seit 2014 in einem Mietverhältnis und da stand mein Vertrag mit einem Referenzzinssatz bei 2% und einem Landesindex von 159.70 Punkte. Im Jahr 2017 fragte ich nach einer Mietzinsreduktion (da dies wenn ich mich täusche bereits Thema in Espresso war und ich mich darum gekümmert habe, mit eingeschriebenen Brief / Mietzinsreduktion) doch die wurde mit der Begründung “ Ihr aktueller Mietzins entspricht bereits den Orts- & Quartiersüblich geltenden Mietzinsen. Aus diesem Grund können wir Ihnen keine Senkung aussprechen.” abgelehnt geantwortet. Dieses Jahr dann wurde der Hypothekarzinssatz von 2% auf 1,5% gesenkt “ -80Fr.” Dazu kam der Teuerungsaugleich von 159.70 Pt. auf 167.50 Pt. + 30Fr. Und dazu eine Kostensteigerung von 60Fr. Und nun geht das so weiter mit dem nächsten Brief den ich gestern gekriegt habe. Hypothekarzinssatz von 1,5% auf 1.75% + 40Fr. Teuerungsausgleich 167.50 auf 168.20. Da frage ich mich ob dies rechtens ist, wenn ich die letzten Jahre über mehr bezahlt (konkret die 2% Hypothekarzinssatz) habe und jetzt alle Mietzinserhöhungen mitmachen muss? Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort. Freundliche Grüsse
Ivo Künzler: Guten Abend, besten Dank für Ihre präzise Schilderung. Es ist leider so, dass Sie nicht davon profitieren, dass Sie die letzte Senkung erst sehr spät erhalten haben und eigentlich über Jahre und Monate zu viel bezahlt haben. Es entstand mit anderen Worten kein Guthaben Ihrerseits, welches vermieterseits zuerst aufgebraucht werden müsste, bevor er den Mietzins dann wirklich wieder erhöhen darf. Sie können die Erhöhung natürlich dennoch anfechten und prüfen lassen, ob die resultierende Mietzinshöhe zu einem missbräuchlichen Ertrag führt. Ihr Mieterinnen- und Mieterverband hat hierzu fixfertige Vorlagen und versierte Berater. Versuchen Sie herauszufinden, wie viel Ihre Nachbarn an Miete bezahlen und welches das Baujahr bzw. das Jahr der letzten Handänderung war. Das hilft der Beraterin bzw. dem Berater bei der Einordnung Ihres Falles. Viel Glück!
Guten Morgen Mich würden folgenden Fragen (bzw. die Antworten dazu) interessieren: 1. Wer hat die Kompetenz, eine Erhöhung des Referenzzinssatzes zu bestimmen. 2. Nach welchen Kriterien oder aus welchen Gründen wird dieser erhöht (vor allem in einer Zeit wie heute) 3. Wird dabei berücksichtigt, welche Auswirkungen es für die Belastung eines grossen Teils der Bevölkerung hat?
Cipriano Alvarez: Beim Referenzzinssatz handelt es sich leider um eine rein rechnerische Grösse. Die Schweizerische Nationalbank ermittelt den Durchschnittszinssatz aller in der Schweiz bestehenden Hypothekarverträge. Dieser Wert wird dann auf den nächsten Viertelprozentpunkt auf- oder abgerundet. Ein Spielraum für andere Überlegungen besteht leider nicht.
Guten Tag Gerne würde ich von Ihnen eine Einschätzung zu meiner aktuellen Situation haben. Ich miete seit dem 01.12.2020 einen unbeheizten Abstellraum für 50 Franken im Monat. Im abgschlossenen Mietvertrag wurde ein Mietzinsvorbehalt über 100.-Franken aufgeführt. Nun habe ich im Sommer eine Mietzinserhöung über den Gesamtbetrag von 159.- erhalten wovon meine Erhöung bei 59.- liegt nach Ablauf der drei Monate. Ist dies wirklich korrekt dass die Mietzinserhöhung wirklich auf der Grundlage von 150 Franken erhöht werden darf? Ich hatte vorsorglich Einsprache erhoben. Doch die Verhandlung fand bis jetzt nicht statt. Besten Dank für Ihre Rückmeldung.
Ivo Künzler: Guten Tag. Das ist natürlich eine sehr empfindliche Erhöhung. Ich würde auf alle Fälle die Schlichtungsverhandlung abwarten. Der Vermieter muss bei Vorbehalten gewisse formelle Hürden meistern, welche die Schlichtugsstelle überprüft. Sodann wird die Schlichtungsstelle prüfen, ob der Vorbehalt inhaltlich überhaupt angebracht war. Wenn Sie es richtig angehen, wird auch geprüft, ob die vom Vermieter angepeilte Mietzinshöhe für den Abstellraum missbräuchlich sein könnte oder nicht. Ihr Mieterinnen- und Mieterverband verfügt über fixe Vorlagen. Da der Vermieter einen Vorbehalt angebracht hat, gehe ich davon aus, dass es sich um eine Mietsache handelt, die grundsätzlich der Missbrauchskontrolle unterliegt (das ist nicht bei allen unbeheizten Abstellräumen der Fall und kommt auf den Kontext an). Viel Glück!
