Seit dem letzten Abstimmungssonntag ist der Eigenmietwert Geschichte. In Kraft tritt die Neuerung voraussichtlich im Januar 2028. Die Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Profitieren alle Eigentümer von der Abschaffung?
Erstkäuferinnen in Neubauten profitieren am meisten, dank beschränktem Abzug der Hypothekarzinsen in den ersten zehn Jahren und geringen Unterhaltskosten. Auch Rentner könnten sparen: Viele haben ihre Hypothek grösstenteils amortisiert und Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft auf das Nötigste beschränkt. Der Wegfall der Steuerabzüge fällt für sie also kaum ins Gewicht.
Wer hingegen in einer sanierungsbedürftigen Immobilie wohnt oder eine hohe Hypothek aufgenommen hat, steht steuerlich schlechter da – weil die Abzüge dafür im neuen System nicht mehr geltend gemacht werden dürfen.
Muss ich meine Liegenschaft sofort sanieren?
Bis die Gesetzesänderung in Kraft ist, kann man Unterhaltsarbeiten in den eigenen vier Wänden noch von den Steuern abziehen.
Wenn ich Küche oder Bad renovieren möchte, ist jetzt ein gewisser Zeitdruck da.
Somit mache es Sinn, nötige Sanierungen auf die verbleibenden Jahre zu verteilen, um noch von tieferen Steuern zu profitieren. «Wenn ich die Küche oder das Bad renovieren möchte, ist jetzt ein gewisser Zeitdruck da», sagt Karl Flubacher, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum. Handwerker könnten mit Aufträgen überhäuft werden und entsprechend ausgebucht sein.
Faton Mati, Mitgründer des Startups «Umbaumanager.ch», legt Hausbesitzerinnen trotz der knappen Zeit eine gute Planung für den Umbau ans Herzen: «Eine intelligente und kostengünstige Sanierung braucht Zeit. Für Planung und Baueingabe muss man mit drei bis sechs Monaten rechnen.» Von Schnellschüssen rät er ab.
Soll ich meine Hypothek jetzt amortisieren?
Ohne Eigenmietwert sinkt in der Regel die Steuerbelastung. Denn die Zinsen sind heute meist tiefer als der Eigenmietwert – auch nach Abzug der Unterhaltspauschale.
Trotzdem müsse laut VZ sorgfältig geprüft werden, ob sich eine Amortisation lohnt: Wer über eine freiwillige Rückzahlung der Hypothek nachdenkt und über Kapital verfügt, sollte sich fragen: Kann ich mit meinem freien Vermögen Erträge erzielen, die grösser sind als die Netto-Kosten meiner Hypothek?
Auch sollten Hausbesitzer bedenken, dass das Geld nach der Amortisation in der Liegenschaft steckt und nach der Pensionierung nicht aufgebraucht werden kann. «Amortisieren Sie nicht zu viel und halten Sie genügend Reserven für Unvorhergesehenes zurück», so Flubacher vom VZ. Gerade nach der Pensionierung könne es schwierig sein, die Hypothek wieder aufzustocken.
Erhält meine Liegenschaft einen weiteren Preisschub?
Für die Mehrheit der Hausbesitzerinnen lohnt sich die Abschaffung des Eigenmietwerts finanziell. Das macht Wohneigentum noch attraktiver. Um 2 bis 3 Prozent zusätzlich könnten die Immobilienpreise laut UBS in den nächsten Jahren steigen.
Das sieht auch Immobilienentwicklerin Ramona Schiesser so: «Für Generalunternehmer wie uns ist das sicher gut. Ich gehe davon aus, dass der Neubauverkauf noch interessanter wird.» Weil man dort die Abzüge, die man künftig nicht mehr machen kann, nicht hat.
Ich gehe davon aus, dass er Neubauverkauf noch interessanter wird.
Hingegen ist bei den Altbaupreisen mit einer Stagnation zu rechnen, weil die Unterhaltskosten künftig nicht mehr zu einem Steuerabzug führen, schreibt die Raiffeisen. Für Eigentümer solcher Objekte könne es sinnvoll sein, einen Verkauf frühzeitig zu prüfen, bevor sich die Marktpreise entsprechend anpassen.
