Jahrelang hat man auf die Zinswende gewartet – jetzt ist sie da. Die langfristigen Zinsen sind in kurzer Zeit massiv gestiegen. Und das Ende der Fahnenstange ist kaum erreicht. So erwartet Fabio Isler vom Hypotheken-Vermittler Hypohaus in St. Gallen, dass die Zinsen für zehnjährige Hypotheken bald wieder ein Niveau von vier bis fünf Prozent erreichen könnten.
So hoch waren die Hypo-Zinsen letztmals vor der Finanzkrise 2008. Dass die Schweiz in die 1990er-Jahre mit Zinsen von sieben Prozent zurückkehrt, glaubt Isler nicht. Letztlich hängt aber vieles von der Entwicklung der Inflation ab.
Was tun, wenn man gerade ein Haus baut, eine Eigentumswohnung kauft, oder eine Hypothek erneuern muss? Hier einige Punkte, die man beachten sollte:
Strategie definieren: Es lohnt sich, eine Strategie festzulegen. Wie viel Risiko will und kann man eingehen? Kann man mit schwankenden Zinskosten leben – oder schläft man ruhiger, wenn die Zinskosten einige Jahre lang fix sind? Wann will man wie viel amortisieren? Steht eventuell bald ein Verkauf an?
SRF News: Das Bundesamt für Statistik hat berechnet, um wie viel teurer Bauen im letzten Jahr tatsächlich geworden ist. Was zeigt dieser Index?
SRF-Wirtschaftsredaktor Klaus Ammann: Er zeigt, dass das Bauen in der Schweiz im letzten halben Jahr (bis April 2022) um 4.9 Prozent teurer geworden ist. Im Vergleich zum April 2021 hat es sich um 7.7 Prozent verteuert. Die Baumaterialien, die schon wegen Corona teurer geworden sind, sind nun wegen des Ukrainekrieges nochmal deutlich gestiegen im Preis. Zum Beispiel der Stahl: Aus Russland kommt wegen der Sanktionen keiner mehr. Aus der Ukraine kommt keiner mehr, weil die Infrastruktur nicht mehr existiert. Hinzukommt, dass Lieferengpässe bestehen und dass der Transport teurer geworden ist.
Kommen Bauarbeiten ins Stocken oder wird weniger neu gebaut?
Die Baumeister versuchen, den Preis an die Bauherren weiterzugeben. Mit dem Index können sie das besser. Neue oder laufende Projekte werden teurer und kommen ins Stocken.
Kann man abschätzen, wie sich die Situation weiter entwickelt?
Die Branche geht davon aus, dass die Preiskurve wieder abflachen wird. Es gibt alternative Lieferanten oder man kann andere Materialien verwenden. Allerdings hat die Branche bereits nach Corona gedacht, die Preise würden nicht mehr so stark steigen.
Offerten vergleichen: Unbedingt Offerten von verschiedenen Anbietern einholen und die Angebote vergleichen. Und nicht vergessen zu verhandeln. Viele Banken sind – bei guten Schuldnern und Schuldnerinnen – bereit, ihre Richtsätze zu unterbieten. Beim Vergleichen lohnt es sich zudem, Angebote von Pensionskassen und Versicherungen miteinzubeziehen. Diese sind – bei Festhypotheken – oft günstiger als Banken. Weil sie das Kapital langfristig anlegen müssen. Bei Pensionskassen ist der Verhandlungsspielraum dafür meist klein. Ein umfassender und immer aktueller Überblick findet sich hier.
Fest oder flexibel: Das ist die Gretchenfrage. Will man sich längerfristig mit einer Festhypothek binden, wenn ja, für wie lange? Oder setzt man auf eine Saron-Hypothek, bei der die Zinskosten alle drei oder sechs Monate variieren. Saron-Hypotheken orientieren sich am Leitzins der Nationalbank. Momentan sind solche Saron-Hypotheken noch ab 0.5 Prozent zu finden – weil die Leitzinsen noch im negativen Bereich verharren. Das dürfte sich bald ändern.
Und Achtung: Auch Saron-Verträge haben Laufzeiten, typischerweise drei oder fünf Jahre. In dieser Zeit kann man zwar auf eine Festhypothek wechseln – aber nur beim betreffenden Anbieter. Damit hat man keine Verhandlungsmacht mehr. Man kann nicht zu einem anderen Anbieter wechseln. Oder nur mit deftigem Penalty: Wer aus Verträgen aussteigt, egal ob Saron-Rahmenverträge oder Festhypotheken, der zahlt meist deftige Penalties.
Laufzeiten: Banken verkaufen Kunden und Kundinnen gerne unterschiedliche Laufzeiten innerhalb einer Hypothek. Darauf sollte man sich nicht einlassen – ausser man ist sicher, dass man einen Teil der Schuld zu einem gegebenen Zeitpunkt zurückzahlen will. Ansonsten ist man, wie bei den Saron-Hypotheken auch, der Bank ausgeliefert. Kein Konkurrent wird eine einzelne Tranche einer Hypothek übernehmen wollen, wenn diese ausläuft, sondern immer die ganze Hypothek. Laufen Hypotheken für dasselbe Objekt unterschiedlich lang, ist man gefangen.