Kann ich als Eigentümer einer vermieteten Wohnung eine Mietzinserhöhung aufgrund des erhöhten Referenzzinssatzes statt auf dem vorgeschriebenen Formularweg auch mit einer beidseits einverständlichen Vertragsergänzung verbindlich realisieren?
Cipriano Alvarez: Nein, das ist leider nicht möglich. Der Formularweg ist gesetzlich vorgeschrieben, andernfalls ist die Mietzinserhöhung ungültig.
Guten Tag Wir haben im Juni aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes eine Mietzinserhöhung erhalten. Zudem wurde die Teuerung sowie die Kostensteigerung geltend gemacht. Bei einigen Parteien im MFH wurden Senkungen in den letzten Jahren nicht weitergegeben. Wir selbst sind erst seit Februar 2021 in dieser Wohnung – haben also noch keine Senkung erlebt. Diese Parteien, bei welchen keine Senkung gemacht wurde, haben nun also auch keine Erhöhung bekommen. Was ist mit der Teuerung und der Kostensteigerung? Es ist doch nicht ganz korrekt, dass diese nur bei uns berücksichtigt und auf dem Mietzins erhöht wird? Müssten die anderen Parteien nicht auch die Teuerung und die Kostensteigerung mittragen? Bzw. kann bei uns die Teuerung und Kostensteigerung gelten gemacht werden obwohl dies nicht bei allen Mietparteien gemacht wird? Vielen Dank für die Aufklärung der Rechtslage.
Cipriano Alvarez: Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden. Es ist üblich, dass die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung nur geltend gemacht werden, wenn gleichzeitig auch eine Anpassung aufgrund einer Änderung des Referenzzinssatzes erfolgt.
Der Mietzins beträgt Fr. 1‘200.00 inkl. Nebenkosten. Die Höhe der Nebenkosten ist nicht ausgewiesen. Der Vertrag wurde im August 2020 basierend auf den Referenzzinssatz von 1.25 % abgeschlossen. Erhöhung von Fr. 72.00 (6 %) wegen neuem Referenzzinssatz plus Fr. 28.00 für Verrechnung von 40% der Teuerung sowie Fr. 20.00 für die allgemeine Kostensteigerung. Neuer Mietzins ab 1. April 2024 Fr. 1‘320.00 . Ist diese Berechnung korrekt. Besten Dank und freundliche Grüsse
Ada Mohler (Sie): Guten Tag! Ohne Ihren Mietvertrag und die angezeigte Erhöhung zu sehen, ist Ihre Frage leider nicht abschliessend zu beantworten. Was jedoch auffällt: Unter dem Titel «Allgemeine Kostensteigerung» wird Ihnen eine Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung in Form einer Pauschale von 0.5% pro Jahr überwälzt. Sie können diese Pauschale jedoch bestreiten und den Beleg für die gestiegenen Kosten verlangen – teilweise werden die Pauschalen jedoch auch von den Schlichtungsbehörden als zulässig erachtet. Informieren Sie sich am besten in Ihrem Wohnkanton über die Praxis und lassen Sie sich beraten. Achten Sie dabei darauf, die 30-tägige Frist zur Anfechtung der Erhöhung nicht zu verpassen, sonst gilt die Erhöhung.
Guten Tag Ich habe nach dem Tod meiner Oma ihre Wohnung übernommen. Diese wurde zwar renoviert und ich habe einen neuen Mietvertrag bekommen. Trotzdem ist das Gebäude aus den 1960er Jahren und hat halt z.b. eine sehr geringe Schallisolation etc. Mein Mietvertrag basiert auf dem Refernzzinssatz von 1,25% und wurde im Oktober angehoben auf 1,5%, somit hat die Verwaltung die Miete um 3% erhöht. Nun habe ich aber Belege gefunden, dass meine Oma die Referenzzinssenkungen nie bekommen hat und die Mieten immer wieder mit Verweis auf Ortsübliche Mieten nach oben geschraubt wurden (rund herum stehen aber Neubauten). Kann ich dieses Wissen für eine Anfechtung brauchen oder ist das unzulässig und die Verwaltung handelt rechtlich korrekt?
