In der Schweiz stehen gemessen an der Fläche so viele Einkaufszentren wie nur in wenig andern Ländern. Pro 100 Einwohner stehen 29 Quadratmeter vermietbare Fläche zur Verfügung.
Weiterbauen trotz Warnzeichen
Die Umsätze der Einkaufszentren sanken im letzten Jahr flächenbereinigt leicht, während der gesamte Detailhandel fast um den gleichen Prozentsatz zulegen konnte. Doch damit nicht genug: Der weiter wachsende Online-Handel bedeutet zusätzliche Konkurrenz für die Einkaufstempel.
Und trotzdem wurden in der Schweiz in diesem Jahr sechs neue Projekte zumindest teilweise eröffnet, fünf weitere befinden sich noch im Bau. Wie passt das zusammen?
Projekte mit langer Vorlaufzeit
Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilien-Analyse der Credit Suisse, erklärt den vermeintlichen Widerspruch hauptsächlich mit der langen Planungs- und Bauzeitzeit von so grossen Projekten wie Einkaufszentren.
Es könnten rasch mehrere Jahre vergehen, bis die Bewilligungen vorliegen, wichtige erste Mieter verpflichtet sind und die Investoren grünes Licht geben. Bis diese Geld locker machen, müsse im gegenwärtigen Marktumfeld die Quote von Vorabmietern in einem Shoppingcenter bei mindestens 50 Prozent liegen.
Die Kaufkraft lockt
«Wegen dieser langen Vorlaufzeit ist auch der Bremsweg entsprechend lang, wenn sich die Rahmenbedingungen verändert haben», sagte Hasenmaile auf Anfrage. Die jetzt im Bau befindlichen oder kürzlich eröffneten Zentren stammten daher meist noch aus den Boomjahren 2000 bis 2010.
Das erklärt allerdings nur teilweise, weshalb weitere 17 Einkaufszentren mit über 5000 Quadratmetern Fläche derzeit noch in Planung sind. Ob sie alle einmal gebaut werden, ist zwar offen. Weil aber der Schweizer Detailhandelsmarkt laut Hasenmaile für internationale Ketten noch immer ein gesuchter Standort ist, dürften sich die Investoren nicht so leicht abschrecken lassen. Die hohe Kaufkraft der Schweizer Bevölkerung lockt noch immer.
Gute Rendite winkt
Kommt hinzu, dass sich mit Retail-Liegenschaften in der Schweiz weiterhin bessere Renditen erwirtschaften lassen als mit Bürobauten; dies gilt sogar im Vergleich mit Wohnliegenschaften.
Die durchschnittliche Gesamtrendite aller Retail-Liegenschaften in der Schweiz betrage zwischen 6 und 6,5 Prozent, ergänzt Hasenmaile. Sie errechnet sich aus den Mieterträgen plus der zu erwartenden Wertsteigerung der Objekte.
Auch Einkaufszentren geraten unter Druck
Ein weiterer Grund, weshalb das Angebot an neuen Einkaufszentren bei den ersten Anzeichen einer Marksättigung nicht sofort zurückgefahren wird, ist im Ladenformat selbst zu finden: Hasenmaile stellt Shoppingcentern für die Zukunft eine besser Prognose als Kleinläden oder alleinstehenden grösseren Läden.
Neu sei jedoch, dass die zunehmende Konkurrenz und Flächenexpansion nun auch auf Kosten von andern Einkaufszentren gehe. Viele ältere müssen in Zukunft aufrüsten, wollen sie den Anschluss nicht verpassen. Die neuen Player im Markt hoffen allerdings, es besser zu machen als die bestehende Konkurrenz.
