1060 Franken für eine 2-Zimmer-Altbau-Wohnung im Zürcher Kreis 4: Diesen Preis sollte eine neue Mieterin bezahlen, als sie 2017 in der Nähe des Locherguts einzog.
Allerdings hatten die Vormieter bloss 738 Franken für dieselbe Wohnung bezahlt. Die neue Mieterin wehrte sich darum gegen diesen hohen Mietzins und bekam vom Zürcher Mietgericht und auch vom Zürcher Obergericht Recht.
Vermieter künftig im Vorteil
Das Bundesgericht gibt nun aber vor auch der Vermieterin recht, einer grossen Versicherungsgesellschaft. Das Gericht hält in verschiedenen Schritten genau fest, wer in einem solchen Streitfall um den Anfangsmietzins was beweisen muss.
In einem ersten Schritt hält das Gericht klar fest: Wenn der neue Mietzins deutlich mehr als 10 Prozent gestiegen ist, dann kann man davon ausgehen, dass dieser neue Mietzins missbräuchlich ist. Soweit die positive Nachricht für die Mieterinnen und Mieter.
Beharrt der Vermieter aber auf der Mietzinserhöhung, sagt das Bundesgericht in einem zweiten Schritt nun: Der Vermieter muss nicht mehr das Gegenteil beweisen, er muss also nicht mehr klipp und klar nachweisen, dass der hohe Mietzins gerechtfertigt ist. Es reicht neuerdings, wenn er beim Gericht Zweifel sät, wenn er Indizien dafür liefert, dass der neue, höhere Mietzins vielleicht doch gerechtfertigt ist.
Sorge beim Mieterverband
Rebecca Joly, Juristin und stellvertretende Generalsekretärin beim Schweizer Mieterverband sagt darum: «Das Urteil ist ein schlechtes Zeichen für die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz.»
Im neuen Urteil wird nämlich klar, dass es für eine extreme Mieterhöhung ausreichen kann, dass die Vormieter sehr lange in der Wohnung wohnten – also 15 bis 20 Jahre – und der Mietzins in dieser Zeit nicht oder kaum angepasst wurde. Die Mietzinserhöhung für den Neumieter kann so ohne weitere Begründung erfolgen.
Schwieriges Unterfangen für Mieter
Das ist ein grosses Problem für die Mieterinnen und Mieter, denn in einem solchen Fall müssen sie ganz genau beweisen können, dass die Miete viel zu stark erhöht wurde und damit der neue Mietzins missbräuchlich ist. Sie können dies zum Beispiel mit amtlichen Statistiken tun – aber solche gibt es kaum.
Die zweite Möglichkeit ist, die eigene Miete mit den Mieten in mindestens fünf sehr ähnlichen Häusern zu vergleichen und so zu beweisen, dass ihre eigene Miete unverhältnismässig teuer ist. Doch auch dieser Beweis ist schwierig.
Für Mieterinnen und Mieter dürfte es also schwieriger werden, sich gegen hohe Anfangsmietzinsen zu wehren, besonders bei langjährigen Vormietern. «Das Bundesgericht zeigt eine Tendenz, mieterfeindlicher zu werden», sagt dazu Joly vom Mieterverband. So entschied das höchste Schweizer Gericht im letzten Oktober, dass Vermieter mehr Rendite aus ihren Wohnungen herausholen dürfen – ohne dass die Mieter sich dagegen wehren können.