Ivo Künzler: Guten Tag. Es könnte sein, dass Sie bei der Erhöhung von 1.25 auf 1.5 nichts mehr machen können. Sollten Sie aber eine Erhöhungsanzeige auf 1.75 erhalten, können Sie prüfen lassen, ob wenigstens diese Erhöhung korrekt ist. Versuchen Sie herauszufinden, in welchem Jahr die letzte Handänderung der Liegenschaft stattgefunden hat. Wenn dieser Zeitpunkt noch keine 30 Jahre zurückliegt, haben Sie intakte Chancen, dass die Schlichtungsstelle nicht auf die Orts- und Quartierüblichkeit abstellt sondern auf die erzielte Nettorendite. Versuchen Sie herauszufinden, wieviel Nettomiete der Vermieter oder die Vermieterin auf dem Gebäude jährlich erzielt. Versuchen Sie sodann herauszufinden (evt. Archive von Zeitungen etc.), was dieses Haus im Erwerbszeitpunkt gekostet haben könnte und welche Investitionen getätigt wurden. Gehen Sie – soweit es dies in Ihrer Gemeinde oder Stadt gibt – auf die Baudokomentationsstelle und prüfen Sie, ob auf dem Baugesuchsformular Angaben zu den Renovationskosten ersichtlich sind. Damit sind Sie gewappnet, wenn der Vermieter oder die Vermieterin ohne Unterlagen erscheint. Es ist dann Sache des Vermieters, den durchschnittlichen Unterhalt, die Fremdkapitalzinsen und andere Kosten offenzulegen. Wenn er das nicht tut, wird die Bruchrechnung nicht mehr zu seinen Gunsten ausfallen. Ihre Schilderung zeigt ein Grundübel und gilt als wichtigstes Indiz dafür, dass hier womöglich eine Rendite weit über dem zulässigen Mass erzielt wird. Wenden Sie sich an die zuständige Sektion ihres Mieterinnen- und Mieterverbandes. Dieser verfügt über geeignete Vorlagen. Viel Glück!
Guten Tag Weil ich nachts arbeite und häufig frühmorgens nach Hause komme, benutze ich die Waschmaschine meist zwischen 04:00 und 06:00 morgens. Das hat eine wütende Mieterin der Vermieterin mitgeteilt, die mir jetzt mitgeteilt hat, ich könne die Waschmaschine nur zu diesen Zeiten nutzen, wenn ich die anderen Mieter an einer Versammlung bei einem Essen in Anwesenheit der Vermieterin über meine berufliche und persönliche Situation informiere. Darf sie das? Ich mache mir grosse Sorge.
Cipriano Alvarez: Nein, das ist nicht zulässig, Sie müssen über Ihr Berufsleben keine Rechenschaft ablegen, das gehört zu Ihrer Privatsphäre. Es genügt, wenn Sie der Vermieterin und allenfalls der betreffenden Mieterin mitteilen, dass Sie nachts Schichtarbeit leisten und daher die Waschmaschine am frühen Morgen gebrauchen müssen.
Guten Tag Ich bin seit dem 1.11.2017 in meiner Wohnung und habe die Zinsreduktion nicht erhalten, somit auch keine Erhöhung im Juli diesen Jahres. Nun habe ich eine Erhöhung erhalten. Ich habe pauschale Nebenkosten von 130 Fr. und Mietzins von 970 Fr. Um wie viel darf (nebst den 3% nur auf die Mietkosten, nicht aber auf die Nebenkosten) die Miete nach oben wegen dem Teuerungsausgleich und allem anderen? Ich habe nie eine Abrechnung bezüglich der Nebenkosten erhalten in den gesamten 6 Jahren. Danke für die Antwort.
Ada Mohler (Sie): Guten Tag Neben der Erhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes kann Ihr Vermieter unter dem Titel Teuerungsausgleich und Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung (allg. Kostensteigerung) eine Mietzinserhöhung geltend gemacht werden. Gerade bei der Unterhalts- und Betriebskostensteigerung wird der Einfachheit halber häufig mit Pauschalen von 0.5% pro Jahr gerechnet. Sie können diese Pauschale jedoch bestreiten und den Beleg für die gestiegenen Kosten verlangen – teilweise werden die Pauschalen jedoch auch von den Schlichtungsbehörden als zulässig erachtet. Daher informieren Sie sich am besten in Ihrem Wohnkanton über die Praxis und achten Sie darauf, die 30-tägige-Anfechtungsfrist nicht zu verpassen. Sofern Sie Ihre Nebenkosten als Akontobeiträge bezahlen, hat Ihre Vermieterschaft die Pflicht, Ihnen jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sie können die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung auch mittels Schlichtungsgesuch verlangen. Da die Forderungen verjähren können (also auch der Anspruch der Vermieterschaft auf Nachzahlung), empfehle ich Ihnen, sich dazu noch ausführlich beraten zu lassen.
