Seit rund einem Jahr wohnt David Rüegg zusammen mit seiner Partnerin in einer renovierten Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung in Zürich. Für die 80 Quadratmeter bezahlen die beiden einen Mietzins von 2400 Franken. Im Mietvertrag ist eine Hypozins-Basis von 3 Prozent vermerkt.
Der Referenz-Zinssatz ist inzwischen auf 1,75 Prozent gefallen. Von seiner Verwaltung hörte Rüegg auch nach der neusten Senkung nichts. Deshalb hat er letzten Monat selber eine Mietzins-Senkung angefordert.
08/15-Brief und unverständliche Begriffe
Mit der Antwort seiner Verwaltung ist David Rüegg nicht zufrieden. In ein paar wenigen Sätzen wird eine Senkung der Miete gänzlich abgelehnt. Die Verwaltung schreibt, die Mietzinse seien nicht missbräuchlich, «wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen». Ausserdem beruft sie sich auf den schwer verständlichen Begriff der «Orts- und Quartierüblichkeit».
Damit kann Rüegg wenig anfangen. Er wünscht sich klare und verständliche Angaben. «Wenn das für mich vernünftig tönt und Sinn macht, dann kann ich akzeptieren, dass ich keine Senkung bekomme. Und wenn der Vermieter das nicht darlegen kann, dann habe ich halt Anspruch auf die Senkung!»
Tieferer Referenz-Zinssatz bedeutet nicht weniger Miete
Das Thema beschäftigt auch den Schweizerischen Hauseigentümerverband momentan stark. Man bekomme viele Anfragen dazu, sagt Verbandsdirektor Ansgar Gmür. Eine Senkung des Referenz-Zinssatzes bedeutet aber nicht, dass sich die Mieten automatisch senken. «Die Vermieter können auch Kosten wie etwa die allgemeine Kostensteigerung geltend machen oder eine ungenügende Rendite.
Allerdings müssten Sie das den Mietern auch verständlich darlegen, findet Gmür. Ein Standard-Brief wie im Fall von David Rüegg sei nicht geeignet, die Gründe für eine Absage zu klären. Und ausserdem: «Wenn sich ein Mieter ungerecht behandelt fühlt, soll er an die Schlichtungsstelle gelangen. Dazu ist diese Institution da», so Gmür.
Vermieter müssen Behauptungen belegen
Für Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin vom Mieterverband Zürich, würde sich ein Gang an die Schlichtungsstelle für David Rüegg wahrscheinlich lohnen. Gerade die oft bemühte «Orts- und Quartierüblichkeit» sei für Vermieter schwer nachzuweisen. Der Gang an die Schlichtungsstellen ist gratis. Und: «Oft lenken die Vermieter ein, bevor es überhaupt zu einer Schlichtungsverhandlung kommt», so Huggenberger.
«Kassensturz»-Umfrage
In den letzten Jahren haben viele Mieter gejubelt: Der für die Mieten massgebende Referenz-Zinssatz sank. Damit haben Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzins-Senkung. Doch eine Umfrage von «Kassensturz» zeigt: In der Regel geben die Vermieter die Senkung erst auf Verlangen weiter.
«Geben Sie Mietzinssenkungen von sich aus weiter oder müssen die Mieter sich darum bemühen?» Diese Frage stellte «Kassensturz» einigen der grössten Immobilien-Verwaltungen in der Schweiz.
Einige Verwaltungen haben die Fragen gar nicht erst beantwortet oder nur ausweichend: «Die Eigentümer entscheiden, ob eine Senkung automatisch weitergegeben wird oder nicht», heisst es bei der Livit AG, mit 60‘000 Wohnungen einer der grössten Verwaltungen der Schweiz.
Senkung nur auf Verlangen
Viele Verwaltungen geben nur auf Verlangen eine Senkung weiter. «Die Reduktion erfolgt auf Anfrage», heisst es bei der Allianz Suisse. Auch die Helvetia Versicherungen geben eine Senkung erst dann weiter, wenn die Mieterschaft sich darum bemüht. Dasselbe gilt bei der Migros-Pensionskasse.
Nur wenige Mieter wehren sich
Was auffällt: Bisher hat nur ein kleiner Teil der Mieter ein Senkungsbegehren geltend gemacht. Von «einigen Hundert» spricht die Migros-Pensionskasse, die immerhin 12‘000 Wohnungen verwaltet. Bei der Allianz haben 10 Prozent danach gefragt, bei der Helvetia sind es 13 Prozent.
