Für die meisten handelt es sich um eine lebensprägende Entscheidung: Wohnfläche mieten oder doch kaufen? Kein einfacher Prozess, oft geprägt durch ein langwieriges Abwägen und Zahlenjonglieren. Vor allem die tiefen Hypothekarzinsen verleiteten in den vergangenen Monaten viele Personen dazu, den Traum von den eigenen vier Wände zu verwirklichen.
Lohnt es sich, in Ihrer Gemeinde eine Wohnung zu kaufen oder diese nur zu mieten? Nicht in allen Teilen der Schweiz sind die Voraussetzungen ähnlich, deshalb sollten die Vollkosten verglichen werden. Entdecken Sie in der interaktiven Grafik , was dies für Ihre Gemeinde bedeutet.
Doch nicht in jeder Gemeinde sind die Voraussetzungen gleich. Wer beim Abwägen der Vor- und Nachteile einer Investition nur die Mietkosten mit den Eigentumskosten vergleicht, trifft schnell eine wirtschaftlich unrentable Wahl.
«Es ist wichtig, dass bei einem Entscheid für Wohneigentum oder für eine Mietwohnung die Vollkostenrechnung gemacht wird», sagt Immobilienberater Patrick Schnorf von Wüest & Partner. Bei Vergleichen inklusive versteckter Kosten würden sinnvollere Ergebnisse erzielt.
In 500 Gemeinden lohnt sich Eigentum nicht
Das Immobilienbüro hat dazu verschiedene Faktoren analysiert: Neben den Zinskosten wurden auch steuerliche Effekte, Immobilienmarktrisiken, Unterhaltskosten und Opportunitätskosten des zum Kauf notwendigen Eigenkapitals eingerechnet.
Als Grundlage dient eine Eigentumswohnung Baujahr 2008 mit einer Nettowohnfläche von 120 Quadratmetern. Als Renditeannahme wurde eine Konstante von 1,25 Prozent angenommen.
In ihrer Modellrechnung kommen die Analysten von Wüest und Partner zum Schluss, dass sich eine Eigentumswohnung in knapp 500 von 2400 Gemeinden nicht mehr lohnt. «Vor allem die Ballungszentren um Zürich und am Genfersee haben eine sehr hohe Preissteigerung mitgemacht in den letzten Jahren», erklärt Patrick Schnorf.
Deshalb sei es attraktiver, in diesen Gebieten eine Wohnung zu mieten, als sie zu kaufen. Einen Grund für diese Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt sieht Schnorf in den rekordtiefen Hypotheken.
Nachfrage nach langfristigen Hypotheken sinkt
Doch seit Anfang 2013 scheinen die goldenen Zeiten vorüber zu sein. Die Festhypotheken steigen wieder, wie das Hypotheken-Barometer des Internet-Vergleichsdienstes Comparis zeigt. So erhöhten sich etwa zehnjährige Festhypotheken im Durchschnitt des dritten Quartals dieses Jahres von 2,3 auf 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.
Dies wirkt sich nicht nur auf die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, sondern auch auf die Arten der Hypotheken aus: Eigenheimbesitzer sind eher bereit, auf risikoreichere Hypotheken mit einer kürzeren Laufzeit umzusteigen.
Bei den Hypotheken mit sieben bis zehn Jahren Laufzeit hat die Nachfrage am meisten abgenommen; der Anteil sank von 81 auf 70 Prozent. Dafür stieg der Anteil an mittelfristigen Hypotheken (vier bis sechs Jahre) von 16 auf 25 Prozent.
Mietwohnungen wieder beliebter
Patrick Schnorf von Wüest & Partner sieht denn auch eine Abkühlung auf dem Immobilienmarkt: «Die Hypozinsen haben einen unteren Wendepunkt erreicht. Aus dieser Optik ist durchaus mittel- bis längerfristig mit rückläufigen Preisen im Wohneigentum zu rechnen.»
Sinken die Preise für Eigentumswohnungen, wird es auch weniger attraktiv, in diese zu investieren. Das hiesse demnach – so die Meinung der Analysten – dass die Nachfrage nach Mietwohnungen wieder zunehmen wird.
(schl)
