Belastende Totalsanierungen - Die Mieterschaft plagt erst der Baulärm, danach die hohe Miete

Investoren sanieren meist nicht nur energetisch, sondern umfassend. Das treibt Mietzinse in die Höhe.

Staub, eine dunkle Wohnung und immer wieder der Lärm des Presslufthammers. Während achtzehn Monaten musste eine junge Familie in Genf eine Gesamtsanierung miterleben: «Es war die Hölle. Am Anfang hatten sie die Gerüste mit einer lichtundurchlässigen Plane abgedeckt. Wir lebten eigentlich im Dunkeln.»

Rund 20'000 Gebäude werden jedes Jahr in der Schweiz saniert: Instandhaltungen, Verdichtungen, wertvermehrende und energetische Massnahmen. Der Trend wird zunehmen, denn mehr als die Hälfte aller Wohnbauten – 1,1 Millionen – müssten in den nächsten Jahren energetisch saniert werden.

Campingklo und Dusche im Keller

Auch in Basel wird eine Siedlung an der Gellertstrasse gesamtsaniert, weitgehend im bewohnten Zustand. Neben energetischen Sanierungen und einer Aufstockung sind neue Bäder geplant, ein Waschturm sowie neue Küchen.

Eine betroffene Mieterin berichtet, dass es anfänglich sogar hiess, sie bekämen ein Campingklo, Duschen im Keller und fliessend Wasser im Treppenhaus.

Hohe Mietzinserhöhung

Vielfach folgt nach der Sanierung eine unangenehme Mietzinserhöhung. Zumindest in den Kantonen ohne Wohnschutzgesetz. Einzige Ausnahme in der Deutschschweiz ist Basel-Stadt. Hier gilt seit drei Jahren ein Gesetz, das Mietende bei Wohnungsnot vor überhöhten Mietzinserhöhungen nach Sanierungen schützt. Die Vermieterin an der Gellertstrasse, die Pax Versicherung, hat die Baugesuche jedoch kurz vor Inkrafttreten des Gesetzes eingereicht.

«Kassensturz» ist an Ihrer Meinung interessiert

Berichten Sie uns über Ihre Erfahrungen und schreiben Sie uns Ihre Meinung!

Ein Mieter ärgert sich: «Am meisten stört mich, dass über viele Jahre nicht das gemacht worden ist, was man hätte machen sollen, nämlich Instandhaltungsarbeiten.» Und jetzt werde sein Mietzins voraussichtlich um vierzig Prozent erhöht. Die angekündigten Mietzinserhöhungen betragen zwischen 740 und 870 Franken.

Überhöhte Investitionssumme

Es sei ein grosses Problem, dass viele Investoren wie an der Gellertstrasse bei Sanierungen nicht nur das machen, was nötig sei, kritisiert Beat Leuthardt vom Mieterinnen- und Mieterverband Basel-Stadt: «Man macht eine Riesengeschichte daraus.» Am Schluss habe man hohe Aufschläge.

Dazu kommt: Je höher die Investitionssumme bei Gesamtsanierungen, desto mehr Kosten dürften Vermietende auf Mietzinse abwälzen, kritisiert Beat Leuthardt.  Dank des Wohnschutzgesetzes hätten sie in Basel-Stadt keine Massenkündigungen mehr und anständige Sanierungen: «Jetzt haben wir Mietzinse, die fünfzig oder hundert Franken aufschlagen. Aber nicht mehr das Zehnfache.»

Behördliche Vorgaben verteuern Sanierung

Das sieht der Hauseigentümerverband in Basel-Stadt anders. Die Folge des neuen Wohnschutzgesetzes sei, dass weniger und nur noch das Allernötigste saniert werde, kritisiert Geschäftsführer Andreas Zappalà. Anders sei es in Kantonen ohne Wohnschutzgesetz: Da seien es oft behördliche Vorgaben, welche die Sanierungen verteuern würden: «Wenn man anfangen muss mit sanieren, dann zieht das einen Rattenschwanz nach sich. Dann stellen sich Fragen im energetischen und sanitären Bereich oder zur Barrierefreiheit.»

