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Wohnen Hohe Anfangsmiete: Wie Sie dagegen vorgehen

Vermieter nutzen Mieterwechsel oft, um den Mietzins unverhältnismässig zu erhöhen. Was Sie tun können, wenn Ihnen die Anfangsmiete zu hoch erscheint.

Zügelkisten
Legende: Beim Einzug ist Neumietern oft das gute Einvernehmen mit dem Vermieter wichtiger als ein Mietstreit. Keystone

Häufig nutzen Vermieter einen Mieterwechsel zu einem saftigen Mietzinsaufschlag. Wer sich gegen einen überhöhten Anfangsmietzins wehren will, muss belegen können, dass der Vormieter deutlich weniger bezahlt hat. In der Praxis muss eine Differenz von mindestens 10 Prozent vorliegen, damit eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat.

Doch das Anfechten ist gar nicht so einfach: Oft erfahren Neumieter nicht, wie hoch der Mietzins für den vorangehenden Mieter war. Das will der Bundesrat nun ändern: Er will schweizweit die sogenannte «Formularpflicht» einführen. Es soll obligatorisch werden, dass Neumieter den Vormietzins erfahren.

Ein Anfechtungsbegehren muss innerhalb von dreissig Tagen seit der Wohnungsübergabe bei der Mietschlichtungsbehörde eintreffen. Der Vermieter muss dann belegen können, dass er keinen übersetzten Ertrag erzielt.

Andere Gründe für Mietsenkung:

Die Hypothekarzinsen sinken: Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt,
müssen Vermieter diese Senkung weitergeben. In der Praxis tun sie das nur selten von sich aus. Mieter müssen die Senkung in einem schriftlichen Begehren verlangen. Wie hoch die Senkung ausfällt, hängt von der Höhe des Referenzzinssatzes ab.

Zudem kann der Vermieter die Senkung um gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten geltend machen und darf die Teuerung anpassen. Berechnungs-Methoden bietet der Online-Mietzinsrechner des Mieterverbandes. Keinen Senkungsanspruch besteht bei befristeten Verträgen, bei so
genannten Staffelmieten und bei subventionierten Wohnungen.

In der Wohnung hat es Mängel: Ein kalter Heizkörper im Winter, Baulärm oder Ungeziefer in der Wohnung mindern die Wohnqualität und damit den Wert der Mietsache. Kann ein Vermieter einen Mangel nicht innert nützlicher Frist beheben, hat der Mieter das Recht, eine vorübergehende Reduktion des Mietzinses zu verlangen. Die Höhe hängt von der Schwere des Mangels ab und wie lange der Mieter darunter zu leiden hatte.

Auf keinen Fall darf der Mieter eigenmächtig eine Mietzinsreduktion vornehmen. Kann der Vermieter einen Mangel trotz eingeschriebener Aufforderung nicht innert der gesetzten Frist beheben, sollten sich Mieter mit ihrer Forderung an die Mietschlichtungsstelle wenden.

So gehen Sie vor

Suchen Sie immer zuerst das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Führt ein Gespräch zu keinem Erfolg, können Sie sich an die Mietschlichtungsbehörde wenden. Dazu reichen Sie ein schriftliches, begründetes Mietzins-Herabsetzungs-Begehren ein.

Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien innerhalb von zwei Monaten zu einer mündlichen Verhandlung ein. Ziel dieser Verhandlung ist es, eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien zu finden.

Bei Mietzinsanfechtungen können die Parteien beantragen, dass die Schlichtungsbehörde einen schriftlichen Urteilsvorschlag vorlegt. Widerruft keine der Parteien diesen Vorschlag innerhalb von 20 Tagen, wird der Urteilsvorschlag verbindlich.

Ist eine Partei mit dem Vorschlag nicht einverstanden, muss sie an die nächste Instanz gelangen – an das Mietgericht. Während das Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle kostenlos ist, fallen vor dem Mietgericht neben Verfahrenskosten auch Anwaltskosten an.

10 Kommentare

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  • Kommentar von Robert Keller, Kambodia
    Ich habe in Luzern eine Wohnung gehabt,welche von "Marbet Immobilien AG" verwaltet wird.Durch gezieltes "Mobbing" werden systematisch Mieter vergrault und zum Auszug genötigt.Ich habe Beweise dafür an Kassensturz weitergegeben. Neumieter zahlen über 20% mehr Miete,ohne dass Mängel (dem Vormieter teils betrügerisch in Rechnung gestellt) beseitigt wurden. So kann Profit-Maximierung am einfachsten stattfinden.Ist dies vorsätzlicher gewerbsmässiger Betrug? Darf eine Firma ungestraft so praktizieren?
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  • Kommentar von Roman Fischer, Luzern
    Ich stelle fest, dass die Schweiz nicht gewachsen ist, die Infrastruktur seit 30 Jahren weitgehend stagniert, sich aber die Bevölkerungszahl verdoppelt hat. Der Industrieanteil ist gesunken und die Dienstleistungen, insbesonders der Staatsanteil ist überproportional angestiegen. Das führt zu Problemen und alles behindert sich gegenseitig. Arbeit macht weniger Spass, Arbeitswege frusten. Die Schweiz muss entweder Land im Ausland zukaufen oder die Bevölkerung reduzieren. Ewiges Wachstum => Chaos.
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  • Kommentar von Markus Gasser, Freiburg
    Der Mietzins des Vormieters kann nicht zwingend Massstab für den Mietzins des Neumieters sein. Der Vermieter hatte vielleicht dem Vormieter aus sozialen Gründen einen besonders tiefen Mietzins gewährt - Gründe, die beim Neumieter wegfallen. Der Vermieter darf für seine soziale Ader nicht bestraft werden indem er beim reichen Neumieter an den alten tiefen Mietzins gebunden wird. Zudem würde er beim Hausverkauf geschädigt, da die Rendite aufgrund eines exzessiv tiefen Zinses berechnet würde.
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    1. Antwort von JoeCH, Basel
      Und wie viele solcher "sozialer Vermieter" gibt's noch? Wenn, dann sind das meisten Leute die lediglich eine Einliegerwohnung oder im besten Fall einen eigenen Wohnblock vermieten. Die Erfahrung zeigt aber dass die meisten Mietobjekte von Verwaltungen gemanagt werden. Und die sind i.d.R. gegenüber dem Besitzer zu einer Renditeoptimierung verpflichtet. War die Miete vorher jedoch wirklich sehr tief, so muss der Vermieter die Schlichtungsstelle nicht fürchten.
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    2. Antwort von Markus Gasser, Freiburg
      Danke Herr JoeCH für die beruhigenden Ausführungen.
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    3. Antwort von Herr Döpfel, Bachwangen-Rüti
      @Gasser: habe selten einen solchen Käse gelesen - das meinen Sie wohl nicht im Ernst, oder?!
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