Das ist die Formularpflicht: Wer eine Wohnung mietet, erhält ein Formular, auf dem die Vormiete offen deklariert ist. Auf dem Formular muss eine allfällige Erhöhung begründet werden. Zudem wird der Mieter oder die Mieterin über die rechtlichen Möglichkeiten informiert, den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsstelle anzufechten. So soll verhindert werden, dass die Mietpreise bei Wohnungsmangel unbegründet steigen. Die Formularpflicht gilt erst, wenn der Leerwohnungsbestand unter 1.5 Prozent liegt. Laut Bundesamt für Statistik waren im letzten Jahr noch 1.15 Prozent der Wohnungen leer. Im Jahr 2020 waren es noch 1.72 Prozent.
Die Formularpflicht gibt es bereits: Neun Kantone haben dieses Vorgehen inzwischen eingeführt oder teilweise eingeführt. Bald könnte mit Solothurn ein zehnter Kanton dazukommen. Das Parlament hat dem Vorhaben mit 49:42 zugestimmt. Nun muss der Regierungsrat die gesetzliche Grundlage für die Formularpflicht ausarbeiten. Auch im Kanton Solothurn käme die Formularpflicht nur zum Tragen, wenn der Leerwohnungsbestand unter 1.5 Prozent sinkt. Der Kanton Solothurn hat mit 2.39 Prozent aktuell die zweithöchste Leerwohnungsziffer der ganzen Schweiz. Nur im Kanton Jura hat es noch mehr leere Wohnungen (3.17 Prozent).
So argumentieren die Befürworter: Die Mieten in der Schweiz steigen stärker an als erwartet. «Die absurd hohen Mieten bei ausgeschriebenen Wohnungen sind seit Jahren ein grosses Thema», sagt Michael Töngi, Vizepräsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands. Häufig würden Neuvermietungen dazu genutzt, um die Mieten ungerechtfertigt in die Höhe zu treiben. Zwar hätten Mieterinnen und Mieter das Recht, die Höhe der Vormieter zu erfahren: «Aber wer will sich schon unbeliebt machen mit dieser Frage, vor allem wenn es viele Interessenten für eine Wohnung gibt», sagt Michael Töngi.
So argumentieren die Gegner: Die Formularpflicht sei eine Zementierung der Altmieten, kritisiert der Hauseigentümerverband. Der vertraglich festgelegte Anfangsmietzins würde durch die Förderung der gerichtlichen Anfechtung durch die Mieterschaft untergraben. Die Formularpflicht führe auch nicht generell zu tieferen Mieten. Ausserdem sei es für die Eigentümerinnen und Eigentümer ein Mehraufwand: Das Formular juristisch korrekt auszufüllen, sei eine Herausforderung. Vor Gericht liegt die Beweispflicht beim Vermieter oder der Vermieterin.
Das sagt die Wissenschaft: IAZI CIFI, ein Beratungsunternehmen für Immobilien, sagt, dass die Mieten in Kantonen mit Formularpflicht im schweizweiten Vergleich um zwei Prozent weniger steigen. IAZI CIFI bezeichnet diese Wirkung als bescheiden. Umstritten ist auch, ob die Formularpflicht zu mehr Klagen führt. Laut einer Studie der Immobilienberatungsfirma Wüest & Partner ist das nicht der Fall.
Gründe für die Anfechtung des Anfangsmietzinses: Bis zu 30 Tage nach dem Einzug kann die Miete angefochten werden. Zum Beispiel, wenn der Mietzins gegenüber der Vormieterschaft um mehr als 10 Prozent erhöht wurde, ohne dass die Wohnung saniert wurde. Auch ein missbräuchlicher Mietzins kann ein Grund sein. Als missbräuchlich gilt der Mietzins, wenn damit eine zu hohe Rendite erzielt wird oder die Wohnung teurer ist, als andere Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier.
