Eigentlich hat alles gut begonnen: Bei drei Wohnblocks an der Luzernerstrasse in Ebikon (LU) wurde letztes Jahr die Fassade renoviert. Es sind günstige Wohnungen. Einige Mieter wohnen seit über zwanzig Jahren dort.
Die Verwaltung, Marbet Immobilien AG aus Zug, nahm die Renovation zum Anlass, mit fast der Hälfte der insgesamt 42 Mieter einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Und damit kam die dicke Überraschung.
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Mietrecht wird umgangen
«Die Verwaltung hat diesen Mietvertrag missbraucht, um den Mietern eine zukünftige Mietzinssenkung zu erschweren», sagt Mieter Robert Keller. Auf einem Beiblatt des Mietvertrags steht vermeintlich unverdächtig: «Der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins basiert auf einem Referenzzinssatz von 2%».
In vielen alten Mietverträgen wird jedoch der Referenzzinssatz, respektive der damalige Hypothekarzinssatz, bei sechs oder sechseinhalb Prozent angegeben. Inzwischen ist der Referenzzinssatz aber auf zwei Prozent gesunken.
Mieter gewinnt vor Schlichtungsstelle
«Eigentlich hätten alle langjährigen Mieter eine Mietzinssenkung zu gute», sagt Keller. «Das ist aber administrativ ausgehebelt worden von der Firma Marbet.» Im neuen Mietvertrag erhöhte Marbet Immobilien zudem die Miete wegen einer Renovation der Fassade.
Robert Keller und ein weiterer Mieter gehen vor die Schlichtungsbehörde. Beide gewinnen. Beim zweiten Mieter ergibt die Senkung des Referenzzinssatzes von 6.5 Prozent auf 2 einen Senkungsanspruch von 33 Prozent. Trotz Renovation und Teuerung muss der Mieter pro Monat 220 Franken weniger zahlen.
Viele Mieter kennen Ihr Recht nicht
19 Mieter hatten den neuen Mietvertrag erhalten, doch nur zwei setzen ihre Rechte vor der Schlichtungsbehörde durch. Für Robert Keller nicht erstaunlich: «Hier im Haus herrscht ein Klima der Angst. Es hat sehr viele Leute mit Migrantenstatus. Diese Leute haben praktisch keine Deutsch- und Rechtskenntnisse. Sie sind verunsichert.»
Da die neuen Verträge nicht mit dem gesetzlich zwingend vorgeschriebenen amtlichen Formular durchgesetzt wurden, können Mieter die den Vertrag auch im Nachhinein anfechten, sagt Beat Wicki vom Mieterverband Luzern.: «Die Mieter haben den Vertag zwar unterschrieben, aber nicht gewusst, dass dies zu ihren Ungunsten ist.» Deshalb könne man den Vertrag innert eines Jahres anfechten, «mit der Begründung, sie seien getäuscht worden.»
Verwaltung: «Die Mieter sind doch zufrieden»
Nachdem sich «Kassensturz» eingeschaltet hat, ist Marbet Immobilien AG nochmals über die Bücher: «Dieses Vorgehen haben wir nun nochmals geprüft und festgestellt, dass es mietrechtlich umstritten ist. Wir bedauern dies und werden deshalb die betroffenen Mietverhältnisse bis Mitte Juni 2014 bereinigen.»
Wegen der Senkung des Referenzzinssatzes habe Marbet Immobilien keine Mietzinssenkungen vorgenommen, da dies nicht verlangt worden sei: «Offensichtlich sind die Mieter mit dem Preis/ Leistungsverhältnis der Wohnungen zufrieden. Anderfalls hätten wir entsprechende Begehren ordentlich geprüft.»
Renovation war «Unterhalt», nicht «wertvermehrend»
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Nach der Fassaden-Renovation, die für das Gebäude wertvermehrend gewesen sei, erhöhte Marbet Immobilien die Miete. Robert Keller und ein weiterer Mieter bestritten dies ebenfalls vor der Schlichtungsbehörde.
Beat Wicki vom Mieterinnen- und Mieterverband Luzern weiss: «Bei umfassenden Sanierungen oder Unterhaltsarbeiten ist es manchmal zwischen Unterhalt und Wertvermehrung zu trennen. Vor der Schlichtungsbehörde muss der Vermieter klar deklarieren, was ist wertvermehrend oder was geht in den Unterhalt rein. Denn in der Miete steckt bereits ein Betrag an den Unterhalt eines Hauses.»
Die Schlichtungsbehörde akzeptierte die Mietzinserhöhung nicht. Es sei nicht erwiesen, dass es eine «wertvermehrende» Renovation war. Die Wertvermehrung sei «nicht genügend belegt».
Marbet Immobilien schreibt dazu: Der Fall könne nicht «als Präjudiz für andere Fälle herangezogen werden». Marbet ist nach wie vor der Meinung, dass die Mietzinserhöhung «gerechtfertigt ist».
Ähnlicher Fall in Zug
Die Luzerner Marbet Immobilien AG verwaltet mehrere tausend Wohnungen. Geleitet wird sie von Benedikt Marbet und Christian Marbet. Negativ aufgefallen sind die Brüder auch schon bei der Überbauung Riedmatt in Zug.
Im Jahr 2011 mussten dort wegen einer Totalsanierung alle 72 Mieter ausziehen. Viele Wohnungen wurden aber während der Sanierungsphase rund 500 Franken teurer zwischenvermietet.
Der Trick: Durch die teurere Zwischenvermietung wurde ein Anfangsmietzins konstruiert, auf den dann eine gesetzlich mehr oder weniger zulässige Mietzinserhöhung wegen der Sanierung aufgepfropft werden konnte.
