Was ist eine Mietzinsreserve? Eine Mietzinsreserve (auch Mietzinsvorbehalt) ist ein im Mietvertrag oder in einer Mietzinsänderung festgehaltener Hinweis der Vermieterschaft, dass der aktuell geschuldete Mietzins nach ihrer Auffassung tiefer sei als rechtlich zulässig. Mit dem Vorbehalt sagt sie, dass der erwähnte Betrag später auf die Miete geschlagen werden könnte.
Welche Informationen gehören zwingend dazu? Der Mietzinsvorbehalt muss in Franken oder Prozenten des Nettomietzinses angegeben und präzis begründet sein. Ein allgemeiner Hinweis wie «ungenügende Mietzinserhöhung» genügt nicht.
Habe ich den Vorbehalt mit dem Mietvertrag schon akzeptiert? «Im Moment, wo die Vermieterschaft die Mietzinsreserve erst ankündigt, kann man den Vertrag getrost unterschreiben», sagt Nicole Schweizer, Co-Leiterin der Rechtsberatung beim Mieterinnen- und Mieterverband Zürich. Das heisst nicht, dass man sie in dieser Höhe bereits akzeptiert hat. «Anfechten kann man diesen Vorbehalt sowieso erst, wenn die Vermieterschaft ihn offiziell geltend machen will.» Der Vorbehalt ist also eine reine Absichtserklärung. Er berechtigt nicht automatisch zu einer Mietzinserhöhung oder zur Ablehnung eines Senkungsbegehrens.
Wann muss ich aktiv werden? In dem Moment, wo die Vermieterin wegen des Mietzinsvorbehalts ein Gesuch auf Mietzinssenkung ablehnt. Beispielsweise, nachdem der Referenzzinssatz gesenkt wurde. Oder wenn sie die Miete aus diesem Grund erhöhen will. Dann können Sie das von der Mietschlichtungsbehörde überprüfen lassen. Ohne, dass die Reserve schon im Vertrag oder auf dem Formular zur Mietzinsanpassung erwähnt war, darf sie ein Vermieter nicht geltend machen.
Wie muss ich vorgehen? Nehmen Sie den aktuellen Mietvertrag oder das offizielle Formular der letzten Mietzinsänderung hervor. Schauen Sie nach, ob die Mietzinsreserve mit Betrag und Begründung darin überhaupt erwähnt ist. Verlangen Sie beim Vermieter die Unterlagen und Berechnungen, mit denen er die Höhe der Reserve begründet. Weil dies oft komplex ist, lohnt sich eine rechtliche Beratung. Ganz wichtig ist es, den Ablehnungsentscheid oder den neuen Mietzins fristgerecht anzufechten.
Gilt dafür eine rechtliche Frist? Ja. Ab dem Moment, wo Sie die Ablehnung des Senkungsgesuchs oder die Mietzinserhöhung erhalten haben, läuft eine 30-tägige Frist. Innerhalb dieser müssen Sie den Entscheid bei der Mietschlichtungsbehörde anfechten. Sonst gilt der Mietzins oder Ablehnungsentscheid als akzeptiert. Deshalb rät Nicole Schweizer, ihn umgehend anzufechten: «Das ist kostenlos. Sollten Sie sich mit dem Vermieter einigen, können Sie das Schlichtungsgesuch auch wieder zurückziehen.» Auch das ist kostenlos.
Wie hoch sind die Erfolgsaussichten? Diese sind durchaus intakt. «Im Streitfall muss die Vermieterschaft die Erhöhungsgründe anhand von Belegen und Berechnungen konkret belegen», sagt Nicole Schweizer, die auch Mietschlichterin ist. Dabei erlebt sie regelmässig, dass ein Mietzinsvorbehalt rechtlich gar nicht oder nur teilweise durchsetzbar ist. Eine Überprüfung durch die Schlichtungsbehörde lohnt sich also.
