Eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung im Kanton Zürich kostet heute schnell mal eine Million Franken. 200’000 Franken an eigenem Kapital, das Käuferinnen und Käufer mitbringen müssen, stellen die erste Hürde auf dem Weg zum Eigenheim dar.
Ein Haushalts-Einkommen von mindestens 170’000 Franken pro Jahr ist der zweite Stolperstein. Neun von zehn aktuellen Mieterinnen und Mietern bleiben an einem der beiden Hindernisse hängen. So die Erkenntnis einer Studie des Immobilien-Research der Zürcher Kantonalbank (ZKB).
Übeltäter «kalkulatorischer Zins»?
Die Vorzüge des Wohneigentums bleiben einer Minderheit vorbehalten. Nicht einmal 40 Prozent der Schweizer Bevölkerung leben in den eigenen vier Wänden. Sie müssen sich nicht mit Kündigungen wegen Sanierungen oder Eigenbedarf herumschlagen. Sie müssen deswegen auch nicht unfreiwillig den Wohnort und damit den Schulort der eigenen Kinder wechseln.
Der Grund für das unerschwingliche Wohneigentum ist für manche rasch gefunden: Mit langfristig fünf Prozent «kalkulatorischem Zins» rechnen die meisten Banken immer noch, wenn sie herausfinden wollen, ob sich jemand ein Wohnobjekt leisten kann.
Drei statt fünf Prozent?
Hinzu kommen ein Prozent für die Abzahlung des Kredits und ein Prozent für Unterhalt. Total sieben Prozent des Hypothekarkredits, die ein Drittel des Einkommens nicht übersteigen dürfen.
Kein Wunder ertönt die Forderung nach einer Senkung dieses fünfprozentigen «kalkulatorischen Zinssatzes» – heute, da mancher Hypothekarzins eine Null vor dem Komma trägt. Würden die Banken statt mit fünf mit drei Prozent rechnen, erreichten wesentlich mehr Leute das notwendige Einkommen, könnten sich endlich Wohneigentum leisten – so das Kalkül.
Dies stimmt nicht, erklärt Ursina Kubli vom ZKB-Immobilien-Research: «Konkret würde die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes schweizweit eine zusätzliche Nachfrage von 50’000 bis 90’000 Wohneinheiten nach sich ziehen.» Gebaut wurden letztes Jahr nur gerade 22’000. Die Folge: Weil die Nachfrage das Angebot klar übersteigen würde, kletterten die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um bis zu 20 Prozent.
Womit trotz tieferem «kalkulatorischem Zins» sich nur Wenige erstmals Wohneigentum leisten könnten. Es käme «nicht zu einer markanten Erhöhung der Wohneigentumsquote», so die ZKB-Studie.
Kommt hinzu: Grossinvestoren am Immobilienmarkt, beispielsweise Pensionskassen, setzen lieber auf Renditeliegenschaften, die sie vermieten. Das garantiert diesen Anlegern einen konstanten Strom an Mietzins-Einnahmen.
In Zeiten von Negativzinsen auf Bankguthaben und Obligationen ein entscheidender Vorteil. Dass das Angebot an erschwinglichen Eigenheimen rasch steigen könnte, ist auch deswegen kaum anzunehmen.
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