Pensionskassen, Versicherungen, Fonds und andere Grossinvestoren sind auf der verzweifelten Suche nach Rendite: Dabei stürzen sie sich regelrecht auf Immobilien, die zum Verkauf stehen. Es winken attraktive Mieteinnahmen.
Investoren würden dabei oft zu viel für eine Liegenschaft auf den Tisch blättern, beobachtet der Immobilien-Berater Donato Scognamiglio. Eine umfassende Statistik gebe es nicht. Doch bei Apéro-Gesprächen gebe es derzeit oft kaum eine andere Frage als: Wie viel schreibst Du ab, wie viel schreibe ich ab? «Das ist ein Phänomen, das wir bei mehreren institutionellen Kunden feststellen», sagt Scognamiglio.
Bis zu 15 Prozent zu viel?
Nach den Worten des Immobilienberaters werden mittlerweile bis zu 15 Prozent zu viel bezahlt. Das heisst: Wenn eine Liegenschaft mit ihren Mieten im Durchschnitt drei Prozent Rendite im Jahr abwirft, nimmt der Investor in Kauf, dass er in den ersten fünf Jahren gar kein Geld damit verdient. Er spekuliert auf Erträge, die erstmals in fünf Jahren anfallen.
«Insbesondere bei Pensionskassen stellen wir fest, dass Preise bezahlt werden, die eine Bank nie finanzieren würde», sagt Scognamiglio. «Da stellt sich natürlich die Frage, wie nachhaltig das ist. Die Antwort ist einfach: Es macht keinen Sinn. Es ist nicht nachhaltig.» Dies, weil letztlich die jüngeren Versicherten für fehlende Renditen aufkommen müssten.
Die Befragten wiegeln ab
Beim Pensionskassenverband Asip heisst es auf Nachfrage, die Verantwortlichen seien sich sehr wohl bewusst, dass für ihre Renditen entscheidend sei, zu welchem Preis eine zusätzliche Liegenschaft erworben werde. Der Asip könne die Beobachtung, dass teilweise 15 Prozent zu viel bezahlt werden, «in dieser absoluten Grössenordnung» nicht teilen. Ähnlich tönt es bei einer grossen Lebensversicherung: Auch sie wiegelt auf Anfrage ab und betont, dass in ihrem Geschäft vor allem langfristige Renditeaussichten relevant seien.
Die Suche nach weiteren Immobilien begründen Investoren oft damit, dass sie ihre Geldanlagen möglichst breit streuten möchten – oder dass andere Anlageklassen wie Anleihen gar keine Rendite mehr abwerfen.
Einen Aufschlag für den Deal
Dass bei Immobilien da und dort zu viel bezahlt wird, bestreitet niemand. Andreas Bleisch, Partner des Immobilien-Beraters «Wüest Partner», sagt: «Es gibt immer wieder Fälle, in denen der Bieterwettbewerb dazu führt, dass der eine oder andere Investor bereit ist, eine Prämie zu zahlen, um den Deal für sich zu sichern.»
Bleisch kann nicht bestätigen, dass Investoren gewillt wären, bis zu fünf Jahre auf ihre erste Rendite zu warten. Seinen Beobachtungen zufolge seien einige aber durchaus bereit, eine Durststrecke von bis zu zwei Jahren in Kauf zu nehmen. Statt 15 Prozent würden Investoren demnach eher fünf bis zehn Prozent zu viel bezahlen.
Die Rechnung geht nur bei tiefen Zinsen auf
Doch selbst das kann ins Auge gehen. Für Investoren geht die Rechnung nämlich nur auf, solange die Zinsen tief bleiben. «Wir haben alle das Gefühl, die bleiben tief», sagt Immobilienberater Donato Scognamiglio. «Doch die Erfahrung zeigt, dass sich das ziemlich schnell ändern kann.»
So geschehen Anfang der 90er Jahre: Damals gingen die Zinsen in der Schweiz innerhalb kürzester Zeit durch die Decke, die Immobilienpreise brachen ein. Investoren, Hausbesitzer und Banken mussten Verluste verbuchen. Ein Szenario, das sich niemand zurückwünscht.
