Haftung nach Wohnungsbrand - «Welche Mietzinsreduktion muss ich meinem Mieter gewähren?»

Vermutlich hat ein defekter Akku den Brand ausgelöst. Verletzt wird niemand, doch die verrusste Wohnung muss renoviert werden. Für diese Zeit verlangt der Mieter eine Mietzinsreduktion. «Espresso» sagt, wie weit das Verschulden in solchen Fällen eine Rolle spielt.

Die Rechtslage kurz erklärt:

Nach einem Wohnungsbrand übernehmen verschiedene Versicherungen den entstandenen Schaden: Die Gebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude, am Innenausbau und an den Installationen im Haus auf. Die Schäden am Mobiliar des Mieters sind über dessen Hausratversicherung gedeckt.

Komplizierter sind die mietrechtlichen Folgen nach einem Wohnungsbrand: Hier spielt es eine Rolle, ob die Wohnung komplett oder nur teilweise zerstört wurde und wer den Brand verursacht hat.

Alle Rechtsfragen

Rechtsexpertin Gabriela Baumgartner beantwortet jeden Donnerstag eine Rechtsfrage. Haben Sie eine Frage? Schreiben Sie uns!

Fall 1: Die Wohnung ist nach dem Brand komplett zerstört

• Hat das Feuer die Wohnung komplett zerstört, ohne dass den Vermieter oder den Mieter eine Schuld am Brand trifft, so erlischt das Mietverhältnis und mit ihm die gegenseitigen Ansprüche. Der Mieter muss ab sofort keine Miete mehr bezahlen und der Vermieter muss ihm keine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen.
• Trägt jedoch der Mieter nachweisbar die Schuld am Brand, so muss er die Wohnungsmiete bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin weiterbezahlen. Zudem muss er damit rechnen, vom Vermieter oder dessen Versicherung belangt zu werden.
• Hat dagegen der Vermieter nachweisbar den Brand verschuldet, hat der Mieter Anspruch auf eine Minderung des Mietzinses und auf Schadenersatz, zum Beispiel für die entstandenen Mehrkosten für eine Unterkunft. Dauert ihm der Wiederaufbau der Wohnung zu lange, kann der Mieter von seinem Recht Gebrauch machen, die Wohnung fristlos zu kündigen.

Fall 2: Die Wohnung ist nach dem Brand nur teilweise beschädigt

• Unabhängig davon, wer den Brand verursacht hat, muss der Vermieter in diesem Fall den Vertrag erfüllen und die Wohnung weiter zur Verfügung stellen. Während der Zeit der Renovation und Instandstellung hat der Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Die Höhe hängt davon ab, wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist. Kann sie vorübergehend gar nicht bewohnt werden, beträgt die Reduktion nach der Rechtsprechung der Gerichte 100 Prozent.
• Trägt der Mieter die Schuld für den Brand, hat er dennoch Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses. Er muss aber mit Schadenersatzforderungen des Vermieters oder dessen Versicherungen rechnen.