Häufig nutzen Vermieter einen Mieterwechsel zu einem saftigen Mietzinsaufschlag. Wer sich gegen einen überhöhten Anfangsmietzins wehren will, muss belegen können, dass der Vormieter deutlich weniger bezahlt hat. In der Praxis muss eine Differenz von mindestens 10 Prozent vorliegen, damit eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat.
Doch das Anfechten ist gar nicht so einfach: Oft erfahren Neumieter nicht, wie hoch der Mietzins für den vorangehenden Mieter war. Das will der Bundesrat nun ändern: Er will schweizweit die sogenannte «Formularpflicht» einführen. Es soll obligatorisch werden, dass Neumieter den Vormietzins erfahren.
Ein Anfechtungsbegehren muss innerhalb von dreissig Tagen seit der Wohnungsübergabe bei der Mietschlichtungsbehörde eintreffen. Der Vermieter muss dann belegen können, dass er keinen übersetzten Ertrag erzielt.
Andere Gründe für Mietsenkung:
Die Hypothekarzinsen sinken: Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt,
müssen Vermieter diese Senkung weitergeben. In der Praxis tun sie das nur selten von sich aus. Mieter müssen die Senkung in einem schriftlichen Begehren verlangen. Wie hoch die Senkung ausfällt, hängt von der Höhe des Referenzzinssatzes ab.
Zudem kann der Vermieter die Senkung um gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten geltend machen und darf die Teuerung anpassen. Berechnungs-Methoden bietet der Online-Mietzinsrechner des Mieterverbandes. Keinen Senkungsanspruch besteht bei befristeten Verträgen, bei so
genannten Staffelmieten und bei subventionierten Wohnungen.
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In der Wohnung hat es Mängel: Ein kalter Heizkörper im Winter, Baulärm oder Ungeziefer in der Wohnung mindern die Wohnqualität und damit den Wert der Mietsache. Kann ein Vermieter einen Mangel nicht innert nützlicher Frist beheben, hat der Mieter das Recht, eine vorübergehende Reduktion des Mietzinses zu verlangen. Die Höhe hängt von der Schwere des Mangels ab und wie lange der Mieter darunter zu leiden hatte.
Auf keinen Fall darf der Mieter eigenmächtig eine Mietzinsreduktion vornehmen. Kann der Vermieter einen Mangel trotz eingeschriebener Aufforderung nicht innert der gesetzten Frist beheben, sollten sich Mieter mit ihrer Forderung an die Mietschlichtungsstelle wenden.
So gehen Sie vor
Suchen Sie immer zuerst das Gespräch mit Ihrem Vermieter. Führt ein Gespräch zu keinem Erfolg, können Sie sich an die Mietschlichtungsbehörde wenden. Dazu reichen Sie ein schriftliches, begründetes Mietzins-Herabsetzungs-Begehren ein.
Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien innerhalb von zwei Monaten zu einer mündlichen Verhandlung ein. Ziel dieser Verhandlung ist es, eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien zu finden.
Bei Mietzinsanfechtungen können die Parteien beantragen, dass die Schlichtungsbehörde einen schriftlichen Urteilsvorschlag vorlegt. Widerruft keine der Parteien diesen Vorschlag innerhalb von 20 Tagen, wird der Urteilsvorschlag verbindlich.
Ist eine Partei mit dem Vorschlag nicht einverstanden, muss sie an die nächste Instanz gelangen – an das Mietgericht. Während das Verfahren vor der Mietschlichtungsstelle kostenlos ist, fallen vor dem Mietgericht neben Verfahrenskosten auch Anwaltskosten an.