Stellungnahme der Pax Versicherung

Pax, die Eigentümerin der Siedlung Gellertstrasse schreibt:  «Pax hat zum Vorhaben stets offen kommuniziert und die künftigen Mietzinsen seit Ende 2023 adressiert. Die Sanierung der Wohnungen und der Allgemeinflächen werden klar vom Dachgeschossausbau getrennt betrachtet. Aus diesem Grund kann die Höhe der Mietzinsanpassung aktuell nur geschätzt und erst nach Abschluss sämtlicher Arbeiten klar abgegrenzt und berechnet werden. Pax hält sich bei Mietzinserhöhungen stets an alle gesetzlichen Vorgaben.

Die Sanierung erfolgt mit Versicherungsgeldern von Privatversicherten von Pax und stellt eine ebenso nachhaltige wie notwendige Investition in einen weiteren Lebenszyklus der Liegenschaft von zirka vierzig Jahren dar. Die 1947 erbauten Liegenschaften wurden punktuell unterhalten, sind aber überwiegend im Ursprungszustand. Als neue Eigentümerin lässt Pax die Wohnungen sanieren, damit sie den aktuellen Vorgaben, beispielsweise zu Barrierefreiheit, Sicherheit, Statik und Energieverbrauch entsprechen. Zudem legt Pax bei ihren Immobilien grossen Wert auf Nachhaltigkeit. Deshalb werden die Wohnungen im Zuge der Sanierung auch modernisiert und auf einen zeitgemässen, den Bedürfnissen des Marktes entsprechenden Ausbaustandard gebracht. Dabei orientiert sich die Sanierung am bisherigen Marktsegment.

Die Mietzinserhöhung beschränkt sich auf die gemäss Art. 14 der Verordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) definierten Mehrleistungen, die Pax nach Abschluss der Arbeiten offenlegen und prüfen lassen wird. Zudem lehnt das Bundesgericht in konstanter Rechtsprechung Rückstellungen in Form eines Erneuerungsfonds für umfassende Überholungen bzw. Sanierungen ab (vgl. BGE 122 III 257).

Die Küchen sind im Durchschnitt 34 Jahre alt. Im Rahmen der Sanierung der Leitungsstränge müssen die Küchen ausgebaut werden. Dadurch kann es im Einzelfall dazu kommen, dass auch jüngere Bauteile ausgetauscht werden müssen.

Pax hat die Liegenschaften im Jahr 2021 erworben und anschliessend das Bauvorhaben projektiert. Auch beim Baugesuch hält sich Pax an alle gesetzlichen Vorgaben. Aufgrund des laufenden Rekursverfahrens kann Pax dazu derzeit keine weiteren Angaben machen.» (…)

Und zum Vorwurf aus der Mieterschaft, die Baugesuche seien noch kurz vor Inkrafttreten des Wohnschutzgesetzes eingereicht worden mit der Begründung, dass die Wasserleitungen sehr marode seien – und jetzt über drei Jahre später, sei an den Leitungen noch nichts gemacht worden, schreibt Pax: «Die Wasserleitungen sind neben Abwasser-, Kanalisations- und Heizungsleitungen nur ein Teil der vorgesehenen Strangsanierung. Bei Strangsanierungen in Altbauten wie diesen Liegenschaften sind Arbeiten an diesen Bauteilen oft mit Folgeaufwand verbunden. Sie müssen deshalb minutiös projektiert, geplant und ausgeführt werden, um die Unannehmlichkeiten für Mieterinnen und Mieter so gering wie möglich zu halten.»

Die betroffene Mieterin an der Gellertstrasse kritisiert: «Ganz schwierig finde ich den Umgang mit Menschen, mit uns Mieterinnen und Mietern.» Die Genfer Familie erwartet wegen des Wohnschutzgesetzes im Kanton keine hohe Mietzinserhöhung. Aber sie überlegt sich, eine rückwirkende Mietzinsreduktion zu beantragen für die Unannehmlichkeiten während des Umbaus.