Der Referenzzinssatz ist soeben gesunken, was auf tiefere Mieten hoffen lässt. Doch ansonsten kennen die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt nur eine Richtung: nach oben. Auch die Wohnungsnot verschärft sich immer mehr.
Als einer der Treiber dieser Entwicklung wird in der politischen Debatte immer wieder genannt: die Zuwanderung. In den letzten 25 Jahren ist die Schweizer Bevölkerung von 7.2 auf über 9 Millionen angewachsen.
Die Skepsis gegenüber diesem Wachstum prägt auch die Debatte über die neuen bilateralen Verträge mit der EU. Dabei ist die Schweiz auf den Zustrom von Fachkräften angewiesen, weil sie im eigenen Land fehlen. 2024 gingen zwei von drei neu geschaffenen Stellen an Personen aus dem Ausland, insbesondere aus den Nachbarländern.
Agglo wird bevorzugt
Eine neue Studie liefert nun einen Beitrag zur Versachlichung dieser Diskussion. Das Beratungsunternehmen Wüest Partner leuchtet darin aus, wie sich Zuzügerinnen und Zuzüger aus dem Ausland auf dem Schweizer Immobilienmarkt verhalten und welche Effekte sie tatsächlich auf Mieten und Preise haben. Hier die wichtigsten Punkte:
- Zugewanderte aus dem Ausland bevorzugen urbane Räume. Nur ein Drittel dieser Gruppe erwägt einen Umzug aufs Land, während sich bei den Einheimischen 40 Prozent diesen Schritt vorstellen können. Zugewanderte entscheiden sich dabei häufiger für die Agglomeration, also den Übergang zwischen Stadt und Land, sowie kleine und mittelgrosse Städte, weil diese Regionen günstiger, aber dennoch gut erschlossen sind.
- Die grossen Zentren Genf, Basel-Stadt und Zürich ziehen trotz Wohnungsnot und hohen Angebotsmieten überdurchschnittlich viele Zugewanderte an. In diesen Städten hätten besonders viele internationale Konzerne ihren Sitz und die zögen viele hoch qualifizierte Arbeitskräfte an, analysiert Robert Weinert, Chefanalyst von Wüest Partner. Sie könnten sich die hohen Mieten leisten.
- Zugewanderte legen mehr Wert auf die Nähe zum Arbeitsplatz, eine gute Verkehrsanbindung und Schulen im Quartier. Das liegt auch daran, dass sie in der Regel jünger sind und Kinder haben, weshalb für sie praktische Kriterien dominieren.
- Ausländerinnen und Ausländern wechseln häufiger die Wohnung. Die höchste Binnenmobilität, auch bezogen auf die zurückgelegte Strecke, verzeichnen Zugewanderte aus den Nachbarländern. Als Gründe nennt die Studie die insgesamt guten Jobchancen sowie das Bedürfnis nach günstigerem Wohnraum, insbesondere nach der Familiengründung.
- Menschen aus dem Ausland beanspruchen pro Kopf weniger Wohnraum als solche aus der Schweiz, und das deutlich. Während Schweizer Haushalte im Mittel 1.9 Zimmer pro Person bewohnen, sind es bei ausländischen 1.4. Entsprechend liegt auch die durchschnittliche Wohnfläche tiefer.
- Auch nach mehreren Jahren in der Schweiz bleiben Zugewanderte grossmehrheitlich Mieterinnen und Mieter. Gründe dafür sind das geringere Durchschnittsalter, ein Aufenthalt auf Zeit sowie begrenzte finanzielle Mittel.
Das Fazit der Studie von Wüest Partner lautet: Ein Bevölkerungszuwachs von einem Prozent verteuert Einfamilienhäuser um 0.88 Prozent, Stockwerkeigentum um 1.37 Prozent und Angebotsmieten um ein Prozent. Faktoren wie Hypothekarzinsen oder Referenzzinssatz hätten aber einen grösseren Einfluss auf die Preisentwicklung.
