So wie bisher darf es nicht weitergehen. Das bestreitet im Grundsatz niemand. Denn es ist viel zu riskant, wenn Pensionskassen und andere Grossinvestoren immer mehr Geld in Immobilien stecken, nur weil die meisten anderen Finanzanlagen zu wenig Rendite abwerfen.
Gefährlich ist vor allem der Boom bei den sogenannten Wohnrendite-Liegenschaften. Typischerweise sind das Mehrfamilienhäuser, die an Dritte vermietet werden. Die Diskussion dreht sich also nur um dieses spezielle Segment der Liegenschaften, nicht etwa um Eigenheime, in denen die Besitzerinnen und Besitzer selber wohnen.
«Betongold» mit fragwürdigem Glanz
Das Problem: Mittlerweile gibt es auf dem Immobilienmarkt weit mehr Objekte als nötig. Die Leerstände sind bereits deutlich gestiegen. Trotzdem wurde bislang munter weiter investiert in «Betongold». Und einige Banken halfen dabei kräftig mit: Sie gaben professionellen, renditesuchenden Investoren bereitwillig Kredite für den Bau immer neuer Wohnhäuser.
Und dies zu sehr günstigen Konditionen. Diesem Treiben haben die Nationalbank und die Bundesbehörden lange zugeschaut. Gleichzeitig haben sie die laxe Kreditvergabe der Banken aber wiederholt kritisiert und Gegenmassnahmen gefordert, und zwar in zunehmend scharfem Ton.
Mehr Eigenkapital gegen Blasenbildung
Die Banken mussten auf den wachsenden Druck der Behörden reagieren. Andernfalls hätten staatliche Eingriffe gedroht, um die Risiken auf dem Immobilienmarkt in den Griff zu bekommen. Vergangenen Juni schlug deshalb die Bankiervereinigung branchenweite Einschränkungen vor.
Nun hat die Finanzmarktaufsicht (Finma) diese Massnahmen als neuen Mindeststandard bei der Kreditvergabe abgesegnet. Die Kreditanforderungen werden somit strenger für den Bau und den Kauf von Rendite-Immobilien. Im Vordergrund stehen zwei Neuerungen: Ab Anfang nächsten Jahres müssen die Kreditnehmer mindestens ein Viertel des Kapitals selber mitbringen für die Finanzierung, statt wie bislang nur ein Zehntel des Häuserwerts.
Und die Investoren müssen rascher als bisher einen Teil ihrer Schulden an die Bank zurückzahlen. Im Gegenzug verzichtet die Finma darauf, die Banken ihrerseits mit strengeren Eigenkapital-Anforderungen an die Kandare zu nehmen. Nationalbank und Finma werden nun genau beobachten, was am Immobilienmarkt passiert. Greift die neue Selbstregulierung der Banken, erübrigen sich weitere Schritte. Andernfalls dürfte die Diskussion über noch striktere Eingriffe am Markt bald wieder aufflammen.
Jan Baumann
Wirtschaftsredaktor, SRF
