Wer aus einer Mietwohnung auszieht, bekommt nicht selten Besuch von einer Serviceperson. Diese prüft, ob elektronische Geräte wie Geschirrspüler, Waschmaschine oder Tumbler immer noch einwandfrei funktionieren. Diese sogenannte Funktionskontrolle gibt immer wieder Anlass für Diskussionen zwischen Mietenden und Verwaltungen. Denn wer diese Kontrolle bezahlen muss, ist umstritten. Es geht in aller Regel um Beträge von ein paar hundert Franken.
Dort, wo im Mietvertrag nichts von einer solchen Funktionskontrolle steht, müssen Mietende die Kontrolle auch nicht bezahlen.
Mieterverband sieht Verwaltungen in der Pflicht
Für den Mieterinnen- und Mieterverband ist der Fall klar: Dort, wo im Mietvertrag nichts von einer solchen Funktionskontrolle steht, müssen Mietende die Kontrolle auch nicht bezahlen. Der Verband geht aber noch einen Schritt weiter: «Auch vertraglich können Mietende nicht zu einer solchen Kontrolle verpflichtet werden», sagt Verbands-Jurist Fabian Gloor.
Der Verband begründet diese Haltung mit dem Obligationenrecht, wo in Artikel 267 steht: «Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.»
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Streitpunkt «Fachperson»
Nach Auffassung des Mieterverbandes müssen also die Verwaltungen für die Kosten der Funktionskontrolle aufkommen. Denn, so Fabian Gloor, die Mietenden hätten nur für den sogenannten kleinen Unterhalt zu sorgen. «Dazu gehören kleine Ausbesserungen, die von den Mietenden ohne grosses Fachwissen und ohne grösseren Aufwand vorgenommen werden können.» Aus diesem Grund müssten sie die Kontrolle nicht bezahlen, denn für diese brauche es eine Fachperson. «Ganz unbestritten ist diese Ansicht allerdings nicht.»
Wo vertraglich eine Funktionskontrolle zu Lasten der Mietenden vereinbart worden ist, kann diese auch so durchgeführt werden.
In der Tat: Der Hauseigentümer-Verband (HEV) lässt dieses Argument nicht gelten. Jurist Thomas Oberle weist darauf hin, dass es im Gesetz keinen Hinweis gibt auf eine Fachperson. Dort, wo vertraglich eine Funktionskontrolle zu Lasten der Mietenden vereinbart worden sei, könne diese also auch so durchgeführt werden. «Mietende haben den Vertrag ja mal unterschrieben – dann kann man sich nicht einfach auf eine Fachperson berufen, wo das Gesetz doch gar nichts von einer Fachperson sagt.»
Eine Frage des Abwägens
Angesichts der kleinen Beträge sind grosse Rechtsstreitigkeiten wegen der Funktionskontrolle eher selten. Es ist auch unwahrscheinlich, dass ein solcher Fall je vor Bundesgericht landen wird. «Für eine Verwaltung wird es sich kaum lohnen, rechtliche Schritte gegen Mietende einzuleiten, wenn diese die Funktionskontrolle nicht bezahlen», sagt HEV-Jurist Thomas Oberle.
Es gibt durchaus Mieterinnen und Mieter, die sich erfolgreich gegen das Bezahlen der Funktionskontrolle gewehrt haben. «Wer nervenstark ist und Geduld hat, kann das probieren», sagt Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband. Man könne entweder einfach die Rechnung nicht bezahlen und im Falle einer Betreibung Rechtsvorschlag erheben – oder aber die Schlichtungsstelle einschalten, sobald die Rechnung eintreffe.
