1: «Die orts- und quartierüblichen Mieten sind höher»
Diesen Einwand bringen viele Vermieter. Sie müssten dies vor der Schlichtungsstelle aber beweisen können, «und das ist gar nicht so einfach», streicht Ruedi Spöndlin, Rechtsberater des Schweizer Mieterverbandes heraus. «Der Vermieter müsste mindestens fünf vergleichbare Objekte mit höherer Miete vorlegen können.» Geachtet wird dabei auf die Lage, Grösse, Ausstattung, auf den Zustand und die Bauperiode.
In der Regel kann sich ein Vermieter dann auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen, wenn er jahrelang keine Mietzins-Veränderung vorgenommen hat. Hat er aber die Mietkosten immer dem Referenzzinssatz angepasst, wird ihm der Richter nicht zustimmen.
2.: «Die Rendite aus den Mietwohnungen reicht nicht aus»
Auch hier muss der Vermieter bei einem Streitverfahren beweisen können, dass es wirklich so ist. Er muss der Schlichtungsbehörde Belege vorlegen, die eine zu niedrige Rendite aufzeigen. «Das wäre für den Vermieter eigentlich leichter zu erbringen als Orts- und Quartierüblichkeit nachzuweisen. Es geschieht aber praktisch nie, denn die Rendite stimmt ja offenbar in den meisten Fällen», meint Spöndlin in «Espresso». Bei Bauten, die nicht mehr als zehn Jahre alt sind, gilt die Bruttorendite, bei älteren Liegenschaften, die Nettorendite.
Hier ist wichtig zu wissen, dass in einem solchen Streitfall der Vermieter oft seine Unterlagen im Voraus an die Schlichtungsstelle einreichen muss. Der Mieter sollte sich daher vorher vom Mieterverband beraten lassen. Aber: Die Zeit eilt, denn ab der Antwort des Vermieters bleiben nur 30 Tage Zeit, die Schlichtungsbehörde zu kontaktieren.
3. : «Keine tiefere Miete, da teilweise renoviert wurde»
Hat der Vermieter in der Mietwohnung eine Renovation durchgeführt, kann er die Miete erhöhen. Allerdings nur, wenn er nachweisen kann, dass die bauliche Veränderung auch den Wert der Wohnung erhöht hat. «Eine Renovation, bei der lediglich der bestehende Zustand wieder hergestellt wird - sozusagen ein Unterhalt - reicht nicht», so Spöndlin.
An den Mieter weitergeben darf er pauschal 50 bis 70 Prozent der Kosten. Oft zeigt sich aber, dass ein höherer Pauschalsatz abgewälzt wird. Daher kann sich ein kostenloses Verfahren bei der Schlichtungsbehörde lohnen.
4.: «Ich erhöhe den Mietzins nicht und senke ihn auch nicht»
Vor allem bei einem langjährigen Mietverhältnis wäre das eine gerechte Lösung, weil sich die Schwankungen des Referenzzinssatzes nach oben und unten über die Jahre in etwa ausgleichen. Doch: Im Moment befindet sich der Referenzzinssatz in einem Rekordtief. Ein Ausgleich ist also kurz- oder mittelfristig nicht in Sicht. «Dieses Argument zieht zurzeit also nicht», sagt der Rechtsberater.
5.: «Wir gleichen die Mietzinssenkung mit der Teuerung aus»
Momentan haben wir überhaupt keine Teuerung. «Der Einbezug der Teuerung geht seit drei, vier Jahren sogar zu Gunsten der Mieter», erklärt Ruedi Spöndlin vom Schweizerischen Mieterverband.
