Höchstrichterlicher Entscheid - Wer sein Haus auch nur teilweise verschenkt, spart Steuern

Wer ein Haus mit Gewinn verkauft, zahlt Steuern. Wer es verschenkt, kann diese Steuer aufschieben. Laut Bundesgericht gilt das auch dann, wenn das Haus nur teilweise geschenkt wird. Die Kantone müssen ihre Praxis nun anpassen.

Ein Ehepaar aus dem Kanton St. Gallen verkaufte sein Einfamilienhaus an den Sohn deutlich unter Wert. Juristisch spricht man von einer «gemischten Schenkung». Diese kommt häufig vor, etwa wenn Kinder die Hypothek der Eltern übernehmen oder diesen ein Wohnrecht einräumen.

Da es nur eine Teilschenkung war, forderte der Kanton St. Gallen einen Teil der Grundstückgewinnsteuer per sofort. Mit dieser Steuer schöpfen die Kantone Gewinne ab, die allein durch Wertsteigerungen entstehen. Bei «ganzen» Schenkungen wird diese Steuer üblicherweise aufgeschoben, bis das Haus tatsächlich verkauft wird und ein realer Gewinn anfällt.

Eltern gewinnen vor Gericht

Die Eltern wehrten sich bis vor Bundesgericht – und bekamen nun recht: Die Grundstückgewinnsteuer könne nur ganz oder gar nicht aufgeschoben werden, so das Gericht. Eine Aufteilung in einen sofort steuerbaren und einen aufgeschobenen Teil sei bundesrechtswidrig.

Die Eltern müssen also keine Grundstückgewinnsteuer zahlen. Erst wenn ihr Sohn das Haus künftig «normal» verkauft, muss er die Steuer berappen – dann aber auf den gesamten Wertzuwachs, seit die Eltern das Haus gekauft haben.

Warum bei Schenkungen die Steuer aufgeschoben wird

Bei einer vollständigen Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer ebenfalls aufgeschoben. Dass die Schenkenden um die Steuer herumkommen, ist in diesen Fällen aber nachvollziehbar: Sie erzielen schliesslich keinen Gewinn. Und dass der Beschenkte bei einem späteren Verkauf die gesamte Steuerlast trägt, erscheint verkraftbar. Denn er hat die Liegenschaft unentgeltlich erhalten und kann den gesamten Wertzuwachs – nach Abzug der Steuern – selbst einstreichen.

«Für den Sohn kann das nachteilig sein, wenn er das Haus schnell verkaufen will», sagt der Steuerspezialist Markus Stoll vom Vermögenszentrum. «Für die Familie insgesamt ist diese Rechtsprechung aber vorteilhaft.» Man könne Steuern sparen – sofern das Haus eine Weile in der Familie bleibe. Im konkreten Fall scheint das aufgrund des Sachverhalts das Ziel zu sein.

Gilt für die ganze Schweiz

Das Leiturteil bindet alle Kantone. Neu gilt schweizweit: Sobald ein Haus auch nur teilweise verschenkt wird, fällt die Grundstückgewinnsteuer erst später an. Nebst St. Gallen müssen voraussichtlich Basel-Landschaft, Bern, Luzern und Waadt über die Bücher.

Fiktives Rechenbeispiel

Die Eltern haben im Jahr 2010 ein Haus in Zürich für 1 Million Franken gekauft. Im Jahr 2026 ist das Haus 1.5 Millionen Franken wert. Die Eltern schenken es der Tochter – aber nur teilweise, denn diese übernimmt die Hypothek und gewährt den Eltern ein Wohnrecht. Beides zusammen ergibt einen Gegenwert von 1.1 Millionen Franken. Wenn die Tochter das Haus im Jahr 2030 für 1.7 Millionen Franken verkauft, muss sie auf dem gesamten Gewinn von 700'000 Franken (abzüglich Gebühren und Investitionen) Grundstückgewinnsteuern bezahlen. Dass sich 500'000 Franken dieses Gewinns bereits während der Eigentümerschaft der Eltern realisiert haben und dass die Tochter für das Haus effektiv 1.1 Millionen Franken bezahlt hat, spielt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Rolle. Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ist kantonal sehr unterschiedlich. In manchen Kantonen können bei kurzer Besitzdauer bis zu 50 Prozent des Gewinns fällig werden, während in anderen Kantonen bei einer langen Besitzdauer nur 5 bis 10 Prozent geschuldet sind. In unserem Beispiel aus dem Kanton Zürich würden 20 Prozent auf den Gewinn versteuert. Die Tochter müsste also im Jahr 2030 - grob vereinfacht – 140'000 Franken Steuern abliefern.

Der Steuerspezialist Stoll begrüsst, dass das Bundesgericht nun Klarheit geschaffen hat. «Mit diesem Leiturteil ist geklärt, was in der ganzen Schweiz gilt», so Stoll. Einige Kantone seien bisher davon ausgegangen, dass sie bei gemischten Schenkungen einen Ermessensspielraum hätten, was nicht der Fall sei.

Drum prüfe, wer schenke

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eltern ihren Kindern Immobilien unter dem Marktwert schenken oder als Erbvorbezug übertragen. Ob dieses Vorgehen steuerlich sinnvoll ist, hängt stark von der konkreten Situation und vom Kanton ab.

Wer sein Haus den Kindern auch nur teilweise schenkt, kommt um die Grundstückgewinnsteuer herum. Im Bild Häuser in Unterengstringen.

KEYSTONE/Gaetan Bally

Tendenziell gilt: Ein schneller Weiterverkauf ist für den Teilbeschenkten nachteilig, weil er die Steuer auf dem gesamten Wertzuwachs seit dem Hauskauf durch die Eltern zahlt, ohne dass der geleistete Preis berücksichtigt wird. Bleibt das Haus hingegen über Jahrzehnte in der Familie, reduziert sich die geschuldete Steuer.

Stoll empfiehlt Personen, die ihr Haus innerhalb der Familie verkaufen oder verschenken wollen, sich nicht nur in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuern, sondern auch im Hinblick auf die güter- und erbrechtlichen Folgen beraten zu lassen. «Man sollte abklären, welche Auswirkungen der Entscheid sonst noch hat – nicht dass böse Überraschungen auftauchen.» Mit einem sorgfältig formulierten Schenkungsvertrag, allenfalls ergänzt durch ein Testament oder Erbvertrag, könne man sicherstellen, dass die Sache wirklich so herauskomme, wie man sie gewollt hat.»

Bundesgerichtsurteil 9C_271/2025

St. Gallen wird Gerichtsentscheid ab sofort umsetzen

Auf Anfrage schreibt der Kanton: «Das Kantonale Steueramt St. Gallen wird den Bundesgerichtsentscheid 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 ab sofort umsetzen und die im St. Galler Steuerbuch publizierte Praxis entsprechend anpassen. Das heisst, dass auch bei gemischten Schenkungen ein vollständiger Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gewährt wird.»