Schlüssel verloren, Schattenränder an den Wänden oder kaputte elektrische Geräte: Zieht ein Mieter aus, kommt es häufig zu Konfliktsituationen mit dem Vermieter. Der Mieterinnen- und Mieterverband Zürich nimmt Stellung zu den wichtigsten Fragen.
Wann muss ein Mieter die Wohnung abgeben?
Der Mieter muss die Wohnung spätestens am letzten Tag der Mietdauer abgeben und zwar zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten. Fällt der letzte Tag der Mietdauer auf einen Sonn- oder Feiertag, findet die Abgabe am nächsten Werktag statt.
In verschiedenen Kantonen sehen die Mietverträge vor, dass die Wohnungsabgabe im Laufe des Vormittages am letzten Tag der Mietdauer stattfinden muss oder am Tag nach Ablauf der Mietdauer. Solche Regelungen sind zulässig.
Welches sind die typischen Streitpunkte beim Auszug aus einer Mietwohnung?
- Abnutzung: zum Beispiel Wände, die von Bildern Schattenränder haben. Hier stellt sich die Frage: Handelt es sich um normale oder übermässig Abnutzung?
- Reinigung: Ist sie ausreichend?
- Schlussservice für elektrische Geräte durch eine Fachperson: Wer bezahlt? Der Mieterverband ist - anders der Hauseigentümerverband - der Ansicht, das sei nicht zulässig, auch wenn es in Mietverträgen so geregelt ist, da es kein kleiner Unterhalt ist. Kleiner Unterhalt, der vom Mieter geleistet werden muss, bedingt, dass ein Mieter die Arbeiten ohne Fachwissen vornehmen kann und die Massnahme nicht mehr als rund 150 Franken kostet.
- Fehlende Schlüssel: Ist es verhältnismässig, die ganze Schliessanlage auszuwechseln? Wenn der Schlüssel angeschrieben war oder wenn es nicht sicher ist, dass die Schlüssel für immer verschwunden sind, haftet der Mieter, aber nur zum Zeitwert.
Wie kann ein Mieter einen Streit über solche Punkte vermeiden?
- Sachlich bleiben: Wenn Konflikte erwartet werden, sollte man sich darauf einstellen und allenfalls beim Mieterverband einen kostenpflichtigen Wohnungsabnahmeexperte bestellen.
- Vorsicht beim Protokoll: Das Protokoll nur unterschreiben, wenn man einverstanden ist. Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, das Protokoll zu unterzeichnen. Wenn man bei einzelnen Punkten nicht einverstanden ist, unbedingt einen so genannten Vorbehalt anbringen («Ich bestreite, dass ich für die unter Punkte 5 im Protokoll festgehaltenen Mängel aufkommen muss»). Bei Unsicherheiten oder im Streitfall das Protokoll nicht unterschreiben.
- Meldepflicht: Schlimme Mängel wie zum Beispiel Schimmel oder Ungeziefer sollte man nicht erst melden, wenn man auszieht. Der Mieter hat eine Meldepflicht für Mängel, auch wenn er den Schaden nicht verursacht hat.
- Betreffend Reinigung: Wenn man die Wohnung nicht selber gründlich reinigen kann oder will: Der Mieter sollte ein Reinigungsinstitut mit Abnahmegarantie bestellen und auf jeden Fall dafür sorgen, dass eine Putzperson mit Putzmitteln bei der Abgabe dabei ist und sofort nachreinigen kann, wo es nötig ist. Man kann die Nachreinigung selbstverständlich auch selbst vornehmen.
In welchen Fällen müssen Mieter Schäden übernehmen?
Erstens muss der Mieter den kleinen Unterhalt übernehmen - unabhängig vom Zeitwert: Das sind kleine Reparaturen oder der Ersatz von kleinen Gegenständen, die der Mieter selber ohne Fachkenntnisse und ohne grossen Aufwand erledigen kann. Zum Beispiel: Ersatz des Kuchenblechs, des Duschschlauchs oder des Zahnglases oder eine lockere Schraube anziehen.
Zweitens haftet der Mieter für Schaden, die er verschuldet hat.
Wann ist der Mieter schuld?
- Übermässige Abnutzung: Verschulden liegt vor bei übermässiger Abnutzung, d.h. wenn man einen Gegenstand mehr als normal abgenutzt hat oder durch ein Missgeschick/unsachgemässen Gebrauch beschädigt hat. Bsp: Wasserschäden durch Blumengiessen auf dem Parkett oder Kratzspuren durch Tiere. Man haftet nur zum Zeitwert gemäss paritätischer Lebensdauertabelle. Sorgfältig gefüllte Dübellöcher, Bilderschatten, vereinzelte, kleine Kratzer gehören nicht dazu.
- Mehraufwand: Verschulden liegt auch vor, wenn die Instandsetzung eines vom Mieter beschädigten Gegenstandes einen Mehraufwand verlangt. Der Mieter muss den Mehraufwand auch dann bezahlen, wenn der Gegenstand bereits amortisiert ist (Bsp. Raucherschäden).
In welchen Fällen muss der Vermieter Schäden übernehmen?
Einerseits wenn keine übermässige Abnützung vorliegt. Vergilbte Tapeten, Schatten von Möbeln und Bildern an den Wänden durch Sonneneinstrahlung oder Druckstellen und Trampelpfade von Möbeln im Spannteppich gelten als normale Abnützung.
Andererseits bei übermässiger Abnützung: Wenn der Gegenstand bereits amortisiert ist bzw. wenn die Lebensdauer gemäss Tabelle bereits abgelaufen ist. Für Flecken auf der Tapete muss man nicht aufkommen, wenn die Tapete – je nach Qualität - älter als 10 bis 15 Jahre ist.
Was dürfen Mieter in der Wohnung verändern, ohne den Vermieter zu informieren?
- Schriftliche Einwilligung: Änderungen/Erneuerungen sind nur zulässig mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters (mündlich genügt nicht). Ohne schriftliche Einwilligung riskiert der Mieter, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bezahlen zu müssen.
- Kündigungsrisiko: Bei grossen Eingriffen ohne Zustimmung des Vermieters riskiert der Mieter zudem die Kündigung des Mietverhältnisses.
- Keine Entschädigung: Ohne schriftliche Einwilligung wird der Mieter für einen Mehrwert, den er durch die Veränderung geschaffen hat, keine Entschädigung geltend machen können.
- Bausubstanz: Solange keine Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden, darf der Mieter die Wohnung so gestalten wie er will. Zum Beispiel: Duschbrause vorübergehend auswechseln. Türen aushängen und dann beim Auszug wieder einsetzen.
- Fassade: Bei Änderungen am äusseren Erscheinungsbild ist die Rechtslage auch ohne Eingriff in die Bausubstanz nicht immer klar. Katzenleitern, Sichtschutz auf Balkonen oder die Abgrenzung bei Gartensitzplätzen geben häufig Anlass zum Streit.
- Beratung: Im Zweifel sollte man sich vorgängig beim Mieterverband beraten lassen.
