Ausserterminliche Kündigung - «Muss ich einen anderen Nachmieter suchen?»

Wer seine Wohnung ausserterminlich kündigt, muss einen passenden Nachmieter suchen. «Espresso» sagt, ob diese Regel auch gilt, wenn der Vermieter den Mietzins erhöhen will.

Wer seine Wohnung ausserterminlich kündigt, kann nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, wenn er dem Vermieter mindestens einen annehmbaren Nachmieter vorschlägt. Das wusste ein «Espresso»-Hörer aus dem Kanton Zürich. Er schrieb seine Wohnung aus und schickte dem Vermieter die Anmeldeformulare dreier Interessenten.

Dann die erstaunliche Antwort des Vermieters: Er beabsichtige, den Mietzins um 300 Franken anzuheben. Der Mieter solle einen Nachmieter finden, der bereit sei, diesen Mietzins zu bezahlen. «Darf man so etwas wirklich von mir verlangen?», möchte der Mann nun vom Konsumentenmagazin «Espresso» von Radio SRF 1 wissen.

Was ist ein akzeptabler Nachmieter?

Seine Skepsis ist berechtigt. Was der Vermieter hier verlangt, ist nicht nur dreist, sondern rechtswidrig. Grundsätzlich sind die Kündigungsfristen in Mietverträgen verbindlich. Weil der Wohnungsmarkt aber vielerorts angespannt ist, müssen Vermieter Mieterinnen und Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen, wenn diese einen akzeptablen Nachmieter präsentieren, der bereit ist, den Vertrag zu den bisherigen Konditionen zu übernehmen. Das bedeutet: Massgebend ist der aktuelle Mietzins.

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Will der Vermieter den Mieterwechsel zum Anlass nehmen, den Mietzins zu erhöhen, so muss er die bisherigen Mieter aus dem Vertrag entlassen und selber einen Nachmieter zu den neuen Bedingungen suchen. Es kann aber sein, dass diese Rechnung nicht aufgeht. Wenn der Vermieter die Wohnung zwischen dem Mieterwechsel nicht renoviert oder einen Mehrwert schafft, könnte der neue Mieter den Anfangsmietzins anfechten.

Wann ist ein Ersatzmieter zumutbar?

Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er bereit und in der Lage ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Insbesondere muss der Nachmieter zahlungsfähig sein, muss sich den Mietzins also leisten können. Übersteigt das Einkommen den Mietzins um das Dreifache, ist diese Voraussetzung in der Regel erfüllt. Hat ein Bewerber dagegen Eintragungen im Betreibungsregister, darf ihn der Vermieter ablehnen.

Für den «Espresso»-Hörer bedeutet das: Er kann vom Vermieter verlangen, entschädigungslos und ohne Verpflichtung aus dem Vertrag entlassen zu werden. Um sich auf einen allfälligen Konflikt vorzubereiten, sollte er dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass er sich über die Rechtslage erkundigt hätte und demnach nicht verpflichtet sei, einen weiteren Nachmieter zu stellen. Dieses Schreiben und die Kopien der eingeschickten Bewerbungsformulare sind in einem späteren Verfahren vor der Mietschlichtungsbehörde wertvolle Beweismittel. Das Verfahren ist für Mieterinnen und Mieter kostenlos. Einen Anwalt braucht es in solchen klaren Fällen übrigens nicht.