Guten Tag Ich bin seit dem 1.11.2017 in meiner Wohnung und habe die Zinsreduktion nicht erhalten, somit auch keine Erhöhung im Juli diesen Jahres. Nun habe ich eine Erhöhung erhalten. Ich habe pauschale Nebenkosten von 130 Fr. und Mietzins von 970 Fr. Um wie viel darf (nebst den 3% nur auf die Mietkosten, nicht aber auf die Nebenkosten) die Miete nach oben wegen dem Teuerungsausgleich und allem anderen? Ich habe nie eine Abrechnung bezüglich der Nebenkosten erhalten in den gesamten 6 Jahren. Danke für die Antwort.
Ada Mohler (Sie): Guten Tag Neben der Erhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes kann Ihr Vermieter unter dem Titel Teuerungsausgleich und Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung (allg. Kostensteigerung) eine Mietzinserhöhung geltend gemacht werden. Gerade bei der Unterhalts- und Betriebskostensteigerung wird der Einfachheit halber häufig mit Pauschalen von 0.5% pro Jahr gerechnet. Sie können diese Pauschale jedoch bestreiten und den Beleg für die gestiegenen Kosten verlangen – teilweise werden die Pauschalen jedoch auch von den Schlichtungsbehörden als zulässig erachtet. Daher informieren Sie sich am besten in Ihrem Wohnkanton über die Praxis und achten Sie darauf, die 30-tägige-Anfechtungsfrist nicht zu verpassen. Sofern Sie Ihre Nebenkosten als Akontobeiträge bezahlen, hat Ihre Vermieterschaft die Pflicht, Ihnen jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sie können die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung auch mittels Schlichtungsgesuch verlangen. Da die Forderungen verjähren können (also auch der Anspruch der Vermieterschaft auf Nachzahlung), empfehle ich Ihnen, sich dazu noch ausführlich beraten zu lassen.
Guten Abend, Mein Vermieter hat die Nettomiete aufgrund des gestiegenen Referenzzinses von 1.5% auf 1.75% um Fr. 20.- erhöht. Dies sind weniger als die 3%, die eigentlich erlaubt wären. Dafür sind aber die aufgelaufenen Reserven erhöht worden. Ist dies erlaubt? Vielen Dank.
Cipriano Alvarez: Das ist an sich zulässig und entspricht einem Mietzinsvorbehalt, sofern die rechnerischen Angaben korrekt gemacht wurden.
Wenn ich keine Einsprache gemacht habe gegen die Mietzinserhöhung dieses Jahr im Sommer, kann ich trotzdem eine Einsprache machen gegen die Mietzinserhöhung, die vermutlich nun diesen Winter noch kommt? Hintergrund: Ich habe zu spät realisiert, dass der Vermieter mir im 2020 (Oktober) telefonisch mitgeteilt hatte, dass er gegenüber meinem Vormieter, der vorzeitig ausgezogen ist und mich als Nachmieter gemeldet hatte, den Mietzins erhöhen müsse, aufgrund von gestiegenen Kosten (Parkplatz und Wohnung). Somit war die erneute Mietzinserhöhung im 2023 nun wohl in meinem Falle missbräuchlich, oder?
Nicole Schweizer: Guten Abend, eine Mietzinserhöhung muss von der Mieterschaft innerhalb von 30 Tagen bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Nach Ablauf dieser Frist ist dieses Recht leider verwirkt. Sofern Sie erneut eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erhalten, können Sie diese wiederum innert einer 30-tägigen Frist anfechten.
Seit Februar 23 aus der Wohnung ausgezogen, offen wäre noch meine Mietkaution von 3300.- chfr. Nebenkosten Abrechnung noch nicht erhalten. Meine Frage, wie lange können die Vermieter meine Kaution festhalten. Ex-Vermieter reagiert nicht auf eingeschriebener Brief, Telefon sowie e-mail
Nicole Schweizer: Guten Abend, ich empfehle Ihnen, der Vermieterschaft einen eingeschriebenen Brief zu schicken und eine Frist anzusetzen, innert welcher er Ihnen das Depot auszahlen soll. Für noch offene Nebenkosten, Mietzinse oder Reparaturkosten dürfte die Vermieterschaft einen Teilbetrag aus dem Depot zurückhalten. Wenn die Vermieterschaft weiterhin nicht reagiert, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie leiten bei der Schlichtungsbehörde ein Verfahren ein. Oder Sie warten ein Jahr ab. Ein Jahr nach dem Auszug muss Ihnen die Bank das Depot nämlich auch ohne Zustimmung der Vermieterschaft herausgeben, wenn diese bis dann keine rechtlichen Schritte gegen Sie eingeleitet hat.
Guten Tag. Gemäss Gesetz kann man ja den Anfangsmietzins innert 30 Tagen anfechten, mit dem Einwand, der Vermieter erziele eine übersetzte Rendite. Kann man den Einwand der übersetzten Rendite auch bei einem laufenden Mietvertrag vorbringen, wenn der Mietzins aber eigentlich wegen des Referenzzinssatzes erhöht wird?
