Die Bevölkerung der Schweiz wächst und wird laut Prognosen des Bundes in den nächsten Jahren weiterwachsen. Zusätzlich nimmt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf kontinuierlich zu. Klar ist: Es muss mehr Wohnraum her, vor allem in den Zentren. Und: Zurzeit wird weniger gebaut als benötigt.
Der Kanton Zürich ist ein dankbares Beispiel, um den Zusammenhang zwischen verfügbaren Baureserven und den dafür verlangten Preisen anzuschauen, weil – anders als in weiten Teilen der Schweiz – detaillierte Angaben zu den Transaktionspreisen vorliegen.
Die angegebenen Preise beziehen sich auf die Jahre 2018 bis 2022. Heute dürften sie noch höher liegen – wobei der Anstieg dort besonders hoch ist, wo der Quadratmeter schon zuvor viel kostete.
So viel kostet 1 Quadratmeter unbebautes Bauland im Kanton Zürich
So ist die Situation im Rest der Schweiz
Gemäss Schätzungen des Bundes sind schweizweit 10 bis 16 Prozent der Bauzonen noch unbebaut. Das bietet theoretisch Platz für 0.9 bis 1.6 Millionen Menschen. Doch wie die Beispiele aus dem Kanton Zürich zeigen: Diese Bauzonen zu nutzen, ist nicht einfach.
Hinzu kommt: Ein hoher Anteil der ungenutzten Bauzone befindet sich nicht dort, wo sie benötigt wird – in abgelegenen Gebieten anstelle der Zentren. Denn auch dieses Muster lässt sich von Zürich auf die Schweiz übertragen: In den Zentren gibt es wenig Bauland, das viel kostet – in abgelegenen Gebieten gibt es viel unbebaute Bauzone, die wenig kostet.
Für unbebautes Bauland liegen zu wenige verlässliche Preisdaten vor für eine gesamtschweizerische Kartenansicht. Als Indikator für das Preisgefüge beim Bauland können die durchschnittlichen Angebotsmieten dienen.
Prüfen Sie Ihre Gemeinde: So viel Bauland ist noch unverbaut
Wie die Schweiz zu mehr Wohnraum kommen kann
Wieso zonen die Kantone nicht einfach mehr Bauland ein? Ganz einfach: Weil sie nicht dürfen. Um die Zersiedelung einzudämmen, begrenzt das 2013 an der Urne angenommene revidierte Raumplanungsgesetz die Fläche, die bebaut werden darf.
So soll nur der Bedarf eingezont werden, der in den nächsten 15 Jahren benötigt wird. Weil viele Gemeinden zuvor zu grosszügig Bauland bestimmt haben, müssen sie nun zurückzonen – theoretisch zumindest. In der Umsetzung gestaltet sich das im föderalistischen System der Schweiz schwierig.
Um in den Städten und Zentren bedeutend mehr Wohnraum schaffen, ohne die Zersiedelung anzukurbeln, müssen also andere Lösungen her.
Die vier meistdiskutierten Lösungsansätze sind hier für Sie zusammengefasst:
1. Bestehende Wohnungen besser verteilen
Die Schweizer Bevölkerung wächst nicht nur, pro Person braucht sie auch immer mehr Platz. Dafür gibt es eine Vielzahl an Gründen. Ein gewichtiger ist die Alterung, gekoppelt mit den hohen Wohnpreisen: Sind die Kinder ausgezogen, sitzen die Eltern plötzlich in einer «zu grossen» Wohnung. Ein Umzug macht aber wenig Sinn, weil die Neumiete einer kleineren Wohnung höher ausfällt als die Miete in der alten, grösseren Wohnung.
2. In die Höhe bauen
In die Breite geht der Platz irgendwann aus – doch in die Höhe ist er grenzenlos. Höhere Neubauten und das Aufstocken bestehender Häuser können zentrumsnah neuen Wohnraum schaffen, ohne dafür zusätzliche Fläche zu überbauen.
Es gibt aber Hindernisse: So müssten lokale Nutzungspläne häufig überarbeitet werden, um zusätzliche Stockwerke zuzulassen. Nicht alle Bauten sind für eine Aufstockung geeignet – und auch der Denkmalschutz steht solchen Vorhaben immer wieder im Weg.
3. Vorschriften abbauen
Vorschriften stehen nicht nur dem Aufstocken im Weg: Immobilienunternehmen beklagen sich, dass komplizierte Regulierungen und die zahlreichen Einsprachemöglichkeiten Bauvorhaben zu stark in die Länge ziehen.
Das sei neben dem Zinsniveau einer der Hauptgründe für die tiefe Bautätigkeit in den letzten Jahren. Um schnell mehr Wohnungen zu haben, braucht es deshalb vor allem weniger Vorschriften.
4. Umzonen
Es gibt eine Möglichkeit, neues Wohngebiet zu bekommen, ohne dafür neues Bauland einzonen zu müssen: Durch die Umzonung bestehender Bauzonen, die momentan nicht als Wohnraum gedacht sind. Etwa in einem alten Industriequartier oder bei einem leerstehenden Bürogebäude.
Liegt das verfügbare Bauland an einem ungünstigen Ort, hat die Gemeinde unter gewissen Umständen die Möglichkeit, die Bauzone aufzulösen und an einem geeigneteren Flecken neu einzuzonen.
Jonas Glatthard (Redaktion), Robert Salzer (Frontend-Entwicklung), Marina Kunz, Ulrich Krüger (Design)
