Schweizer Pensionskassen (PKs) investierten in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt 20 Prozent ihrer Vorsorgegelder in Immobilien. Das machen sie teils indirekt über Immobilien-Fonds, teils, indem sie direkt Liegenschaften kaufen. Im Fokus stehen dabei Mehrfamilienhäuser an guten Lagen in der Schweiz. Denn diese garantierten in der Vergangenheit eine stabile Zielrendite von rund vier Prozent.
Diese Wunschrendite steht nach wie vor bei vielen PKs in den Büchern und hat dazu geführt, dass sie sich in den vergangenen Jahren als Käufer auf dem Schweizer Immobilienmarkt eher zurückgehalten haben. Die Preise waren einfach zu hoch. Bei vielen ist die Immobilienquote sogar auf unter 20 Prozent gesunken. Dafür haben sie die Bargeld-Bestände verdoppelt. Käufer waren vor allem grosse Versicherungskonzerne wie Swiss Life, die inzwischen zu den grössten Immobilienbesitzern in der Schweiz zählt.
Rendite von 2,5 Prozent an Toplagen
Doch nun sind PKs zurück auf dem Immobilienmarkt. Die Negativzinsen zwingen sie dazu. Auf ihren Bargeldbeständen müssen sie Strafzinsen zahlen. Obligationen rentieren praktisch nicht mehr. Aus Mangel an Anlage-Alternativen nehmen sie deshalb eine tiefere Rendite auf Immobilien in Kauf.
Mit Liegenschaften an Toplagen wie in der Stadt Zürich lassen sich derzeit Renditen von 2,5 Prozent erwirtschaften. 10-jährige Bundesobligationen, die vom Risiko her vergleichbar sind, rentieren dagegen mit 0,04 Prozent. Kein Wunder also, dass sich viele PKs derzeit entscheiden, ihre Immobilienquote zu erhöhen.
Drei Milliarden Franken pro Jahr in Immobilien
Ein riskantes Unterfangen in einem ohnehin schon überhitzten Markt. Gemäss dem grossen Schweizer Immobilien-Schätzer Wüest & Partner sind die Preise für Mehrfamilienhäuser in den vergangenen fünf Jahren um 20 Prozent gestiegen. Nun dürften die Preise noch schneller steigen.
Selbst wenn PKs ihre Immobilienquote stabil halten, statt sie zu erhöhen, fliessen weiterhin Milliarden in den Schweizer Immobilienmarkt: «Der BVG-Kapitalstock wird gemäss allen Prognosen weiter wachsen in den nächsten Jahren. Wenn parallel das Immobiliensegment mitwachsen soll, gehen wir davon aus, dass rund drei Milliarden Franken Zusatzinvestitionen in Mehrfamilienhäuser getätigt werden müssen», so Immobilien-Experte Andreas Bleisch von Wüest & Partner.
Alternative im Euro-Raum
PKs, die ihre Immobilienquote erhöhen, werden die Nachfrage zusätzlich anheizen. Swisscanto, einer der grössten Verwalter von Vorsorgevermögen und ebenfalls grosser Player auf dem Schweizer Immobilienmarkt, warnt: «Die Gefahr ist da, dass es eine Preisblase gibt, speziell im Wohnimmobilien-Bereich», so Swisscanto-Anlagechef Peter Bänziger gegenüber «ECO».
PKs, die auf diesem Preiskarussell lieber nicht mitfahren wollen, könnten einen Blick ins Ausland werfen. Aufgrund der neuen Wechselkurssituation zum Euro könne eine Investition in Mehrfamilienhäuser in Euro-Land interessant sein, rät Andreas Bleisch von Wüest & Partner. Und: «Eine gute Alternative ist immer, das eigene Portfolio zu durchleuchten, beispielsweise für Aufstockungen, Anbauten, Sanierungen.» Damit liessen sich auch höhere Mieten erwirtschaften.