Nicole Schweizer: Guten Abend, ja genau, Sie können einerseits die Mietzinserhöhung anfechten und den Einwand der übersetzen Rendite vorbringen. Ich empfehle Ihnen, sich diesbezüglich rechtlich beraten zu lassen.
Steigen die Mieten im April 2024 bereits wieder weil im Dezember 2023 der Referenzzinssatz wieder gestiegen ist? Was kann ich tun, wenn ich die Mietkostenabrechnung nach einem Jahr noch nicht erhalten habe?
Ada Mohler (Sie): Da die meisten Mietverträge eine 3-monatige Kündigungsfrist haben und eine Kündigung im Dezember in vielen Mietverträgen nicht zulässig ist, können die Mieten erst ab April geltend gemacht werden. Ganz grundsätzlich gilt, dass die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist auch für Mietzinserhöhungen eingehalten werden muss, eine Mietzinserhöhung ist erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich. Die Erhöhung muss zudem 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft zugehen.
Wie wird denn eine besagte Miet-Rendite korrekt berechnet?
Ivo Künzler: Bei Neubauten (Wohnbauten oder Gewerbe) welche nicht älter als 10 Jahre sind werden die gesamten Land-, Projekt- und Baukosten zusammenaddiert. Die Summe wird mit dem Bruttorenditenfaktor multipliziert. Der Bruttorenditenfaktor setzt sich zusammen aus dem seinerzeitigen Referenzzins und dem Bruttorenditenzuschlag (2%). Das Produkt entspricht dann den Jahresmietzinseinnahmen, die das Gebäude abwerfen darf und von welchen die Vermieterin ihre Kosten bestreiten muss. Bei der Bruttorendite prüft die Schlichtungsstelle mit anderen Worten nicht, welche Kostenlast die Vermieterin tatsächlich stemmt. Es ist eine schlichte Multiplikation.
Nach Ablauf von 10 Jahren ist die Baute keine sog. neuere Baute mehr. Jetzt müsste sich die Schlichtungsstelle für mehrere Zahlen interessieren: den effektiven Mieterspiegel (Einnahmenseite), die effektiven Hypothekarzinsen, den über 5 Jahre gemittelten Unterhalt, die effektiven Verwaltungskosten (Ausgabenseite), das aktualisierte und teuerungsbereinigte Eigenkapital. Was der Vermieterin nach Abzug der Kosten verbleibt (Nettoerlös) wird ins Verhältnis gesetzt zum investierten Eigenkapital. Diese Berechnung sollte zu einem Wert von unter 0.0375 führen. Das Bundesgericht erachtet diese Methode als sinnvoll. Eine Ausnahme macht es für Bauten, die schon länger als 30 Jahre im Besitz desselben Eigentümers liegen. Dort ist im Moment die Orts- und Quartierüblichkeit massgebend, so die Rechtsprechung. Ein solches Objekt dürfte auch 0.04 oder 0.09 ergeben, würde man nachrechnen.
Habe ich das vorhin am TV von Frau Schweizer richtig verstanden. Wenn der Vermieter eine Mietzinserhöhung ankündigt, und man dieser nicht Folge leistet, dann ist der Vermieter gezwungen, eine Klage zu führen und seine Dokumente offenzulegen. Der Vermieter kann doch einfach einem Zahlungs-Unwilligen kündigen?Wie ist das Gesagte zu verstehen, der Vermieter ist im Zugzwang zu klagen?
Nicole Schweizer: Guten Abend, wenn Sie von Ihrer Vermieterschaft eine Mietzinserhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes erhalten, haben Sie 30 Tage Zeit, um sich gegen diese Erhöhung zu wehren und bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Schlichtungsbegehren einzureichen. Während des laufenden Schlichtungsverfahrens können Sie weiterhin Ihren bisherigen Mietzins bezahlen; solange, bis das Verfahren abgeschlossen ist. Sollte anlässlich der Schlichtungsverhandlung keine Einigung gefunden werden, erhält die Vermieterschaft von der Schlichtungsbehörde eine Klagebewilligung und sie muss innert 30 Tagen eine Klage beim Mietgericht einreichen. Wenn Sie den Einwand der übersetzten Rendite vorbringen, dann muss die Vermieterschaft die Unterlagen spätestens vor Mietgericht offenlegen.
Wie berechnet sich die Nettorendite?
Ada Mohler (Sie): Die Nettorendite wird mit folgender Formel berechnet. (Nettoerlös x 100)/ Eigenkapital = Nettorendite Für die Mieter*innen ist die Berechnung leider oft schwierig, da die entsprechenden Unterlagen den Mieter*innen nicht zur Verfügung stehen, die Eigentümer*innen haben jedoch eine Mitwirkungspflicht.
