Weltweite Immobilien-Studie - Der Immobilienmarkt in Zürich ist überhitzt

Trotz Rezession steigen die Immobilienpreise weltweit in den Städten munter weiter. In Zürich herrscht jetzt sogar ein Blasenrisiko.

In der Stadt Zürich sind die Eigenheimpreise in den letzten zehn Jahren um sage und schreibe 70 Prozent angestiegen. Die Einkommen und Mieten dagegen sind im gleichen Zeitraum viel schwächer gestiegen.

Diese Kluft sei nicht nachhaltig, sagt Matthias Holzhey, Immobilienspezialist bei der UBS. «Der Markt ist getrieben vom Glauben, dass der Preis nur eine Richtung kennt» – nach oben. Doch dieser Glaube sei riskant.

Blasenrisiko in Zürich – nicht aber in Genf

Zürich hat im letzten Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung verzeichnet. Der Wohnungsmarkt der Stadt war dabei von einem verhältnismässig rasch wachsenden Angebot geprägt. Die überwiegende Mehrheit der neu erstellten Wohnungen wurde allerdings letztlich vermietet.

Der Markt für selbst genutzte Immobilien ist ausgetrocknet. Die Coronavirus-Krise hat bislang kaum Spuren hinterlassen. Tatsächlich ist die Nachfrage nach Wohnungen an Zentrumslagen in Zürich sogar gestiegen. Die hohe Zahlungsbereitschaft widerspiegelt die Erwartungen weiter steigender Preise sowie einer anhaltend hohen Investitionsnachfrage. Die Stadt ist deshalb neu in den Blasenrisikobereich gerutscht.

In Genf ist sowohl das Preisniveau als auch der Indexwert tiefer als in Zürich. Nach dem jüngsten Preisanstieg hat der Wohnungsmarkt in Genf jedoch seine Verluste aus der Zeit von 2013 bis 2016 ausgeglichen. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitz dank niedriger Hypothekenzinsen und überhöhter Marktmieten weiterhin attraktiv ist.

(UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Mittlerweile seien die Immobilienpreise in Zürich ausgereizt und das Risiko einer Korrektur nehme zu, nicht nur hier, so Holzhey. Auch in München, Frankfurt, Toronto oder Hongkong herrsche erhöhtes Blasenrisiko.

Mieten sinken tendenziell eher

Die Preisentwicklung der Immobilien in diesen Städten erachtet die UBS als nicht mehr nachhaltig. Ein erster Vorbote einer Preiskorrektur könnten die Mieten sein, die global gesehen in einigen Städten über die letzten Quartale gesehen gesunken sind.

Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum steige global gesehen nicht mehr so stark, sagt Holzhey. Dazu gibt es kurzfristige Faktoren: So sind wegen der Corona-Pandemie vorübergehend die Studenten ausgeblieben, was sich in den urbanen Zentren auf die Mietpreise ausgewirkt hat.

Vielerorts sind auch Wohnungen auf den Mietmarkt gekommen, die zuvor von Plattformen wie AirBnB angeboten wurden. Auch das drückt auf die Preise.

Wieso eigentlich im Zentrum wohnen?

Doch der UBS-Immobilienspezialist sieht noch einen weiteren Grund, wieso die Mieten unter Druck kommen: «Die Pandemie hat mitgeholfen, dass manche Leute erkennen, dass Arbeits- und Wohnort nicht zwingend am gleichen Ort sein müssen.»

Wohl deshalb würden wieder vermehrt Leute zum Wohnen aus der Stadt wegziehen. Heisst: Wer im Homeoffice oder dezentral in Co-Working-Spaces arbeiten kann, überlegt sich zweimal, ob er sich wirklich eine teure Wohnung in der Stadt leisten muss.

Trotzdem: Stadt bleibt attraktiv

Daraus abzuleiten, dass sich der grundlegende Trend der Urbanisierung umkehren könnte und eine eigentliche Stadtflucht einsetzt, hält Holzhey aber für übertrieben. «Schliesslich hat die Stadt während der Coronakrise nicht grundsätzlich an Attraktivität verloren.»

So kann die Stadt bei der Anbindung an den öffentlichen Verkehr, beim kulturellen Angebot, bei Schulen und Infrastruktur nach wie vor punkten. Doch es sind mittlerweile vor allem die Einwanderer, die in die Städte ziehen.

Das beobachtet man auch in Zürich. Viele Einheimische kaufen dagegen lieber ein erschwingliches Eigenheim in der Agglomeration oder auf dem Land.