Dem Traum vom Eigenheim scheinen keine Grenzen gesetzt. Und sollte es am nötigen Geld fehlen, sind die Banken zur Stelle. Die Credit Suisse beispielsweise wirbt für Hypotheken mit einem Zinssatz von 1 % für 3 Monate, oder 2,4 % für eine Laufzeit von 12 Jahren. Solch tiefe Zinsen sind mit ein Grund für den gegenwärtigen Immobilienboom in der Schweiz.
Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen übersteigt oft das Angebot. In vielen Regionen stiegen die Hauspreise rasant und damit auch das Risiko einer Immobilienblase. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum mahnt zur Vorsicht: «Die Zinsen werden wieder steigen. Die Frage ist wann.»
Risiko 1: Steigende Zinsbelastung
Bereits ein kleiner Zinsanstieg erhöht die monatliche Belastung für den Hauskäufer massiv. Die Grafik veranschaulicht das Beispiel einer Hypothek über 800‘000 Franken.
Verdoppelt sich der Zins von derzeit 1,5 auf 3 Prozent, steigt die monatliche Belastung auf 2‘000 Franken. Bei 5 Prozent, wie vor 10 Jahren, beträgt die Zinslast bereits 3‘300 Franken. Und bei Zinsen von 8 Prozent, wie bei der letzten Immobilienkrise vor 20 Jahren, zahlt man Monat für Monat 5‘300 Franken! Viele könnten sich dann ihr Haus nicht mehr leisten und müssten es verkaufen. Die Folge einer Verkaufswelle: Der Wert der Immobilien sinkt. Die Häuser könnten nur noch mit Verlust verkauft werden.
Risiko 2: Bank verlangt mehr Eigenkapital
Ein Preiszerfall auf dem Immobilienmarkt würde auch Hauseigentümer betreffen, die ihr Haus nicht verkaufen, sondern die Krise aussitzen möchten. Auch sie könnten in grosse finanzielle Schwierigkeiten geraten, nämlich dann wenn die Bank zusätzliches Kapital verlangt. Zum Beispiel: Ein Haus für eine Million Franken, welches zu 80 Prozent fremdfinanziert wird, mit einem Hypokredit von 800‘000 Franken. Die restlichen 20 Prozent bezahlt der Käufer mit eigenem Kapital.
Nun sinkt der Wert des Hauses um einen Viertel auf 750‘000 Franken. Die Schuld übersteigt jetzt den Wert des Hauses. Für die Bank ein zu grosses Risiko. Sie könnte Nachzahlungen fordern: In diesem Fall müsste der Haus-Eigentümer bis zu 200‘000 Franken nachschiessen.
Kann er das nicht, muss er das Haus verkaufen! Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum empfiehlt deshalb, ein Haus mit mehr als nur 20 Prozent eigenen Mitteln zu erwerben: «Mit 30 Prozent Eigenkapital verkraftet man kleinere Preisrückgänge problemlos und vermeidet gleichzeitig eine zu grosse Abhängigkeit von den Banken.
Risiko 3: Blase erkennt man immer zu spät
Wohin sich der Schweizer Immobilienmarkt bewegen wird, bleibt ungewiss. Mit Sicherheit lässt sich aber sagen: Eine Immobilienblase erkennt man immer zu spät, erst nach dem Platzen.
Tipps vom Experten
- Gegen steigende Zinsen kann man sich mit Festhypotheken schützen. Im heutigen Umfeld sollte man eher lange Laufzeiten wählen, als die von den Banken bevorzugten drei- bis fünfjährigen Festhypotheken.
- Ferner sollte man Liegenschaften heute mit mindestens 30 Prozent statt den von den Banken verlangten 20 Prozent Eigenmittel finanzieren. Falls es zu einem Preisrückgang kommt, verfügt man über entsprechende Reserven und läuft nicht Gefahr, dass die Liegenschaft überbelehnt ist.
- Man sollte das sehr tiefe Zinsniveau dazu nutzen, zusätzlich freiwillige Amortisationen zu leisten. So bildet man Reserven für schlechtere Zeiten.
(VZ Vermögensverwaltung)