Guten Abend, mein Vermieter hat bei diesjähriger Mietzins Erhöhung im Frühjahr natürlich die Miete erhöht. Er hat jetzt im Dezember wieder eine Erhöhung geschickt für Anfang nächstes Jahr. Ist das normal ? Gab es wieder eine Erhöhung oder darf willkürlich mehrmals im Jahr erhöht werden? Insgesamt über 300 Franken.
Nicole Schweizer: Guten Abend, sofern die Erhöhung aufgrund des gestiegenen Referenzzinssatzes von der Vermieterschaft getätigt wurde, war dies anfangs Juni und nun anfangs Dezember möglich. Beide Male ist der Referenzzins um jeweils 0.25% gestiegen.
Guten Abend Herr Cipriano Alvarez, meine Frage war: nachdem meine Hausverwaltung in den letzten Jahren erst eine Mietzinsreduktion gab, wenn der Referenzzinssatz zweimal nacheinander sank, darf sie jetzt nach jedem Referenzzinssatzanstieg die Miete erhöhen oder erst, wenn der Referenzzinssatz zweimal in Folge steigt? Das wäre eigentlich fairer, oder?
Cipriano Alvarez: Guten Abend. Ja fair wäre es natürlich, aber leider nicht zwingend, wenn der Vermieter es nicht freiwillig so handhabt. Ihr Fall zeig, dass es nötig ist jede einzelne Senkung zu verlangen, wenn man sie später nicht verlieren will.
Mein Vermieter hat die Miete bei nur zwei von 8 Mietern erhöht (darunter auch allgemeine Kostensteigerung). Ich habe die Erhöhung angefochten. Nun verwirrt mich mein Vermieter mit ständig neuen Mietzinsberechnungen und reagiert nicht auf meine Anrufe oder meine Mails. Ich habe alles angefochten, was sie mir bisher geschickt haben. In der Zwischenzeit haben sie zwei der neuen Berechnungen storniert, weil sie angeblich versehentlich an mich versendet wurden. Ich habe auch neue Einzahlungsscheine mit Beträgen erhalten, zu welchen keine Wrklärung der Zinsberechnung vorliegen. Kann ich bei meinem Schlichtungsverfahren auch dieses willkürliche Verhalten meines Vermieters thematisieren, um ihre Integrität und somit auch ihre Berechnungen zu hinterfragen? Empfehlen Sie Mietern in solchen Situationen, sich einen Rechtsschutz zu verschaffen, für den Fall, dass man vor Gericht gehen muss?
Nicole Schweizer: Guten Abend, es ist sehr gut, dass Sie sämtliche Mietzinserhöhungen anfechten. Die Schlichtungsbehörde wird die Anfechtungen zusammennehmen und anlässlich eines Termins darüber verhandeln. Reichen Sie Kopien von allen Erhöhungen bei der Schlichtungsbehörde ein, damit sich diese ein Bild von der Vorgehensweise der Vermieterschaft machen kann.
Warum ist es nicht möglich, wenn der Vermieter die geforderten Unterlagen nicht präsentieren will, die Mietzinserhöhung zu sistieren, bis dies der Fall ist?
Nicole Schweizer: Guten Abend, dies wäre aus Sicht des Mieterinnen- und Mieterverbandes ein begrüssenswertes Vorgehen. Leider fehlt bis anhin ein entsprechender politischer oder gesetzlicher Entscheid dazu.
Ich haben dieses Jahr einen Mietzinsaufschlag per 1.10. für meine 3 1.5 zimmer Wohnung von Fr. 80.-- erhalten. Heute ist ein erneuter Aufschlag von Fr. 45.-- per 1.4.2024 gekommen. Ist das rechtens?
Ivo Künzler: Das lässt sich so aus der Ferne schwer beurteilen. An der Schlichtungsstelle wird meist der folgende Rechner verwendet: https://www.mietrecht.ch/index.php?id=51 Der Rechner prüft für jedes Gebiet in der Schweiz, welche Erhöhung seit der letzten Erhöhung zulässig ist. In einem ersten Gedankenschritt kommt es auf dieses Ergebnis an. Je nach Situation kann die Mieterin aber die Einrede der missbräuchlichen Rendite erheben. Dann wird zusätzlich geprüft, ob der Zielmietzins nicht zu einer übermässigen bzw. missbräuchlichen Rendite führt oder ausserhalb des Orts- und Quartierüblichen liegt. Es empfiehlt sich, als Mieterin den lokalen Mieterinnen- und Mieterverband zu konsultieren. Dessen Beraterinnen und Berater haben ein Gespür für das Mietzinsniveau in einer bestimmten Region bzw. für einen bestimmten Haustyp in dieser Region. Auch die Historie der Mietzinsgestaltung kann im Einzelfall wichtig sein.
