Minus 80 Prozent – so stark sei der Rückgang bei Anfragen für Sanierungen von Wohnungen in Basel-Stadt. Das sagte Regula Berger von der Geschäftsleitung der Basler Kantonalbank. Sie sprach auf Einladung der Basler Regierung vor mehr als 100 Investorinnen, Immobilienvertretern, Architektinnen und Pensionskassen. Gerade Mehrfamilienhäuser würden deutlich seltener saniert im Vergleich zum Jahr 2022, so Berger.
Kantonaler Wohnschutz schreckt Investoren ab
Das Basler Wohnschutzgesetz, welches seit eineinhalb Jahren in Kraft sei, sei einer der Gründe dafür. Allerdings nicht der einzige: «Die Zinsen haben sich verdreifacht», so Berger weiter. «Und dann gibt es noch die Teuerung und Rezessionsängste.»
Sanierungsstau wegen sinkender Rendite
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Bild 1 von 5Legende: Die Basler Versicherungen vermieten in Basel Wohnungen. Diese saniert sie derzeit nicht mehr. Nur Reparaturen machen sie noch. Keystone/Georgios Kefalas -
Bild 2 von 5Legende: Sanierungen würden sich nicht lohnen, argumentieren die Basler Versicherungen. Die Mietzinsaufschläge nach Sanierungen sind nämlich gedeckelt. Die Versicherung saniert darum derzeit vor allem in Städten, in denen ähnliche Gesetze wie in Basel eingeführt werden könnten. KEYSTONE/Georgios Kefalas
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Bild 3 von 5Legende: Ein Beispiel für eine solche Stadt ist Zürich. Da lanciert SP-Nationalrätin Jacqueline Badran ebenfalls eine Wohnschutz-Initiative. KEYSTONE/Ennio Leanza
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Bild 4 von 5Legende: Dass in Basel-Stadt kaum mehr saniert wird, macht vor allem Handwerksbetrieben zu schaffen; bei ihnen brechen die Aufträge ein. KEYSTONE/Gaetan Bally
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Bild 5 von 5Legende: Viele Handwerksbetriebe hoffen auf das kommende Jahr. Da könnten wieder mehr Aufträge für Sanierungen eingehen, glauben einige. KEYSTONE/Gaetan Bally
Das Gesetz alleine sei also nicht der Grund für den Sanierungsstau. Allerdings seien die Anfragen für Sanierungen innerhalb der Nordwestschweiz nur in Basel-Stadt so stark eingebrochen.
Wer die Mietwohnung saniert, muss sich den Mietzinsaufschlag von der Wohnschutzkommission bewilligen lassen. Dies zumindest in Zeiten von Wohnungsnot. Dann kommt das Gesetz nämlich zur Anwendung. Es wurde im Mai 2022 eingeführt.
Anlässlich einer ersten Bilanz hat der Basler Mieterinnen- und Mieterverband im Januar Beispiele der Kommission öffentlich gemacht. Daraus wurde ersichtlich, dass die meisten Vermieterinnen und Vermieter nach einer Sanierung einen höheren Mietzinsaufschlag vorsehen, als die Kommission bewilligt. Im Schnitt wollten sie viermal mehr aufschlagen. In einem Fall sagte die Kommission aber auch, der betreffende Vermieter dürfe die Miete stärker aufschlagen, als er vorgesehen hatte.
Einer der grossen Player auf dem Immobilienmarkt sind die Basler Versicherungen. Sie reparieren zwar noch, wenn etwas in einer ihrer Basler Wohnungen kaputtgeht. Auf Sanierungen verzichten sie hingegen.
Mietaufschläge nach Sanierungen sind wegen des kantonalen Wohnschutzgesetzes nämlich nur noch in geringerem Umfang möglich. Deshalb würden sich Sanierungen nicht mehr lohnen, sagte der Immobilienleiter der Versicherung vor einigen Wochen.
Anlässlich der «Investorengespräche» der Basler Regierung doppelten die Basler Versicherungen nach. Wohnschutz und Altersvorsorge würden sich beissen, sagte ein Referent der Versicherung. «Wir als Versicherung brauchen eine Rendite zwischen zwei und vier Prozent.»
Zielkonflikt: Wohnraum versus Altersvorsorge
In seinem Votum nahm er ein Beispiel der Wohnschutzkommission unter die Lupe. Diese überwacht seit Einführung des Wohnschutzgesetzes Sanierungen. Im Beispiel hat sie einen Mietaufschlag von 69 Franken gutgeheissen. «Das würde für uns eine Verzinsung von einem Prozent bedeuten», rechnete er vor. «Diese Sanierung dürfen wir nicht machen, wegen der Altersvorsorge, die wir finanzieren müssen.»
Der Sanierungsstau hat in Basel bereits vor Wochen die Politik auf den Plan gerufen. Das Gesetz sei investorenfeindlich, hiess es im kantonalen Parlament. Mittels fünf Vorstössen wollen Bürgerliche den Wohnschutz deshalb wieder lockern.
Diese Aufgabe ist sehr anspruchsvoll.
Vor den Investorinnen und Investoren machte Regierungsrat Lukas Engelberger auf die Zwickmühle aufmerksam, in welcher sich die Regierung befinde. Das Wohnschutzgesetz geht nämlich auf einen Volksentscheid zurück.
«Die Stimmbevölkerung gab uns keine leichte Aufgabe», sagte Engelberger. Sie habe dieses «soziale Ziel» eingeführt. Die Regierung müsse es nun «mit dem Wachstumsziel des Kantons» und den Klimazielen vereinbaren. «Diese Aufgabe ist sehr anspruchsvoll.»
Verhärtete Fronten
Die Investorinnen und Bauherren sagten am «Investorengespräch» nur wenig. Das erstaunte Lukas Engelberger. Als er zum Schlussvotum gebeten wurde, sagte er: «Das kommt früher, als ich das erwartet habe.»
Möglich, dass die Anwesenden still blieben, weil das Thema bereits seit Monaten heiss diskutiert wird. Es sorgt seit Längerem für teils sehr kritische Voten.
Angriffig ist auch die andere Seite. Im lokalen Parlament kündigte der Vertreter des Mieterinnen- und Mieterverbandes an, dass die Lockerungen bekämpfen würden – und zwar «mit allen uns zur Verfügung stehenden Mitteln».
