19 Milliarden Franken beträgt die Summe der bewilligten Bürobauten in den vergangenen drei Jahren. Das Geld fliesst in neue Büroliegenschaften, beispielsweise am Zürcher Stadtrand und in der Agglomeration. Ähnlich ist die Situation in Basel: Schon heute steht viermal mehr Bürofläche leer als vor zehn Jahren.
Unternehmen der Pharmabranche wie Novartis und Roche legen ihre verstreuten Bürostandorte in neuen Hochhäusern zusammen. Die Folge: Ältere Büroflächen stehen zusehends leer und sind schwieriger zu vermieten. In Basel sind neue Büros in der Grössenordnung von 21 Fussballfeldern geplant.
700‘000 neue Quadratmeter
Die Immobilienspezialisten von Colliers International prognostizieren in den nächsten drei Jahren eine Zunahme von 700‘000 Quadratmetern Bürofläche: «Die neuen Gebäude bieten Flächen, die flexibel nutzbar sind. Ein Mieter spart dadurch 20 Prozent an Fläche und zahlt einen tieferen Mietzins», sagt Philippe Frei.
Die Folge: Viele Unternehmen verlassen die teuren Standorte im Zürcher Stadtzentrum und ziehen an Aussenlagen, die mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar sind. Ein Beispiel: Die Allianz Suisse, heute an bester Lage in der Innenstadt (17‘000m2), zieht im kommenden Herbst nach Wallisellen.
Auch die Grossbanken UBS und Credit Suisse verlagern Büros von der Innenstadt an die Peripherie. Schon heute ist im Zürcher Geschäftsviertel rund um das Seebecken eine Bürofläche von umgerechnet 17 Fussballfeldern im Angebot.
Vermieter bieten Gratismieten
Um gegenüber Neubauten konkurrenzfähig zu bleiben, müssen die Vermieter alter Büroräume in der Innenstadt massiv in Umbauten investieren und Neumietern monatelang Gratismieten gewähren. Philippe Frei von Colliers: «Die Renditen der Vermieter kommen unter Druck – einerseits durch Mietpreissenkungen, andererseits durch Investitionen –, um konkurrenzfähig zu bleiben.»
Mit solchen Konzessionen versuchen die Vermieter möglichst lange eine Senkung der Mietzinsen hinauszuschieben. Der Grund: Die Höhe des Mietzinses bestimmt letztlich den Wert einer Liegenschaft. Gehört die Liegenschaft einer börsenkotierten Immobilien-Gesellschaft, kann dies den Aktienkurs eines solchen Investors negativ beeinflussen.
Umgekehrt können Neubauten für Investoren ausserordentlich attraktiv sein. 350 Millionen Franken betrugen die Anschaffungskosten für den Prime Tower (40‘000 m2 Büros) im ehemaligen Zürcher Industriequartier. Heute beziffert der führende Schweizer Immobilien-Investor Swiss Prime Site den Marktwert seines Hochhauses mit 454 Millionen Franken. Die Mieter profitieren auch: Der Quadratmeterpreis ist deutlich günstiger als im Geschäftsviertel der Zürcher Innenstadt.