Guten Tag. Können Sie eine grobe Angabe machen, was eine Klage vor dem Mietgericht ungefähr kosten könnte, wenn man es nach der Schlichtungsbehörde weiterzieht?
Nicole Schweizer: Guten Abend, die Kosten sind kantonal unterschiedlich verteilt und richten sich nach dem Streitwert. Für den Kanton Zürich gibt es einen Gebührenrechner: https://www.gerichte-zh.ch/themen/arbeit/hilfen/prozesskosten.html
Wir haben letzte Woche die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 erhalten und sind aus allen Wolken gefallen. Unsere Nebenkosten von Mai bis Dezember 2022 ( Monate) betragen rund 4500.-, also effektiv rund 560.- monatlich. Ist das möglich? Wir wohnen auf dem Land, in einer «normalen» 4,5-Zimmer Wohnung. Wie sollen wir weiterfahren? Einen Termin für die Einsicht der Belege habe ich bereits angefordert. Gibt es die Möglichkeit gleich einen Experten bei diesem Termin einzubeziehen?
Nicole Schweizer: Guten Abend, ich empfehle Ihnen (wie im Beitrag erwähnt), zunächst zu prüfen, ob alle Positionen im Mietvertrag vereinbart wurden. Wenn einzelne Positionen besonders hoch ausfallen, fragen Sie am besten direkt bei der Vermieterschaft nach, was der Grund dafür ist. Öl und Strom sind zum Beispiel angestiegen. Generell haben Sie ein Recht darauf, bei sämtlichen Positionen eine Begründung von der Vermieterschaft zu erhalten. Ich empfehle Ihnen, Kopien der einzelnen Nebenkostenpositionen bei der Vermieterschaft zu erstellen und diese im Nachhinein mit einem Experten bzw. einer Expertin zu besprechen.
Meine Frage Ich wohne in einer 1, 5 Zimmer Wohnung in Basel Stadt. Wobei das halbe Zimmer 1,17 Quadratmeter gross ist und ich kein Kellerabteil oder Dachboden/Estrich habe und bezahle über 1200.-- Die Miete wurde mir von 1160.--ab November auf 1220.-- erhöht. Ist das alles zulässig?
Ada Mohler (Sie): Guten Abend um eine erste Einschätzung zu Ihrer Miete machen zu können, können sie diese mit dem Basler Mietpreisraster vergleichen. Das Raster gibt Anhaltspunkte zur Orts- und Quartierüblichkeit. Lassen Sie sich bei einer nächsten Mietzinserhöhung beraten um diese ggf. wegen einem übersetzen Ertrag anfechten zu können.
Ich lebe seit 28 Jahren in derselben Whg. (Privater Vermieter, resp. Hauseigentümer) Mietvertrag inkl. NK, seit 25 Jahren keine Mietzinsveränderung, es wurde jedoch auch nie etwas an der Whg gemacht Könnte der Vermieter jetzt eine Erhöhung verlangen?
Ivo Künzler: Es könnte sein, dass Ihr Mietzins noch auf einem Leitzins von 4% oder mehr beruht. Damit ist es dem Vermieter im Prinzip verwehrt, Ihren Mietzins gestützt auf den Referenzzinsanstieg zu erhöhen. Man kann allerdings nicht ganz ausschliessen, dass er eine Mietzinserhöhung nötigenfalls anderweitig begründet (z.B. unter Hinweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit). Die Beweislast läge diesfalls aber beim Vermieter. Der Beweis ist auch für Vermieter nicht einfach zu erbringen. Er müsste 5 Vergleichsobjekte liefern, die verschiedene Kriterien erfüllen. Im «Fall der Fälle» sollten Sie sich an die örtliche Sektion Ihres Mieterinnenn- und Mieterverbandes wenden.
Erfolgt eine Mietzinserhörung infolge der Erhöhung des Referenzzinssatzes vom Nettomietzins (CHF 1'200.--) oder vom Bruttobetrag (CHF 1'530.--)? Mein Beispiel: Mietzins netto CHF 1'200.-- Nebenkosten CHF 240.-- Einstellhalle CHF 90.-- Total pro Mt CHF 1'530.--
Nicole Schweizer: Guten Abend, gerechnet wird vom Nettomietzins aus (ohne Nebenkosten).
Meine Verwaltung ist in der Stadt Zürich. Für die Orginalbelege anzuschauen kann ich mit tel. melden und einen Termin vereinbaren. Muss ich dafür extra einen Tag frei nehmen um die Orginale anzuschauen. Kann ich das nicht auf dem Postweg oder per Email verlangen. Danke für ihre Antwort.
