Ertrag von Mietobjekten - Bundesrat schlägt neue Regeln für zulässige Miet-Nettorendite vor

• Der Bundesrat will klarer regeln, wieviel Gewinn Vermieter mit ihren Immobilien erzielen dürfen.
• Mietende und Vermietende sollen mit der neuen Regelung mehr Rechts- und Planungssicherheit erhalten, schreibt der Bundesrat.
• Konkret geht es um die Frage, welche Nettorendite bei welchem Referenzzinssatz zulässig ist.

Der Bundesrat schlägt unter anderem vor, dass bis zu einem Referenzzinssatz von zwei Prozent weiterhin ein Zuschlag von zwei Prozentpunkten gelten soll. Sollte der Referenzzinssatz zwei Prozent übersteigen, soll der Zuschlag schrittweise gesenkt werden. Zu den Vorschlägen des Bundesrats können sich interessierte Kreise bis Anfang Juni äussern.

Gefordert hatte die neuen Regeln das Parlament mit einer überwiesenen Motion von Ständerat Stefan Engler (Mitte/GR). Seit 1986 galt der Grundsatz, dass ein Ertrag aus Mietobjekten dann zulässig ist, wenn dieser 0.5 Prozent über dem Referenzzins liegt. Das Bundesgericht hatte aber 2020 zwei Praxisänderungen vorgenommen. Unter anderem bestimmte es, dass der Ertrag den Referenzzinssatz neu um zwei Prozentpunkte übersteigen dürfe, wenn der Referenzzins zwei Prozent oder weniger betrage. Derzeit liegt er bei tiefen 1.25 Prozent.

Mieterinnen- und Mieterverband wehrt sich

Die vom Bundesrat vorgeschlagene Neuregelung zur zulässigen Nettorendite von vermieteten Liegenschaften stösst auf Kritik. Der Mieterinnen- und Mieterverband befürchtet eine «Mietpreis-Explosion» und fordert den Verzicht auf die geplante Verordnungsänderung.

Die vom Parlament angestossenen und vom Bundesrat geplanten Anpassungen führten zu systematisch höheren Mietpreisen, schreibt der Verband in einer Mitteilung. Zudem werde mit der Verordnungsänderung der ordentliche Gesetzgebungsweg übergangen. Das Parlament und das Volk könnten also nicht mitbestimmen.

Der Mieterinnen- und Mieterverband kritisierte bereits früher den Bundesgerichtsentscheid, der zu dieser Revision geführt hat. Der Bundesrat lasse die Mietenden im Stich. «Statt die Bevölkerung vor missbräuchlich hohen Mieten zu schützen, ermöglicht der Bundesrat der Immobilien-Lobby mit dieser Vorlage einen noch tieferen Griff in die Taschen der Mieterinnen und Mieter», lässt sich der Verbandspräsident und Genfer SP-Ständerat Carlo Sommaruga in der Mitteilung zitieren.

Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes auf über zwei Prozent wird sich die Frage stellen, ob der bei der Berechnung der Nettorendite zulässige Zuschlag zum Referenzzins direkt wieder auf 0.5 Prozentpunkte zu reduzieren ist. Es sei besser, so Engler, wenn der Bundesrat diese Frage auf politischem Weg kläre, als diese für Mieter- und Vermieterschaft wichtige Frage den Gerichten zu überlassen.

Neue Begriffsdefinitionen

Der Vorschlag des Bundesrats liegt nun vor. Demnach soll bis zu einem Referenzzinssatz von zwei Prozent weiterhin ein Zuschlag von zwei Prozentpunkten gelten. Ab einem Referenzzinssatz von 2.25 Prozent soll der zulässige Zuschlag in Schritten von 0.25 Prozentpunkten gesenkt werden. Der Zuschlag soll sich ab einem Referenzzinssatz von 6 Prozent bei 0.5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz stabilisieren.

Der Bundesrat will die maximale Rendite von Mietobjekten neu regeln.

Keystone/GAETAN BALLY

Zur Gewährleistung der Rechtssicherheit will der Bundesrat zudem die Begriffe der Bruttorendite sowie der wertvermehrenden Investitionen klar definieren und an die neuere bundesgerichtliche Rechtsprechung anpassen. Die Verzinsung und Amortisation wertvermehrender Investitionen wird ausserdem präzisiert, insbesondere hinsichtlich Kapitalisierungssatz, Lebensdauer und Berücksichtigung laufender Unterhaltskosten.

Die Verordnungsanpassung schliesse eine bestehende Regelungslücke und verbessere die Rechts- und Planungssicherheit für Mietende und Vermietende, schreibt der Bundesrat.