Aufatmen bei Mietenden - Referenzzinssatz für Mieten bleibt stabil

• Nach zwei Erhöhungen in Folge bleibt der Referenzzinssatz für Wohnungsmieten dieses Mal stabil.
• Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beliess den hypothekarischen Referenzzinssatz bei 1.75 Prozent, wie es in einem Communiqué bekannt gab.
• Für viele Mieterinnen und Mieter bedeutet das eine Verschnaufpause.
• Nach Ansicht der meisten Ökonominnen und Ökonomen dürfte es fürs laufende Jahr zu keinem Anstieg mehr kommen.

Im vergangenen Jahr war der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1.25 auf 1.75 Prozent geklettert. Manche Vermieterinnen und Vermieter nahmen dies zum Anlass, die Mieten markant zu erhöhen – zum Teil um über 10 Prozent.

Bei der Ermittlung des Referenzsatzes stützt sich das BWO auf den vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen von Schweizer Banken. Dieser ist laut dem BWO im Vergleich zum Vorquartal von 1.69 auf 1.72 Prozent angestiegen.

Von der Nachrichtenagentur AWP befragte Ökonomen hatten unisono keine Erhöhung erwartet. Denn bei den Hypothekarzinsen, an denen sich der Referenzzinssatz orientiert, gab es zuletzt eine Entspannung. Hintergrund waren sinkende Inflationsraten und Hoffnungen auf baldige Zinssenkungen der Nationalbank.

Zwar wird jede neu abgeschlossene Hypothek grundsätzlich teurer, was den Durchschnittszinssatz nach oben zieht. Der Abstand zum nächsten Schwellenwert von 1.875 Prozent ist aber immer noch gross. Erst wenn dieser Wert überschritten wird, erfolgt die nächste Erhöhung, da der Referenzzinssatz bei der Berechnung auf den nächstliegenden Viertelprozentwert auf- oder abgerundet wird.

Referenzzinssatz? Durchschnittszinssatz?

Ein Referenzzinssatz ist ein durchschnittlicher Zinssatz, mit dem in der Schweiz Hypotheken verzinst werden. Da Vermieterinnen und Vermieter häufig auf ihrer Immobilien Hypotheken bei einer Bank haben, dürfen sie beispielsweise bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auch die Miete etwas anheben.

Berechnet wird der Referenzzinssatz wie folgt: In einem ersten Schritt wird der Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypotheken, die die Banken gesprochen haben, berechnet. Die Gesamtsumme der in die Berechnung einfliessenden Hypotheken liegt bei 1132 Milliarden Franken. Die ausstehenden Hypotheken haben unterschiedliche Laufzeiten und unterschiedliche Zinsen. Daraus wird ein Durchschnitt berechnet und der Referenzzinssatz ist dann der auf ein Viertelprozent gerundete Wert.

Keine weiteren Anhebungen erwartet

Anfang Juni 2023 stieg der Referenzzinssatz zum ersten Mal in seiner Geschichte an. Dies führte im vergangenen Herbst zu höheren Mieten. Denn bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte dürfen Vermieterinnen und Vermieter den Mietzins um 3.0 Prozent erhöhen – sofern sie frühere Senkungen weitergegeben haben. Zudem dürfen sie 40 Prozent der aufgelaufenen Teuerung sowie «allgemeine Kostensteigerungen» überwälzen.

Ein Erhöhungsanspruch aufgrund des Referenzzinssatzes besteht konkret nur, falls der aktuelle Mietzins noch auf dem vorherigen Referenzzinssatz vom vergangenen Juni basiert, der damals bei 1.5 Prozent gelegen hatte. Falls er gar noch auf dem älteren von 1.25 Prozent basiert, ergibt sich ein noch grösserer Erhöhungsanspruch.

Zur Erinnerung: Bei Einführung im Jahr 2008 hatte der Satz 3.5 Prozent betragen, danach war er schrittweise gesunken.

Im laufenden Jahr dürfte es nach Ansicht der meisten Ökonomen zu keinem Anstieg mehr kommen. Denn diese rechnen mit Leitzinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Diese würden den durchschnittlichen Zinsanstieg bei den Hypotheken dämpfen.