Nicole Schweizer: Guten Abend, die Vermieterschaft kann verlangen, dass Sie die Belege vor Ort einsehen und ist leider nicht verpflichtet, diese auf dem Postweg zu verschicken. Selbstverständlich dürfen Sie aber vor Ort Kopien der Abrechnung erstellen.
Guten Abend. Gibt es die Möglichkeit einer Sammelklage vor Mietgericht, damit die Mieter einer Liegenschaft z.B. 10 Parteien, das Risiko teilen können? mfg.
Nicole Schweizer: Guten Abend, jede Partei muss separat eine Klage einreichen. Allerdings können alle Parteien zusammen einen Rechtsanwalt bzw. eine Rechtsanwältin engagieren. Somit können die Kosten geteilt werden und der Aufwand für die Erstellung der Klage fällt pro Partei ebenfalls geringer aus.
Ich muss übermorgen vor die Schlichtungsstelle wegen der Erhöhung der Miete um Fr. 103.--. Was für Möglichkeiten bzw. gute Argumente kann ich als Mieter vorbringen, um etwas zu erreichen?
Ada Mohler (Sie): Am besten Sie lassen sich noch beim Mieterinnen- und Mieterverband in ihrer Region beraten. In den meisten Fällen können Sie als Mieterin die allgemeine Kostensteigerung, welche oftmals als Pauschale von 0.5% pro Jahr überwälzt wird, bestreiten und die entsprechenden Belege dazu verlangen. Allerdings werden die Pauschalen teilweise von den Schlichtungsstellen auch ohne Belege akzeptiert. Zudem können Sie geltend machen, dass eine nicht zulässige Rendite erwirtschaftet wird – ohne weitere Informationen zu ihrem Mietverhältnis kann jedoch kaum eine Einschätzung gemacht werden, ob eine überhöhte Rendite erwirtschaftet wird.
Wie hoch ist eine zu akzeptierende Rendite einer Liegenschaft?
Cipriano Alvarez: Gemäss Bundesgericht aktuell 3,75% (Referenzzinssatz von 1,75% plus Zuschlag von 2%) als zulässige Nettorendite.
Hallo. Eine nationale Mietpreiskontrolle wurde im September im Nationalrat abgelehnt. Könnte die Stadt Zürich (oder der Kanton Zürich) eine kommunale Kontrolle einführen? Danke 🙏🏼
Cipriano Alvarez: Das ist leider nicht möglich, weil das Mietrecht ausschliesslich eine nationale Kompetenz ist (Bundesprivatrecht).
Unsere Miete ist von 1,25% Referenzzinssatz auf 1,5% gestiegen (6,08% mit Teuerung und Kostensteigerung). Kann bei der nächsten Mietzinserhöhung des Referenzzinssatzes 1,75% der Teuerungsausgleich und die Kostensteigerung wieder berechnet werden?
Nicole Schweizer: Guten Abend, ja, der Teuerungsausgleich sowie die Kostensteigerung können wiederum erhoben werden, allerdings nur für den Zeitraum seit der letzten Erhöhung. Ich empfehle Ihnen, den neuen Mietzins über den kostenlosen Mietzinsrechner des Mieterinnen- und Mieterverbandes zu berechnen.
Ich erhebe Einsprache beim Vermieter und verlange eine detailierte Auflistung bezüglich Erhöhung. Erhalte ich die Kostenauflistung nicht, teile ich mit, dass ich die Erhöhung nicht akzeptiere und auch nicht bezahlen werde. Der Vermieter kann mich dann betreiben und ich mache Rechtsvorschlag. Dann muss der Vermieter aktiv werden und die Mehrkosten belegen. Liege ich da richtig?
Ada Mohler (Sie): Wenn Sie eine Mietzinserhöhung erhalten haben, mit der Sie nicht einverstanden sind, müssen sie diese innerhalb von 30 Tagen ab erhalt anfechten, ansonsten gilt der neue angezeigte Mietzins. Wenn Sie den neuen Mietzins nicht angefochten haben und weiterhin den Alten bezahlen, kann Ihr Vermieter Ihnen eine Zahlungsaufforderung mit Frist inkl. Kündigungsandrohung wegen Zahlungsrückstand zustellen. Wenn die Miete nicht innerhalb der Frist bezahlt wird, kann das Mietverhältnis vorzeigt aufgelöst werden.
Guten Abend. Wir wohnen seit September 2020 in einer alten Wohnung. Die erste MZ-Erhöhung per Oktober 2023 haben wir bezahlt. Ich würde gerne wissen, ob bei einer nächsten MZ-Erhhöhung auf eine übersetzte Rendite geklagt werden kann.
Nicole Schweizer: Guten Abend, dies müsste anhand Ihrer Unterlagen genauer überprüft werden. Wir empfehlen Ihnen, sich vorab rechtlich beraten zu lassen.
