Jedes Jahr bezahlen Mieterinnen und Mieter in der Schweiz rund 40 Milliarden Franken an die Eigentümer der Wohnungen und Häuser. Das sei zu viel, meint der Ökonom Markus Schärrer vom Berner Beratungsbüro Bass. Er hat im Auftrag des Schweizerischen Mieterverbandes untersucht, wie sich die Mieten zwischen 2006 und 2021 entwickelt haben.
Milliarden zu viel Miete bezahlt?
«Die Mieten hätten eigentlich um zehn Prozent sinken müssen», stellt Schärrer fest. Und dabei habe man alle massgeblichen Faktoren berücksichtigt: Unterhaltskosten, Teuerung und Zinsentwicklung.
2021 haben Mieterinnen und Mieter zehn Milliarden Franken zu viel bezahlt.
Doch in Tat und Wahrheit seien sie in den 15 Jahren vor 2021 um 22 Prozent gestiegen. «Das heisst: 2021 haben Mieterinnen und Mieter zehn Milliarden Franken zu viel Miete bezahlt.»
Auf Antrag der SP-Fraktion hat sich der Nationalrat heute Mittwoch mit dem Thema Mieten und Wohnen befasst. Weder eine Deckelung der Mietzinsrendite noch ein befristetes Moratorium für Mietzinserhöhungen kamen durch. Der Bundesrat muss einzig prüfen, ob die Bautätigkeit durch teurere Einsprachen gefördert werden kann. Denn ein Grund für die hohen Mietzinsen sei die Wohnungsknappheit, befand die Ratsmehrheit. Die anderen Vorstösse hatten keine Chance. Gefordert wurden etwa spezifische Mietpreiskontrollen, ein Moratorium für missbräuchliche Mietzinserhöhungen und Massnahmen für preisgünstige Wohnungen. (sda)
Etliche Vermieter erzielten laut Schärrer zu hohe Renditen – weil Kostensenkungen nicht weitergegeben würden oder bei Neuvermietungen der Mietzins erhöht werde. Möglicherweise sei das Haus auch teuer weiterverkauft worden, woraufhin der neue Eigentümer die Mieten erhöhen müsse, um den hohen Kaufpreis zu finanzieren.
Teures Bauland, hohe Häuserpreise
Hohe Kosten für Immobilien und insbesondere Bauland sind auch für Christian Kraft ein Problem. Doch der Professor von der Hochschule Luzern argumentiert gerade andersherum: Die hohen Kosten hätten oftmals eine zu tiefe Rendite für die Eigentümerinnen zur Folge.
Eigentümer, die in Städten in jüngerer Zeit Häuser erstellt haben, haben sehr tiefe Renditen.
«Gerade in den Städten, wo das Land sehr teuer geworden ist, haben Eigentümer, die in jüngerer Zeit Häuser erstellt haben, sehr tiefe Renditen», betont er – auch wenn dort die Mieten sehr hoch seien.
So lägen die Renditen an urbanen Toplagen bei bloss einem bis zwei Prozent. Ein anderer Fall sei es, wenn Häuser vor Jahrzehnten erworben worden seien, wenig investiert worden sei und trotzdem hohe Mieten verlangt würden, sagt Kraft. «In diesen Fällen werden tatsächlich höhere Renditen erwirtschaftet.»
Keine allgemeine Mietzinskontrolle
Ob eine Rendite zu hoch ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Eine allgemeine Mietzinskontrolle gibt es in der Schweiz nicht. Doch nur wenige Mieterinnen und Mieter gehen vor die Miet-Schlichtungsstellen, sei es aus Unwissen, sei es aus Angst vor einer Kündigung – gerade jetzt, da viele wegen der Wohnungsknappheit keine Alternative haben.
Auf dem Schweizer Wohnungsmarkt gilt der Grundsatz der Kostenmiete: Die Miete für eine Wohnung orientiert sich an den Kosten des Vermieters. Laut Bundesgericht darf mit einer Mietwohnung eine Rendite erzielt werden, die um zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt. Beim aktuellen Zinsniveau ist also eine Rendite von 3.5 Prozent angemessen.
Dennoch ist Ökonom Kraft skeptisch bezüglich neuer Regeln und Kontrollen. Denn dadurch würden die Anreize zum Wohnungsbau gesenkt, was wiederum die Wohnungsknappheit verschärfe.
Mehr Transparenz gefordert
Hilfreich wäre aber in jedem Fall mehr Transparenz, meinen sowohl Christian Kraft als auch Markus Schärrer vom Beratungsbüro Bass. Letzterer nennt eine Formularpflicht als Möglichkeit: Darauf würde die neue Mieterin sehen, wie viel ihr Vorgänger bezahlt hatte.
Ebenso müsste eine Begründung des Besitzers für die Erhöhung der Neumiete aufgeführt sein. «Das wäre mehr Transparenz», sagt Schärrer.
Ein solcher Ansatz wäre umso wichtiger, als mit den steigenden Zinsen jetzt auch die Mieten wieder stärker in Bewegung geraten sind – und zwar erneut nach oben.
