Mietzins-Reduktion: Fachfrau beantwortet Ihre Fragen

Dank rekordtiefem Referenzzinssatz können viele Mieter eine Reduktion ihres Mietzinses verlangen. Die Erfahrung zeigt: Die Vermieter bringen vielfältige Argumente, damit sie die Senkung nicht gewähren müssen. Die Mietrechts-Expertin sagt, was erlaubt ist.

Trotz historisch tiefem Referenzzinssatz zahlen viele Mieterinnen und Mieter immer noch zu viel. Denn Vermieter müssen nicht von sich aus mit der Miete runter. Selbst Mieter, die sich wehren, stossen aber auf Widerstand. Denn die Vermieter suchen immer neue Argumente, um die Senkungsbegehren abzuschmettern. Das zeigen die vielen Fragen und Erlebnisse der «Espresso»-Hörerinnen und -Hörer.

Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Mieterinnen- und Mieterverbandes Zürich, beantwortete in «Espresso» Fragen im Zusammenhang mit Mietzinssenkungen. (Hören Sie im Audio, alle Antworten und die wichtigsten Tipps von Felicitas Huggenberger.) Die Mietrechsexpertin betont, dass sich Mieter nicht abschrecken lassen sollten. Denn in vielen Fällen sei das Recht auf ihrer Seite. Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Wenn der Vermieter ein Senkung wegen «quartierüblichem Mietzins» ablehnt, muss man das hinnehmen?

In den meisten Fällen zieht dieses Argument nicht. Der Vermieter muss bei einer Schlichtung oder vor Mietgericht fünf gleiche Wohnungen vorzeigen, was zumeist sehr schwierig ist. Die Preise von vergleichbaren Wohnungen auf Wohnungssuch-Portalen geben zudem ain falsches Bild ab: Im Internet werden vor allem Wohnungen angeboten, welche sonst nicht so einfach vermietbar sind, weil sie eher teuer sind. Die Günstigen gehen unter der Hand weg. Ein besseres Bild der Preise geben Miet-Statistiken der Behörden ab, z.B. der Statistik der Stadt Zürich.

Was gilt, wenn im Mietvertrag kein Referenzzinssatz steht?
In einem solchen Falle gilt der Referenzzins oder durchschnittliche Hypothekarzins, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gilt (siehe Liste Referenzzinssatz über Jahre). Ist dieser höher als der aktuelle Zins (das ist in den meisten Fällen der Fall), kann eine Mietsenkung geltend gemacht werden.

Darf der Vermieter die Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen geltend machen?

Grundsätzlich darf er beides verrechnen. Aber man muss wissen, dass auch die Teuerung rückläufig war. Das heisst, das würde den Mietzins eigentlich noch mehr senken. Bei den Kostensteigerungen ist wichtig, dass sie nicht übersetzt sind. Häufig wird mit einer Pauschale gerechnet, und diese Pauschale darf maximal 0.5 Prozent pro Jahr sein, eigentlich eher weniger. Derzeit ist es also eher unwahrscheinlich, dass eine anstehende Mietzinssenkung von Teuerung und Kostensteigerungen neutralisiert werden.

Was, wenn der Vermieter auf das Senkungsbegehren nicht antwortet?

Diese Strategie fahren leider einige Vermieter. Denn was viele Mieter nicht wissen: Wenn der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist (30 Tage) antwortet (oder eine abschlägige Antwort gibt), hat man als Mieter wiederum nur 30 Tage Zeit, um sich an die Schlichtungsstelle zu wenden. Da viele Mieter diese Fristen nicht kennen, lassen sie diese 60 Tage ungenutzt verstreichen. Und wer diese Frist verpasst, kann die Senkung erst wieder auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, und muss den ganzen Prozess nochmals neu starten.

Was ist, wenn der Vermieter die Annahme des eingeschriebenen Briefs verweigert?

Das ist natürlich frech! Ein nicht abgeholter eingeschriebener Brief gilt jedoch nach 7 Tagen als zugestellt. Auch in diesem Fall kann man innerhalb von 60 Tagen an die Schlichtungsstelle gelangen.

Darf der Vermieter behaupten, er habe eine hohe Hypothek und könne deshalb den Mietzins nicht senken?

Nein. Der Referenzzinssatz ist ein theoretischer Wert. Dieser gilt, egal, wie hoch oder niedrig die Hypothek des Vermieters ist.